頭部央國(guó)企百億起步拿地補(bǔ)倉(cāng)

年底最后一個(gè)月,，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的“盛況”,。

近幾日,，一線城市土拍市場(chǎng)徹底熱起來(lái)了,，前有北京巨無(wú)霸地塊順利出讓,、收金153.32億元,；后有深圳灣后?？偛康貕K拍出185.12億元,，刷新深圳宅地成交總價(jià)新高,。北上廣深四大一線城市,，都爭(zhēng)相趕在年底前，拿出百億級(jí)“壓箱底”好地塊,，為回溫的樓市“添把火”,。

“財(cái)大氣粗”的央國(guó)企地產(chǎn)商，也在這場(chǎng)土拍熱潮中盡施拳腳，中海地產(chǎn),、華潤(rùn)置地,、保利發(fā)展等房企，密集出現(xiàn)在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),，紛紛瞄準(zhǔn)一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊,，豪擲重金拿地補(bǔ)倉(cāng)。

對(duì)這輪土拍的點(diǎn)狀高溫,，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，地方政府及房企都有各自的邏輯。地方層面,，有城市年度土地出讓金完成比例較低,，需要在年底沖刺；企業(yè)層面,，近日在一線城市拿地的房企,，都是今年銷售業(yè)績(jī)排名靠前的央國(guó)企，這些企業(yè)迫切需要補(bǔ)充庫(kù)存,，以為明年的銷售推盤(pán)考慮,。

頭部央國(guó)企財(cái)大氣粗百億起步拿地補(bǔ)倉(cāng)

一線城市“地王”接連刷新

前有北京，后有深圳,，一線城市的土拍徹底“爆了”,。

12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地,，位于南山區(qū)粵海街道的地塊正式出讓,。該宗地位于深圳后海金融總部基地，建筑面積約26.3萬(wàn)平方米,，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元,，此前一經(jīng)掛牌便引發(fā)關(guān)注。

在正式競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),，各大房企更是為了這宗地激烈競(jìng)爭(zhēng),，最終經(jīng)過(guò)招商和華潤(rùn)+中海聯(lián)合體的近300輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得,，成交樓面價(jià)70388元/平方米,，溢價(jià)率高達(dá)46.3%。

自此,，深圳迄今為止第九宗百億級(jí)地塊誕生,，且刷新了深圳涉宅地塊成交史的總價(jià)新高。

為吸引房企拿地,，深圳當(dāng)?shù)卦谕恋爻鲎屒捌诒愣喾娇紤]，解除了土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià),，且不限制建成后的商品房銷售價(jià)格,，也不受“90/70”政策限制。

“取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期,，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成支撐,?！敝兄秆芯吭荷钲诜衷焊呒?jí)分析師孫紅梅表示。

除了穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià),，深圳拿出“壓箱底”好地塊,，也有自身方面的原因。孫紅梅表示,，跟往年相比,，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減，截至12月2日,，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地,。近日深圳樓市活躍度持續(xù)提升，這或?qū)?dòng)房企投資熱度上升,，優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍,，也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，深圳等地年度土地出讓金完成比例較低,，需要在年底沖刺；另一方面,，這也是紓困政策的延續(xù),，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據(jù)來(lái)看,，出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的情況,，為了保持12月份的熱度，需要地王來(lái)刺激市場(chǎng)預(yù)期和信心,。

深圳不遺余力推出好地的同時(shí),，一線城市中的北京也沒(méi)落后。就在深圳土拍幾日前,，北京出讓了一宗超級(jí)“巨無(wú)霸”地塊,，同樣引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。

11月29日,，北京一宗巨無(wú)霸組團(tuán)地塊正式拍賣,，該組團(tuán)地塊由酒仙橋,、十八里店、小紅門(mén)三個(gè)地塊組成,，總建設(shè)用地面積約14.7公頃,，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬(wàn)平米，起拍價(jià)高達(dá)153億元,。

因地價(jià)總額較高,，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力要求嚴(yán)格，這場(chǎng)拍賣沒(méi)有懸念變成了央國(guó)企主戰(zhàn)場(chǎng),。當(dāng)天,，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地兩家房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)格,，競(jìng)得這一組團(tuán)地塊,，溢價(jià)率0.21%，銷售指導(dǎo)價(jià)分別為12.5萬(wàn)元/平方米,、8萬(wàn)元/平方米以及7.9萬(wàn)元/平方米,。

本次成交后，高達(dá)153.32億元的成交價(jià),，刷新了北京土地出讓歷史紀(jì)錄,。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，該地塊起始價(jià)高達(dá)153億元,，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄,，成為總價(jià)“地王”。也是繼今年6月朝陽(yáng)區(qū)首次推出組團(tuán)地塊之后,，又一個(gè)以組團(tuán)形式出現(xiàn)的“巨無(wú)霸”地塊,。

此前，北京土地出讓金總價(jià)最高的地塊,，是由中建智地聯(lián)合體以112億元競(jìng)得的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽(yáng)園”組團(tuán)地塊,，該組團(tuán)由兩宗住宅用地和一宗產(chǎn)業(yè)用地組成，此次出讓的三宗地塊均為住宅用地,，這也是其總價(jià)更高的原因之一,，顯示出“930”新政房企對(duì)北京市場(chǎng)的信心增強(qiáng)。

上海土拍也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊,。近日上海2024年第七批次集中供地中,，新楊思地塊由華潤(rùn)、越秀,、中能建聯(lián)合競(jìng)得,，成交總價(jià)78.969億元，樓面均價(jià)7.44萬(wàn)/平方米,，溢價(jià)率高達(dá)40.37%,，是實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一次觸發(fā)中止價(jià),，刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

頭部央國(guó)企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈

在這輪土拍熱潮中,，頭部央國(guó)資房企是絕對(duì)的主角,，拿地意愿非常強(qiáng)烈。

以上海今年第七批次供地為例,，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海本批推出的10宗地塊,，共吸引了20家企業(yè)參拍,，頭部央國(guó)企資金實(shí)力雄厚，補(bǔ)倉(cāng)上海決心堅(jiān)定,，其中華潤(rùn)報(bào)名8宗地塊,，中海報(bào)名7宗地塊，保利報(bào)名6宗地塊,，最終華潤(rùn),、保利、中海等頭部房企,，都在本批土拍中有所斬獲,。

而中海地產(chǎn)，無(wú)疑是近期最活躍的選手之一,。從11月28日以36.45億元競(jìng)得上海市楊浦區(qū)地塊,、11月29日以153億元競(jìng)得北京組團(tuán)地塊，到12月2日聯(lián)手華潤(rùn)以185億競(jìng)得深圳灣地塊,，中海近期已連續(xù)三次出手補(bǔ)倉(cāng),。如果不考慮聯(lián)合拿地的權(quán)益占比問(wèn)題，這三宗地總耗資約375億元,。

頭部房企為何砸重金布局一線城市,？李宇嘉表示，今年以來(lái),，重點(diǎn)城市,、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)房企的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海在上海,、北京,、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目均獲得熱銷，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的業(yè)績(jī),。當(dāng)樓市有效區(qū)域開(kāi)始集中,，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市,、重點(diǎn)區(qū)域,，打造高溢價(jià)產(chǎn)品,。

從地塊特點(diǎn)看，李宇嘉表示,，這類地塊均要打造改善型溢價(jià)項(xiàng)目,，房企拿地目的是快速銷售、快速回款,，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下滑的波動(dòng),。此外，地方政府改革土地出讓模式,，減少配建和價(jià)格限制,，將打造權(quán)、定價(jià)權(quán)都給到開(kāi)發(fā)商,，后者能打造真正的改善型高端社區(qū),，綜合算下來(lái)，利潤(rùn)率非常高,。

從房企經(jīng)營(yíng)層面看,，也確實(shí)需要拿一些有利潤(rùn)空間的地塊，以優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu),，平滑未來(lái)業(yè)績(jī)波動(dòng),。

今年以來(lái)，幾家頭部央國(guó)企都面臨一定的盈利下滑壓力,。中海前九月總收入為1095.8億元,，同比下降6.7%，經(jīng)營(yíng)溢利為181.8億元,，同比下降19.6%,。保利前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為78.13億元,，同比下降41.23%。

此外,，近期一線城市樓市回暖,，也給了央國(guó)企拿地信心，以彌補(bǔ)今年前期銷售不振的行情,。

10月25日,，中海發(fā)布第三季度報(bào)告，顯示1～9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為1988.5億元,，同比下降16.8%,；前三季，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元,，同比減少27.89%,；同期,，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額約1723億元，銷售面積約754.8萬(wàn)平方米,，分別按年減少26.5%及23.9%,。

在前三季銷售下滑的背景下，房企迫切需要趁著市場(chǎng)回暖積極補(bǔ)倉(cāng),，為后續(xù)業(yè)績(jī)回升奠定基礎(chǔ)。

從新增貨值看,，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月,，華潤(rùn)置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一,，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二，綠城中國(guó)新增貨值規(guī)模958億元,，位列第三；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元,，占百?gòu)?qiáng)房企的32.0%，即頭部十家企業(yè)拿掉市場(chǎng)超三成地塊,。

值得注意的是，部分房企帶動(dòng)的土拍熱潮,，并不代表土拍市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖。中指數(shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元,，同比下降31.5%，相較1～10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn),。一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊,，均由頭部央國(guó)企摘得,，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎,。

克而瑞表示,，11月仍有超過(guò)半數(shù)企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，拿地金額超過(guò)100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國(guó)企,，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市,。整體而言,，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)?！昂罄m(xù)，12月將繼續(xù)迎來(lái)大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地,，國(guó)央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力,。”