房地產(chǎn)市場的提振態(tài)勢也給地產(chǎn)股帶來了微妙變化,。在政策暖風(fēng)與市場提振的背景下,，不少機構(gòu)已經(jīng)改變了對房地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)股的看法。

12月5日，平安基金舉辦的投資策略會上,，廣發(fā)證券首席經(jīng)濟學(xué)家郭磊表示，明年房地產(chǎn)會有一輪“量價企穩(wěn)”,。他的判斷基于房產(chǎn)租金收益率的研究,。過去幾年房價普遍回調(diào)，租金收益率實際上在升高,。目前北京的住宅租金收益率已經(jīng)超過2%,，上海在2%左右，深圳,、廣州稍低,，在1.5%-1.7%之間。二線城市如長沙,、武漢的租金收益率大約為3%,，而合肥,、鄭州則相對較低。全國范圍來看,，百城的租金收益率約為2.3%,。

2.3%的百城租金收益率意味著長周期的房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束。理論上,，租金收益率應(yīng)該用長期限的收益率加上一定的風(fēng)險溢價來衡量,。當(dāng)前30年國債收益率約2.3%，這意味著房地產(chǎn)作為風(fēng)險資產(chǎn),，其風(fēng)險溢價還未體現(xiàn),。通常國外的風(fēng)險溢價在1個點以上，因此房地產(chǎn)的長周期調(diào)整可能還會繼續(xù),。但從短周期來看,，明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)量價企穩(wěn)。部分一線城市已經(jīng)觸底,，租金收益率超過2%,，高于5年期定存和同期理財產(chǎn)品短期收益率，這是房地產(chǎn)短周期企穩(wěn)的基礎(chǔ),。

早在房地產(chǎn)“9·29新政”后,，外資巨頭如摩根大通在地產(chǎn)及物管板塊動作增多，公募基金的地產(chǎn)股持倉市值與比例也有所提升,，部分沉寂多時的地產(chǎn)股出現(xiàn)了劇烈波動,。中金公司認為，總體上地產(chǎn)股估值的歷史底部或已確立,，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題,。

今年第三季度公募基金地產(chǎn)股持倉市值與比例均有所提升，反映了市場的部分復(fù)蘇跡象,。據(jù)Wind數(shù)據(jù),，2024Q3房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為761億元，環(huán)比上升60%,，占股票投資市值比重為1.08%,，環(huán)比上升0.25個百分點。

A股方面,，多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位發(fā)生變化?！叭珖绫,；鹆愣M合”以及“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-廣發(fā)均衡優(yōu)選混合型證券投資基金”新進金地集團十大股東之列，香港中央結(jié)算有限公司增持1244.04萬股,；“全國社?；鹚囊蝗M合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數(shù)證券”等新進保利發(fā)展十大股東之列,；新城控股也獲得香港中央結(jié)算有限公司增持943.12萬股。

從9月下旬起,，股價沉寂多時的華夏幸福開始發(fā)力,，尤其從10月28日至11月7日，實現(xiàn)連續(xù)9個交易日漲停,。原因在于三季度報告顯示出盈利狀態(tài),，并推出了債務(wù)化解方案，同時整個房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇也起到推動作用,。不過,，在九連板之后，華夏幸福股價經(jīng)歷了劇烈波動,，在下跌后又于11月底至12月初的8個連續(xù)交易日內(nèi)錄得4次漲停,，表明市場參與者情緒仍不穩(wěn)定。

中金公司日前發(fā)布研究報告稱,，對于地產(chǎn)股而言,，總體上認為估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題,，主要催化因素將在于增量政策與房價趨勢,。基準情形下,，建議投資者把握2025年可能因?qū)嶓w市場量價下行趨勢緩和所出現(xiàn)的地產(chǎn)股進一步上行的機會,。

隨著市場回暖及部分地產(chǎn)股交易活躍，原本對中國房地產(chǎn)持唱衰態(tài)度的外資投行也開始逐漸改變,。高盛預(yù)計房地產(chǎn)觸底在望,，二手房市場每年成交量將保持中位數(shù)增長，房價將在2025年底至2026年初企穩(wěn),，均價在2026年持平,，2027年預(yù)計增長2%。開發(fā)商的銷售現(xiàn)金利潤預(yù)計將在2025年至2027年間企穩(wěn),，開發(fā)商股票估值復(fù)蘇路徑仍取決于基本面韌性,。