開(kāi)發(fā)商新盤(pán)不卷規(guī)模卷產(chǎn)品,。以變革應(yīng)對(duì)變局，以遠(yuǎn)見(jiàn)超越未見(jiàn),。2024年終策劃《變局之下》回望過(guò)去,、展望未來(lái)，讓洞見(jiàn)穿越時(shí)間,，向未來(lái)尋求確定,。

地價(jià)向下，產(chǎn)品向上,，北京新房市場(chǎng)正陷入一場(chǎng)“得房率”的戰(zhàn)役,。2024年12月27日，央企開(kāi)發(fā)商金茂位于東南三環(huán)的豪宅項(xiàng)目獲得建筑工程規(guī)劃許可證,。該項(xiàng)目在公示兩個(gè)月內(nèi)收到了689份公眾反饋意見(jiàn),，創(chuàng)下了2024年北京新盤(pán)記錄。其備受矚目的原因在于超高得房率,。通過(guò)北京首個(gè)內(nèi)嵌加外嵌的雙陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型設(shè)計(jì),，加上北向設(shè)備平臺(tái)的全贈(zèng)送，金茂新盤(pán)的戶(hù)型實(shí)際使用面積最高達(dá)到95%,。

該項(xiàng)目生逢其時(shí),，2024年11月，北京出臺(tái)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》,，首次鼓勵(lì)首層設(shè)置架空層,、開(kāi)放的風(fēng)雨連廊，以及開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái),、架空和連廊面積不計(jì)容,。受此利好，金茂項(xiàng)目將成為全市第二個(gè)首層設(shè)置架空層的新盤(pán),，并擁有風(fēng)雨連廊,、1000平米的會(huì)所等配置,。此前,，龍湖集團(tuán)位于昌平區(qū)的新盤(pán)首次在北京試點(diǎn)挑高陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送,、架空層、景觀風(fēng)雨連廊等空間規(guī)劃,，部分戶(hù)型得房率達(dá)到94%,。

相比之下，華潤(rùn)位于西南四環(huán)的新盤(pán)運(yùn)氣差了很多,。2023年12月,，華潤(rùn)以地價(jià)上限34.85億元成功競(jìng)得地塊，溢價(jià)率達(dá)到15%,，樓面價(jià)和指導(dǎo)售價(jià)分別為6.82萬(wàn)元,、9.5萬(wàn)元/平米。10個(gè)月后,，金茂底價(jià)拿下位置更好的地塊,，樓面價(jià)和指導(dǎo)售價(jià)分別為5.75萬(wàn)元、10.75萬(wàn)元/平米,。這意味著,，作為同質(zhì)競(jìng)品新盤(pán)，華潤(rùn)和金茂項(xiàng)目的利潤(rùn)縫差分別為2.68萬(wàn)元,、5萬(wàn)元,。考慮到目前華潤(rùn)尚未網(wǎng)簽房源仍超過(guò)200套,，產(chǎn)品力和地價(jià)雙重劣勢(shì)下,，其未來(lái)將受到金茂項(xiàng)目的巨大沖擊。

這種情況在北京市場(chǎng)已非常普遍,，業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)“抽梯子”,。為了賣(mài)地，2024年以來(lái)新盤(pán)規(guī)劃審批尺度愈發(fā)放寬,，得房率大幅提升的同時(shí),，地價(jià)又低，購(gòu)房者確實(shí)得到了實(shí)惠,，但這些后入市項(xiàng)目也對(duì)周邊競(jìng)品甚至二手房市場(chǎng)形成降維打擊,。金茂項(xiàng)目的公眾反饋意見(jiàn)之一包括“影響政怡家園小區(qū)房?jī)r(jià)問(wèn)題”。該小區(qū)建成于2006年,，目前掛牌均價(jià)為5.43萬(wàn)元/平米,。