樓市確實火了，但有一點擔心新房內卷競爭加劇

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2024-10-25 06:11:20 李宇嘉地產筆記

從一線城市來看,，樓市熱度顯著提升,。國慶以來,，無論新房還是二手房,，成交量都出現大幅增長,。一般認為,，成交量增加會帶動價格穩(wěn)定,。例如,，深圳貝殼數據顯示，10月份深圳二手住房議價率降至7.1%,，比9月的8.2%大幅收窄,，表明業(yè)主不愿大幅降價。盡管市場活躍度有所下降,，但深圳,、上海、成都等熱點城市在國慶后的第二周再次升溫,。

銷售量反彈對價格企穩(wěn)的帶動可能有限,，更多情況下是“以價換量”。比如,，近期深圳兩個“日光盤”中建觀玥和深業(yè)上城學府,，分別打了66折和折扣后7-7.5萬/平米，比周邊同類房源價格低,。開發(fā)商信心不足,，加上新盤之間的惡性競爭，導致大尺度降價,。以中建觀玥為例,，附近項目如潤曜府、中海時光境給出85折優(yōu)惠,，價格降到4.2萬左右,，競爭激烈。

這種競爭不僅體現在供給規(guī)模上,，還在戶型,、配套、區(qū)位等方面加劇,。廣州南沙橫瀝島地塊的新項目試點立體園林,，戶戶都有空中花園，實用率最高可達150%,。新規(guī)下的產品優(yōu)勢在于高得房率,，購房者更關注攤薄均價。市場上留存的需求多為真實剛需和改善型需求,，對價格敏感,。當新房同質化競爭時,，買家更傾向于選擇實用率高的產品。建設一個城市在售的100個項目中,，只有不到1/5能每月消化10套以上,，這些項目通常具備好設計、好配套和好社區(qū)等特點,。

隨著政策調整,，新房交易開始受到更多鼓勵。例如,，二套房首付比例和首套房相同,，銀行房貸利率降低，二手房交易增值稅免征期縮短,。這些政策使新房更具吸引力,。因此，二手房業(yè)主擔心被淘汰,，掛牌量上升,。上海和深圳新政后，二手房掛牌量分別新增了1萬多套和6700套,。未來,，“次新房”的優(yōu)勢可能會減弱，市場情緒將發(fā)生變化,。持續(xù)的政策支持下,，四季度樓市可能暫時企穩(wěn)，但“以價換量”仍是主流,，市場競爭依舊激烈,。

(責任編輯：張蕾)

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