近年來(lái),，我國(guó)的商品住宅待售面積逐漸增長(zhǎng),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2022年末全國(guó)累計(jì)的商品住宅待售面積約為56366萬(wàn)平方米,，2023年末增長(zhǎng)至67295萬(wàn)平方米,，2024年末達(dá)到75327萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.9%,。

銷(xiāo)售不景氣直接影響房企的土地投資和開(kāi)發(fā),。2021年房企的土地購(gòu)置面積同比減少15.4%，降至21590萬(wàn)平方米,；2022年進(jìn)一步降至10042萬(wàn)平方米,。新開(kāi)工規(guī)模也大幅減少，2023年新開(kāi)工建筑面積同比減少了20.5%,，降至69669萬(wàn)平方米，相比2019年和2020年的16億平方米水平減少了近60%,。因此，房企持有的待開(kāi)發(fā)土地面積整體增長(zhǎng),，2022年末達(dá)到了49828萬(wàn)平方米,，創(chuàng)下了2004年以來(lái)的新高。

大量未售商品房和未開(kāi)發(fā)土地嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的供需平衡,，增加了房企的資金壓力,，并造成了資源浪費(fèi)。為緩解這些問(wèn)題,，2024年5月以來(lái)中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ),，以調(diào)節(jié)供需關(guān)系。2024年11月11日,，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，明確了使用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則,。此后,，各地方政府紛紛響應(yīng)，針對(duì)本地情況推出了相關(guān)公告,。

從具體做法來(lái)看,，地方政府基本沿襲了中央政策要求的細(xì)則，只是對(duì)轄區(qū)內(nèi)收儲(chǔ)土地的范圍進(jìn)行了確定,。近期,，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個(gè)城市披露了2025年的首批專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2月7日至9日，廣東省共有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃,，共涉及48幅地塊,，土地面積約224.6萬(wàn)平方米，總收購(gòu)價(jià)格171.03億元,。其中,，珠海一城就收儲(chǔ)了14幅地塊，共66.52億元,，是收儲(chǔ)金額最多的,，其次是惠州的8幅地塊49.75億元。單塊土地方面,，收購(gòu)價(jià)格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01,、JD10-03地塊，收購(gòu)價(jià)格為13.29億元,，但同時(shí)也是折價(jià)力度最高的地塊之一,，相對(duì)于拿地價(jià)格的折扣達(dá)到了74.1%。

從收購(gòu)折扣來(lái)看,，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)的土地之后,，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購(gòu)折扣為87.5%。其中在潮州,、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購(gòu)的情況,，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于原價(jià)收購(gòu),。24塊折價(jià)收購(gòu)的土地中,，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊,，達(dá)到了73.2%,。

值得注意的是，本次被收購(gòu)的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有,，其中珠海收購(gòu)的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅,。而中山收購(gòu)的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則由華潤(rùn)置地,、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有,。整體來(lái)看，第一輪的專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企,，同時(shí)收購(gòu)的土地用途方面沒(méi)有特別的偏好,，住宅、商住、商業(yè),、商辦的占比基本相當(dāng),。

閑置土地的收儲(chǔ)仍面臨一些難題。首先,，土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付,，要求房企手中的存量閑置土地沒(méi)有任何質(zhì)押、抵押等情況,，如有則需要由房企自行解押,。而在通常情況下，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后就會(huì)將土地抵押給銀行獲取開(kāi)發(fā)貸,，即便沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目也會(huì)將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資,，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地,；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地,，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

其次,，收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本,，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資,，企業(yè)普遍難以接受,。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專(zhuān)項(xiàng)債補(bǔ)充收購(gòu)資金也輕易不會(huì)提高收購(gòu)價(jià)格,，這就成為了阻礙土地收儲(chǔ)的基本矛盾,。此外，部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力,，專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難,，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆?chǔ)進(jìn)程。

最后,，根據(jù)《通知》的要求,，運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè),。也就是說(shuō),，專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè),，要么用于保障房（包括人才公寓）建設(shè),。由于部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲(chǔ)后也可能僅僅是徒增政府壓力,，這也在一定程度上降低了政府收儲(chǔ)的積極性,。

從企業(yè)角度來(lái)看,，近年來(lái)的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎、聚焦,，但是此前積累的大量土地儲(chǔ)備帶來(lái)的壓力也越來(lái)越大,。盤(pán)活存量閑置土地的政策，給企業(yè)帶來(lái)了一絲機(jī)遇,，能在一定程度上緩解房企資金困難,，化解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2024年12月17日,，廣州市番禺區(qū)迎來(lái)了4宗涉宅用地的正式出讓,。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地由萬(wàn)科以底價(jià)28.8億元摘得,，總計(jì)容建筑面積約23.4萬(wàn)平方米,，成交樓面價(jià)11409元/平方米至13614元/平方米。這也是萬(wàn)科時(shí)隔4年再次在廣州公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地,。值得注意的是,，此次萬(wàn)科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬(wàn)科,。2023年萬(wàn)科先通過(guò)退地獲得貨幣返還,，而收儲(chǔ)金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類(lèi)居住地塊,，于2024年又重新掛牌,，萬(wàn)科再次收入囊中。在這整個(gè)過(guò)程中,，萬(wàn)科并沒(méi)有支付額外的資金,，但同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤(pán)活。

根據(jù)萬(wàn)科預(yù)計(jì),，三宗宅地會(huì)有兩到三千套的住宅貨量,、貨值或超50億，對(duì)比周邊在售新房2萬(wàn)多元/平方米的售價(jià),，1萬(wàn)元/平方米出頭的地價(jià)也有一定的盈利空間,，產(chǎn)品上市后可為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持,。

2024年11月13日,，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司旗下非全資附屬公司當(dāng)天與廣州市土地開(kāi)發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議,，預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償,。此前廣州大干圍這兩宗土地規(guī)劃為商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)于2021年7月拿下,，但一直未動(dòng)工建設(shè),。根據(jù)最新的規(guī)劃,，上述地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單,。根據(jù)收儲(chǔ)協(xié)議,，土地收回后將重新安排出讓?zhuān)沦I(mǎi)家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開(kāi)發(fā)中心提出書(shū)面支付補(bǔ)償申請(qǐng),。

在此之前,，2024年8月30日、9月2日,，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心曾分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地,、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價(jià)約120億元,，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金,，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購(gòu)買(mǎi)廣州新出讓的土地,。與前兩次的應(yīng)付票據(jù)相比,，最新的廣州大干圍收儲(chǔ)協(xié)議雖然要等到土地重新賣(mài)出后才能收到補(bǔ)償款，但也更為靈活,。

整體來(lái)看,，“去庫(kù)存”仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，政府為樓市回穩(wěn)逐步實(shí)施的一系列去庫(kù)存舉措也是為未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定提供更好的可視性,。商品房收儲(chǔ)解決的是已開(kāi)售項(xiàng)目的去化和交付問(wèn)題,，而閑置土地收儲(chǔ)解決的是土地問(wèn)題，對(duì)于有大量尚未開(kāi)發(fā)歷史土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言,，盤(pán)活存量土地可以在一定程度上減輕流動(dòng)性壓力,，但仍需看具體的項(xiàng)目情況和政策推進(jìn)落實(shí)情況。