第四代住宅徹底卷飛了,。前段時(shí)間，廣州首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目正式亮相,，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注,。該項(xiàng)目12月27日晚?yè)u號(hào)開(kāi)盤(pán),，158套房源全部售罄，去化率達(dá)到了100%,。此外,，東原集團(tuán)在宜興代建的一個(gè)主打第四代住宅的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)80%,，刷新了宜興近三年的開(kāi)盤(pán)記錄,。近兩年，第四代住宅頻頻成為熱銷(xiāo)新聞的主角,，許多房企對(duì)此躍躍欲試,。

不過(guò)，打造真正的第四代住宅并不容易,。當(dāng)前全國(guó)不少城市出臺(tái)了相關(guān)政策,，但很多開(kāi)發(fā)商仍不敢輕易嘗試，主要原因之一是成本問(wèn)題,。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算,，第四代住宅相比普通住宅，成本會(huì)增加650～800元/平方米左右,。除了差異化設(shè)計(jì),、綠化覆土和排水施工帶來(lái)成本增加外,，政府還要求試點(diǎn)項(xiàng)目采用裝配式建筑等綠色建造方式，加上節(jié)能技術(shù)和智能化系統(tǒng)的應(yīng)用,，進(jìn)一步增加了項(xiàng)目的建造和運(yùn)維成本,。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果項(xiàng)目單價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米,，很難有動(dòng)力投入成本去做四代住宅,。

另外，受到建筑規(guī)范限制,，狹小地塊也不適合做四代住宅,。雖然四代住宅的設(shè)計(jì)通常不計(jì)容積率，但建筑規(guī)范對(duì)退距和建筑形態(tài)有明確要求,。例如,，一塊10米×10米的地塊，陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)可以挑出去,，但建筑整體的寬度和長(zhǎng)度增加后,，會(huì)影響樓與樓之間的排布，導(dǎo)致退距不足,，從而損失容積率,。一些成功的四代住宅產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)往往更為懸挑且寬敞,，但這種設(shè)計(jì)對(duì)地塊形態(tài)有較高要求,。反之，一些項(xiàng)目為了控制樓體體積,，減少退距和容積率的損失,，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)更偏向細(xì)長(zhǎng)的大陽(yáng)臺(tái)。

第四代住宅的核心優(yōu)勢(shì)在于空中庭院以及大面積贈(zèng)送,。很多項(xiàng)目通過(guò)相關(guān)政策可以做到“零公攤”,、“100%得房率”，甚至更高,。例如,，廣州首個(gè)四代宅項(xiàng)目，陽(yáng)臺(tái)率達(dá)到25%,，加上40%空中花園,，戶型使用率可以達(dá)到約127%-140%。110平方米可以做到4+1房,。然而,，隨著建筑規(guī)范松綁，很多普通住宅也能實(shí)現(xiàn)高得房率,。因此,，第四代住宅不僅要有高得房率，還需關(guān)注客戶整體居住體驗(yàn),。

目前,，第四代住宅更多出現(xiàn)在二線城市和較發(fā)達(dá)的三線城市。三四線城市和北方城市的客戶對(duì)于第四代住宅的態(tài)度較為復(fù)雜,。某房企在三四線城市打造了一個(gè)四代宅項(xiàng)目,，盡管樣板房開(kāi)放時(shí)客戶非常滿意，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)去化情況不佳,。調(diào)研發(fā)現(xiàn),，客戶更看重贈(zèng)送面積，得知露臺(tái)不能封窗作為室內(nèi)面積使用后便放棄認(rèn)購(gòu),。北方城市由于氣候原因,，開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)不太現(xiàn)實(shí)，但若能解決這些問(wèn)題,，四代宅在北方城市也有落地可能,。

隱私問(wèn)題是第四代住宅需要認(rèn)真解決的另一大難題。許多項(xiàng)目通過(guò)引入陽(yáng)臺(tái)擋板,、優(yōu)化露臺(tái)上方住戶開(kāi)窗位置,、創(chuàng)意空中花池等方式來(lái)規(guī)避視線干擾。未來(lái),，第四代住宅的競(jìng)爭(zhēng)將不僅限于產(chǎn)品本身,，還將考驗(yàn)物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)能力。自動(dòng)噴灌系統(tǒng),、智能蚊蟲(chóng)防控系統(tǒng)等技術(shù)的應(yīng)用,，可以幫助解決后期維護(hù)難題，但仍需專(zhuān)業(yè)園藝師定期維護(hù),。第四代住宅確實(shí)是一種能充分利用政策紅利的產(chǎn)品類(lèi)型,，但在選擇和實(shí)施過(guò)程中需慎重考慮，并切實(shí)提高客戶的居住體驗(yàn),。

第四代住宅徹底卷飛了,。