陽臺做大,、飄窗砸掉，得房率超100%,！開發(fā)商新盤不卷規(guī)模卷產(chǎn)品高贈送成新趨勢(4)

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2024-12-31 11:17:22 網(wǎng)易

“房住不炒”氛圍下,，得房率已成為產(chǎn)品力提升的最大賣點，隨著降首付,、降利率疊加房價下跌,，置業(yè)門檻已大幅降低。平安證券在年終研報中稱,，參考貝殼二手房數(shù)據(jù)（重點城市房價較2021年高點跌30%左右）,，疊加首付比例及利率下調(diào)、稅費(fèi)減免等,，若按照高點1000萬總價,、房價跌30%計算，總購房成本（房價+貸款+利息+稅費(fèi)）降低約44%,，盡管首付由30%降至15%,，但月供反而由4.1萬元降至2.6萬元。

隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化,，市場競爭關(guān)鍵要素從過去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力,，行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個月就要更新一代。與此同時,，在不少業(yè)內(nèi)人士看來,，隨著得房率更高、產(chǎn)品力更強(qiáng)的新盤入市,，同區(qū)域,、同面積的存量新房以及二手房市場將承受不小的壓力，對于2021年前后拿地的高地價,、利潤薄,、交付質(zhì)量一般的項目尤為如此，降價在所難免,。

一位東部省會城市營銷負(fù)責(zé)人舉例稱,，其新盤項目2024年初拿地，部分第四代住宅產(chǎn)品得房率高至110%,，公共景觀和會所也有配置,，現(xiàn)在每個月能賣100多套，同板塊的另一處新盤,，2022年拿地已蓋成現(xiàn)房，雖然位置更好,，價格還便宜兩千塊錢,，但完全是上一代產(chǎn)品，得房率不足80%,，每個月僅賣二三十套房,。

出于對后市的謹(jǐn)慎預(yù)判，另一位規(guī)模房企營銷負(fù)責(zé)人坦言,，他們的策略是當(dāng)下新盤銷售黃金期僅剩10個月,，從拿地到開盤盡量控制在三四個月內(nèi)，自己銷量先沖一波,，卷死存量新盤,，等到產(chǎn)品力更好的競品上市，再打價格戰(zhàn),，目標(biāo)是一年半內(nèi)把貨值盡量清完,。

2024年6月，南京出臺政策稱,，“已經(jīng)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，但未領(lǐng)取銷售許可證的項目，2024年年底前可以申請變更許可,，調(diào)整建筑方案”,。這并未包括那些尚未售罄的存量項目。克而瑞也在一份研報中建議,，在不改變用地性質(zhì),、不提高容積率的前提下，支持在建續(xù)建商品房申請優(yōu)化調(diào)整建筑設(shè)計方案,，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整,。不過，截至目前,，暫未看到相關(guān)調(diào)整實質(zhì)落地,。

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