房地產(chǎn)市場的提振態(tài)勢也給地產(chǎn)股帶來了微妙變化。在政策暖風與市場提振的背景下，不少機構(gòu)已經(jīng)改變了對房地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)股的看法,。

12月5日,，平安基金舉辦的投資策略會上，廣發(fā)證券首席經(jīng)濟學家郭磊表示,，明年房地產(chǎn)會有一輪“量價企穩(wěn)”。他的判斷基于房產(chǎn)租金收益率的研究。過去幾年房價普遍回調(diào),，租金收益率實際上在升高。目前北京的住宅租金收益率已經(jīng)超過2%,，上海在2%左右,，深圳、廣州稍低,，在1.5%-1.7%之間,。二線城市如長沙、武漢的租金收益率大約為3%,，而合肥,、鄭州則相對較低。全國范圍來看,，百城的租金收益率約為2.3%,。

2.3%的百城租金收益率意味著長周期的房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束。理論上,，租金收益率應該用長期限的收益率加上一定的風險溢價來衡量,。當前30年國債收益率約2.3%,，這意味著房地產(chǎn)作為風險資產(chǎn)，其風險溢價還未體現(xiàn),。通常國外的風險溢價在1個點以上,，因此房地產(chǎn)的長周期調(diào)整可能還會繼續(xù)。但從短周期來看,，明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)量價企穩(wěn),。部分一線城市已經(jīng)觸底，租金收益率超過2%,，高于5年期定存和同期理財產(chǎn)品短期收益率,，這是房地產(chǎn)短周期企穩(wěn)的基礎。

早在房地產(chǎn)“9·29新政”后,，外資巨頭如摩根大通在地產(chǎn)及物管板塊動作增多,，公募基金的地產(chǎn)股持倉市值與比例也有所提升，部分沉寂多時的地產(chǎn)股出現(xiàn)了劇烈波動,。中金公司認為,，總體上地產(chǎn)股估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題,。

今年第三季度公募基金地產(chǎn)股持倉市值與比例均有所提升,，反映了市場的部分復蘇跡象。據(jù)Wind數(shù)據(jù),，2024Q3房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為761億元,，環(huán)比上升60%，占股票投資市值比重為1.08%,，環(huán)比上升0.25個百分點,。

A股方面，多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位發(fā)生變化,?！叭珖绫；鹆愣M合”以及“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-廣發(fā)均衡優(yōu)選混合型證券投資基金”新進金地集團十大股東之列,，香港中央結(jié)算有限公司增持1244.04萬股,；“全國社保基金四一三組合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數(shù)證券”等新進保利發(fā)展十大股東之列,；新城控股也獲得香港中央結(jié)算有限公司增持943.12萬股,。

從9月下旬起,，股價沉寂多時的華夏幸福開始發(fā)力,，尤其從10月28日至11月7日，實現(xiàn)連續(xù)9個交易日漲停,。原因在于三季度報告顯示出盈利狀態(tài),，并推出了債務化解方案,，同時整個房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇也起到推動作用。不過,，在九連板之后,，華夏幸福股價經(jīng)歷了劇烈波動，在下跌后又于11月底至12月初的8個連續(xù)交易日內(nèi)錄得4次漲停,，表明市場參與者情緒仍不穩(wěn)定,。

中金公司日前發(fā)布研究報告稱，對于地產(chǎn)股而言,，總體上認為估值的歷史底部或已確立,，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題，主要催化因素將在于增量政策與房價趨勢,?；鶞是樾蜗拢ㄗh投資者把握2025年可能因?qū)嶓w市場量價下行趨勢緩和所出現(xiàn)的地產(chǎn)股進一步上行的機會,。

隨著市場回暖及部分地產(chǎn)股交易活躍,，原本對中國房地產(chǎn)持唱衰態(tài)度的外資投行也開始逐漸改變。高盛預計房地產(chǎn)觸底在望,，二手房市場每年成交量將保持中位數(shù)增長,，房價將在2025年底至2026年初企穩(wěn)，均價在2026年持平,，2027年預計增長2%,。開發(fā)商的銷售現(xiàn)金利潤預計將在2025年至2027年間企穩(wěn)，開發(fā)商股票估值復蘇路徑仍取決于基本面韌性,。