割裂的上海樓市,，陷阱與機(jī)會(huì)共存

上周六的二手房成交量，又給市場(chǎng)添了一把火,。

單日網(wǎng)簽1473套,，刷新2024年929新政以來(lái)的最高周末記錄。

不只是成交量爆了,，

市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了二手房東

抱團(tuán)漲價(jià)

的現(xiàn)象,。

從2024年在政策刺激下迎來(lái)的“年中爆發(fā)”，

到2025年開(kāi)年上演的“淡季逆襲”,，

上海二手房市場(chǎng)正呈現(xiàn)出

超預(yù)期

的回暖態(tài)勢(shì),。

不得不說(shuō)，今年的小陽(yáng)春,，讓人意外驚喜,。

大盤，供需兩旺

當(dāng)下的市場(chǎng)有多火熱,？

我們來(lái)看幾個(gè)數(shù)據(jù)就知道了,。

1、

成交量創(chuàng)新高：

2024

年

1-2

月

2.2W

套,，

2025

年

1-2

月

2.9W

套,，

同比

+34%

,，

3月成交量有機(jī)會(huì)沖刺3萬(wàn)套，這極有可能是近4年來(lái)的交易巔峰,。

2,、帶看量創(chuàng)新高：

春節(jié)后，上海二手房市場(chǎng)的帶看量

創(chuàng)5年內(nèi)新高,。

購(gòu)房者看房熱情高漲,，市場(chǎng)很火熱，

說(shuō)明需求真實(shí)存在,。

同時(shí),，

上海新增掛牌量：

2024

年

1-2

月

2.7W

套，

2025

年

1-2

月

3.2W

套,，

同比

+18%

,。

目前新增掛牌放緩，去化效果明顯,。

整體來(lái)看,，2025大盤的走勢(shì)要顯著優(yōu)于2024年。

供需兩旺的市場(chǎng)行情,，引爆了小陽(yáng)春,。

結(jié)構(gòu)上500W以下的房源成交占比沖高到80%，

剛需愿意入市買房,，

這是樓市止跌回穩(wěn)的主要力量,。

與此同時(shí)，春節(jié)后掛牌價(jià)已于最新周止跌,。

樓市和任何資本市場(chǎng)一樣,，短期趨勢(shì)上具有

反身性

。

而且房地產(chǎn)體量大,，趨

勢(shì)引導(dǎo)

的

慣性更強(qiáng),。

當(dāng)國(guó)家的政策調(diào)控人為打斷了樓市的反饋環(huán)，

市場(chǎng)氛圍上從熊轉(zhuǎn)牛,，反轉(zhuǎn)差不多就快來(lái)了,。

微觀，割裂分化

整體來(lái)看,，目前的上海樓市,，供需兩旺，止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)非常明顯,。

但在微觀市場(chǎng)，卻是千姿百態(tài)的割裂行情,。

從房外房研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看,，

內(nèi)中環(huán)一些板塊,，掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了一

定程度的漲幅。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

具體到微觀市場(chǎng),，

品質(zhì)改善類小區(qū),，掛牌價(jià)和成交價(jià)正在雙向奔赴。

比如

大寧金茂府

95㎡的三房：去年年底掛牌價(jià)1226萬(wàn),，成交1196萬(wàn),，近期新掛牌1398萬(wàn)。

仁恒河濱城

128㎡的三房,，

2月初掛牌價(jià)1500萬(wàn),，

成交價(jià)1425萬(wàn)，后面新掛出來(lái)的同戶型三房,，

掛牌價(jià)1520萬(wàn),。

萬(wàn)科海上傳奇

85㎡

的兩房

，

1月份

掛牌788萬(wàn),，

成交770萬(wàn),，

近期新增同戶型的2室2衛(wèi)，掛牌價(jià)

沒(méi)有低于830萬(wàn)的,。

比如

浦東

花木

綠城錦

繡蘭

庭

,，2

015年的板樓，年后成交單價(jià)上漲1.29萬(wàn)/平,，

同一戶型,，年前買和年后買，總價(jià)相差165萬(wàn),。

這類小區(qū)一些不堅(jiān)定的房東在去年新政后就砸盤拋售,，所以低價(jià)筍盤早都去化完畢。

剩下的存量房東都是硬骨頭,，不愿意低價(jià)賣房,。

不過(guò)市場(chǎng)并不買賬，

成交量還沒(méi)有大的爆發(fā),。

買家雖然愿意入市并接受價(jià)格,，但錨定去年低價(jià)成交，并不愿意為現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格買單,。

所以到底能不能來(lái)一波“量?jī)r(jià)齊升”,，仍需持續(xù)監(jiān)測(cè)后市。

宏觀熱度難掩微觀分化,。

與火熱的剛需改善市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的是,，

中外環(huán)

遠(yuǎn)

郊板塊還未出現(xiàn)止跌的跡象。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研

究院

具體到微觀市場(chǎng),，

低總價(jià)房源放量且仍在降價(jià)：比如

次新動(dòng)遷+老破小,。

典型的

次新動(dòng)遷房,，虹橋茗雅苑，有套房源掛牌從270W降到227W,，

降幅-15%

,。

新都名園82平的兩房，去年12月成交總價(jià)478萬(wàn),，當(dāng)前同戶型掛牌價(jià)416萬(wàn),，

降幅-13%

。

虹橋博雅苑89平的兩房,，1月份成交381萬(wàn),，當(dāng)前在掛376萬(wàn)。

維持我們之前的結(jié)論,，

只有當(dāng)?shù)涂們r(jià)房源,，包括老破小，它們的價(jià)格能夠穩(wěn)住時(shí),，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤價(jià)格才能真正穩(wěn)定下來(lái),。

只有在這種情況下，向上置換到品質(zhì)更高的小區(qū)的房?jī)r(jià)才能有底氣地穩(wěn)步上升,。

否則

,，購(gòu)房者的心理價(jià)位仍然會(huì)停留在之前的低價(jià)水平。

因?yàn)樗麄冊(cè)谙蛏现脫Q時(shí),，自己出售的房子可能還在面臨降價(jià)的壓力,。

其實(shí)從

去年開(kāi)始，我們就一再?gòu)?qiáng)調(diào),，

上海樓市已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)代,，再難普漲。

不同區(qū)域,，不同產(chǎn)品冷熱不均,，會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

所以建議每一個(gè)買房人把精力從宏觀的判斷放到更加

微觀的市場(chǎng)觀察中,。

花更多的精力放在選房這件事上,，

關(guān)注每個(gè)小

區(qū)的真

實(shí)成

交價(jià)走

勢(shì)

。

成交價(jià)變化小就擇機(jī)而動(dòng),，成交價(jià)一直往上走,，就果斷出手。

至于怎么看真實(shí)成交,？

可以從鏈家APP看成交價(jià),，也可以咨詢我們來(lái)判斷。

大盤止跌回穩(wěn),，微觀千姿百態(tài),。

這種市場(chǎng)行情對(duì)買賣雙方的要求更高,。

面對(duì)當(dāng)下的狀況，觀觀老師對(duì)大家有幾點(diǎn)

貼心

建議

：

1,、不要太擔(dān)心，上海樓市最悲觀的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,。

2,、對(duì)于今年必買房的購(gòu)房者，要做好預(yù)警,，多做備份,，找對(duì)標(biāo)最低的房源。及時(shí)用“備胎策略”對(duì)抗?jié)q價(jià)：A板塊次新漲價(jià)明顯,，轉(zhuǎn)投B板塊

倒掛盤,。

3、剛需客群提前做好防御性購(gòu)買,，性價(jià)比高的房源可以加大買入力度,。

不過(guò)經(jīng)濟(jì)增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資,。

建議關(guān)注頭部,、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種,。

比如：中環(huán)內(nèi)次新,、頂流學(xué)區(qū)、超跌,、高租售比,、二手倒掛的板塊。

4,、手上有好房子的房東,，可以適當(dāng)?shù)踔鴥r(jià)格賣，但置換客戶依舊要把握時(shí)機(jī),。

同質(zhì)化嚴(yán)重,、供大于求、包租房上市分流的產(chǎn)品要加速賣出,。

3月是比較好的出貨窗口,，4月之后置換客可能會(huì)流失加劇。

比如：無(wú)學(xué)區(qū)的老公房,、外環(huán)外非地鐵次新房,、動(dòng)遷房。

當(dāng)然,，如果你不看好后市,，或是對(duì)于自己的收入,，穩(wěn)定月供沒(méi)有信心，那么再觀望一下也是可以的,。

我不認(rèn)為“觀望”對(duì)上海樓市來(lái)說(shuō)是一件壞事,。

在眾多觀望的購(gòu)房者身影下，我感受到的是

暗流涌動(dòng)

,。

是蕓蕓眾生,，對(duì)于安家上海的渴望。