圍獵北上廣深老破小。今年以來(lái),，一線(xiàn)城市豪宅成交活躍,，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。與此同時(shí),，“老破小”類(lèi)型的剛需小房子也在另一片暗流中悄然升溫。

易居研究院年初發(fā)布的報(bào)告顯示,，一線(xiàn)城市的“老破小”二手房?jī)r(jià)格泡沫已基本消除,，從2016年初的拉升到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落,，價(jià)格回歸到了健康狀態(tài),。限購(gòu)政策優(yōu)化、首付比例降低等利好因素,，使“老破小”成為尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資客和價(jià)格敏感的剛需客的心頭好,，尤其是在房?jī)r(jià)較高的城市。

根據(jù)各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),，今年11月,，四大一線(xiàn)城市二手房成交量均實(shí)現(xiàn)同比或環(huán)比正向增長(zhǎng)，創(chuàng)下近年新高,?！袄掀菩　痹谄渲邪缪萘岁P(guān)鍵角色。北京90平方米以下的二手房成交占比約66.3%,，上?？們r(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的二手房成交占比約60%，廣州市中心老城區(qū)60平方米以下的小戶(hù)型持續(xù)增長(zhǎng),，深圳總價(jià)150萬(wàn)元以下的二手房成交占比也有所上升,。

“老破小”的成交量走高甚至催生了新的流量賽道——“老破小”博主。不少年輕人在社交媒體分享自己抄底和改造“老破小”的經(jīng)驗(yàn),，引起大量討論,。吳靜入住“老破小”后，發(fā)布的相關(guān)帖子吸引了數(shù)百條留言,，同好們?cè)谠u(píng)論區(qū)交流購(gòu)房和裝修心得,。

張文康是一位從業(yè)十多年的房產(chǎn)中介，他一直在關(guān)注市場(chǎng)上的筍盤(pán)。上個(gè)月,，他發(fā)現(xiàn)一套符合要求的房子：總價(jià)低且業(yè)主報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜近40萬(wàn)元,。他認(rèn)為當(dāng)前行情下，利潤(rùn)難求,，但別人讓出來(lái)的就是自己省下的,。這套房子還帶穩(wěn)定租約，租金回報(bào)率超過(guò)3%,。張文康申請(qǐng)了貸款,，按照等額本金的方式還款，房租可以覆蓋月供利息,，他期望不要跌穿底價(jià),。

像張文康這樣的投資客不在少數(shù)，他們穿梭在城市中心,，尋找超低總價(jià)與潛在回報(bào)的機(jī)會(huì),。上海市場(chǎng)上也有類(lèi)似現(xiàn)象，典型“老破小”板塊的租金回報(bào)率普遍較高,，吸引了不少投資者,。

除了投資客，普通購(gòu)房者也是“老破小”市場(chǎng)的主力,。吳靜在深圳購(gòu)置了一套樓齡27年的“老破小”,，她對(duì)房子的位置和配套感到滿(mǎn)意。葛晏在上海一家頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作,，他表示甘泉宜川板塊因其低總價(jià)和良好地段吸引了許多剛需群體,。趙家花園是一個(gè)典型的“老破小”樓盤(pán)，近年來(lái)成交量顯著增加,。

隨著政策放寬,，單身人士購(gòu)房門(mén)檻降低，部分人選擇購(gòu)買(mǎi)“老破小”,。此外,，由于租金和月供相近，一些人干脆“租轉(zhuǎn)購(gòu)”,。這些變化使得“老破小”走出獨(dú)立行情,，成交量持續(xù)上升。北京,、上海,、廣州和深圳的二手房市場(chǎng)都顯示出這一趨勢(shì),，尤其是低價(jià)房源和老舊房源的成交占比明顯增加,。

克而瑞分析認(rèn)為,，二手房成交上升的原因主要是剛需客群的價(jià)格敏感度高，以及二手房?jī)r(jià)格低于新房,。合富研究院補(bǔ)充認(rèn)為,，城中村和舊城改造將成為超大特大城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，市中心“老破小”在未來(lái)舊城改造中將占據(jù)重要地位,，這也是選擇“老破小”進(jìn)行中長(zhǎng)線(xiàn)投入的價(jià)值所在,。