已有房企上報(bào)閑置土地,！“土儲(chǔ)債”重啟

收回收購(gòu)存量閑置土地有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系,，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。一家華中區(qū)域一級(jí)資質(zhì)房企的高管表示,，公司已上報(bào)部分未開發(fā)的住宅和商業(yè)地塊等閑置土地。

11月11日,，自然資源部公布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》,，明確了通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券收購(gòu)閑置土地的流程與重點(diǎn),，旨在減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模,、改善土地供求關(guān)系,、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),。自然資源部開發(fā)利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出,，此舉能夠減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，增加資金流動(dòng)性,，有利于房企集中資金用于保交房,，并且收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，既可補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板,，也能支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，促進(jìn)有效投資。

通知快速落實(shí)了閑置存量土地收回收購(gòu)政策,，主要對(duì)專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量土地的規(guī)則進(jìn)行明確，具體使用辦法仍需財(cái)政部進(jìn)一步細(xì)化。該房企高管坦言,，盡管細(xì)則落地將有助于緩解房企階段性的資金困難,，但回購(gòu)價(jià)格的科學(xué)合理性,、回購(gòu)款項(xiàng)的撥付方式以及專項(xiàng)債券資金的具體使用辦法也至關(guān)重要,。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為,，此次政策為閑置土地收儲(chǔ)提供了具體的指導(dǎo)策略，明確了收購(gòu)目的,、標(biāo)的物范圍、價(jià)格要求及用途等多個(gè)方面,，有助于工作推進(jìn),。

通知確定了地方政府收購(gòu)閑置土地的重點(diǎn),，優(yōu)先收回?zé)o力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)的住宅用地和商服用地,。其他用途的土地在特定情況下也可納入收回范圍,。實(shí)踐中，地方如何操作來(lái)收購(gòu)閑置土地,，通知給出了相關(guān)要求。由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施,，儲(chǔ)備地塊必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼,。市,、縣自然資源主管部門依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿,、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素,，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排,，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券,。

通知還明確了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序,，確保收地價(jià)格公允合理，程序規(guī)范透明,。收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā),，確有需求的應(yīng)嚴(yán)控規(guī)模,，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。若用于民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目,，則不受上述限制,。

中指研究院分析，通知的落地意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入市場(chǎng),，有助于房企出售存量土地,、緩解資金壓力，并改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),。地方政府通過(guò)專項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地,，能增強(qiáng)資金流動(dòng)性，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、保障民生,。對(duì)于市場(chǎng)而言，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措,。

一家TOP50強(qiáng)房企高管表示,，該政策不僅解決了部分企業(yè)無(wú)力開發(fā)土地的問(wèn)題，避免了土地資源浪費(fèi)和企業(yè)的沉默成本,，同時(shí)收回爛尾項(xiàng)目對(duì)民生也有積極影響,。此外，調(diào)控供需關(guān)系,，讓優(yōu)質(zhì)開發(fā)商更愿意摘地,。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此前4萬(wàn)億元的白名單主要是救助可盤活,、有市場(chǎng)需求的項(xiàng)目,，而收儲(chǔ)閑置用地則屬于無(wú)效供應(yīng)或過(guò)剩項(xiàng)目，這些項(xiàng)目企業(yè)難以自救,，只能政府收儲(chǔ),。此次細(xì)則落地涵蓋房企所有項(xiàng)目，對(duì)加快風(fēng)險(xiǎn)出清,、恢復(fù)房企運(yùn)行能力至關(guān)重要。

然而,，政策實(shí)施過(guò)程中仍面臨一些挑戰(zhàn),。例如，在土地價(jià)格存在下跌預(yù)期的情況下,，回收定價(jià)成為一大難題,。部分開發(fā)商嘗試與地方政府協(xié)商退地，但回購(gòu)價(jià)格普遍較低,，增加了房企對(duì)于細(xì)則落地后回購(gòu)價(jià)格的擔(dān)憂,。此外,，部分存量土地可能因抵押、債券關(guān)系,、法律糾紛等問(wèn)題增加了收回收購(gòu)的復(fù)雜性,，需要法律機(jī)構(gòu)或法院介入。因此,，加強(qiáng)與發(fā)展改革,、財(cái)政、司法,、稅務(wù)等部門溝通協(xié)調(diào),，形成工作合力，破解存量土地性質(zhì)復(fù)雜這一難題尤為重要,。