樓市確實火了，但有一點擔心新房內(nèi)卷競爭加劇

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2024-10-25 06:11:20 李宇嘉地產(chǎn)筆記

從一線城市來看,，樓市熱度顯著提升。國慶以來,，無論新房還是二手房,，成交量都出現(xiàn)大幅增長。一般認為,，成交量增加會帶動價格穩(wěn)定,。例如，深圳貝殼數(shù)據(jù)顯示,，10月份深圳二手住房議價率降至7.1%,，比9月的8.2%大幅收窄，表明業(yè)主不愿大幅降價,。盡管市場活躍度有所下降,，但深圳、上海,、成都等熱點城市在國慶后的第二周再次升溫,。

銷售量反彈對價格企穩(wěn)的帶動可能有限，更多情況下是“以價換量”,。比如,，近期深圳兩個“日光盤”中建觀玥和深業(yè)上城學府，分別打了66折和折扣后7-7.5萬/平米,，比周邊同類房源價格低,。開發(fā)商信心不足，加上新盤之間的惡性競爭,，導致大尺度降價,。以中建觀玥為例，附近項目如潤曜府,、中海時光境給出85折優(yōu)惠,，價格降到4.2萬左右，競爭激烈,。

這種競爭不僅體現(xiàn)在供給規(guī)模上,，還在戶型、配套,、區(qū)位等方面加劇,。廣州南沙橫瀝島地塊的新項目試點立體園林,，戶戶都有空中花園，實用率最高可達150%,。新規(guī)下的產(chǎn)品優(yōu)勢在于高得房率,，購房者更關注攤薄均價。市場上留存的需求多為真實剛需和改善型需求,，對價格敏感,。當新房同質(zhì)化競爭時，買家更傾向于選擇實用率高的產(chǎn)品,。建設一個城市在售的100個項目中,，只有不到1/5能每月消化10套以上，這些項目通常具備好設計,、好配套和好社區(qū)等特點,。

隨著政策調(diào)整，新房交易開始受到更多鼓勵,。例如,，二套房首付比例和首套房相同，銀行房貸利率降低,，二手房交易增值稅免征期縮短,。這些政策使新房更具吸引力。因此,，二手房業(yè)主擔心被淘汰,，掛牌量上升。上海和深圳新政后,，二手房掛牌量分別新增了1萬多套和6700套,。未來，“次新房”的優(yōu)勢可能會減弱,，市場情緒將發(fā)生變化,。持續(xù)的政策支持下，四季度樓市可能暫時企穩(wěn),，但“以價換量”仍是主流,，市場競爭依舊激烈。

(責任編輯：張蕾)

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