割裂的上海樓市，陷阱與機會共存

上周六的二手房成交量，又給市場添了一把火。

單日網(wǎng)簽1473套,，刷新2024年929新政以來的最高周末記錄,。

不只是成交量爆了,，

市場上甚至出現(xiàn)了二手房東

抱團漲價

的現(xiàn)象,。

從2024年在政策刺激下迎來的“年中爆發(fā)”,，

到2025年開年上演的“淡季逆襲”,，

上海二手房市場正呈現(xiàn)出

超預(yù)期

的回暖態(tài)勢,。

不得不說,，今年的小陽春，讓人意外驚喜,。

大盤,，供需兩旺

當(dāng)下的市場有多火熱？

我們來看幾個數(shù)據(jù)就知道了,。

1,、

成交量創(chuàng)新高：

2024

年

1-2

月

2.2W

套，

2025

年

1-2

月

2.9W

套,，

同比

+34%

,，

3月成交量有機會沖刺3萬套，這極有可能是近4年來的交易巔峰,。

2,、帶看量創(chuàng)新高：

春節(jié)后，上海二手房市場的帶看量

創(chuàng)5年內(nèi)新高,。

購房者看房熱情高漲,，市場很火熱，

說明需求真實存在,。

同時，

上海新增掛牌量：

2024

年

1-2

月

2.7W

套,，

2025

年

1-2

月

3.2W

套,，

同比

+18%

。

目前新增掛牌放緩,，去化效果明顯,。

整體來看，2025大盤的走勢要顯著優(yōu)于2024年,。

供需兩旺的市場行情,，引爆了小陽春。

結(jié)構(gòu)上500W以下的房源成交占比沖高到80%,，

剛需愿意入市買房,，

這是樓市止跌回穩(wěn)的主要力量。

與此同時,，春節(jié)后掛牌價已于最新周止跌,。

樓市和任何資本市場一樣，短期趨勢上具有

反身性

,。

而且房地產(chǎn)體量大,，趨

勢引導(dǎo)

的

慣性更強。

當(dāng)國家的政策調(diào)控人為打斷了樓市的反饋環(huán),，

市場氛圍上從熊轉(zhuǎn)牛,，反轉(zhuǎn)差不多就快來了,。

微觀，割裂分化

整體來看,，目前的上海樓市,，供需兩旺，止跌回穩(wěn)的趨勢非常明顯,。

但在微觀市場,，卻是千姿百態(tài)的割裂行情。

從房外房研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看,，

內(nèi)中環(huán)一些板塊,，掛牌價已經(jīng)出現(xiàn)了一

定程度的漲幅。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

具體到微觀市場,，

品質(zhì)改善類小區(qū),，掛牌價和成交價正在雙向奔赴。

比如

大寧金茂府

95㎡的三房：去年年底掛牌價1226萬,，成交1196萬,，近期新掛牌1398萬。

仁恒河濱城

128㎡的三房,，

2月初掛牌價1500萬,，

成交價1425萬，后面新掛出來的同戶型三房,，

掛牌價1520萬,。

萬科海上傳奇

85㎡

的兩房

，

1月份

掛牌788萬,，

成交770萬,，

近期新增同戶型的2室2衛(wèi)，掛牌價

沒有低于830萬的,。

比如

浦東

花木

綠城錦

繡蘭

庭

,，2

015年的板樓，年后成交單價上漲1.29萬/平,，

同一戶型,，年前買和年后買，總價相差165萬,。

這類小區(qū)一些不堅定的房東在去年新政后就砸盤拋售,，所以低價筍盤早都去化完畢。

剩下的存量房東都是硬骨頭,，不愿意低價賣房,。

不過市場并不買賬，

成交量還沒有大的爆發(fā),。

買家雖然愿意入市并接受價格,，但錨定去年低價成交,，并不愿意為現(xiàn)在這個價格買單。

所以到底能不能來一波“量價齊升”,，仍需持續(xù)監(jiān)測后市,。

宏觀熱度難掩微觀分化。

與火熱的剛需改善市場相對應(yīng)的是,，

中外環(huán)

遠

郊板塊還未出現(xiàn)止跌的跡象,。

數(shù)據(jù)來源：房外房研

究院

具體到微觀市場，

低總價房源放量且仍在降價：比如

次新動遷+老破小,。

典型的

次新動遷房,，虹橋茗雅苑，有套房源掛牌從270W降到227W,，

降幅-15%

,。

新都名園82平的兩房，去年12月成交總價478萬,，當(dāng)前同戶型掛牌價416萬,，

降幅-13%

。

虹橋博雅苑89平的兩房,，1月份成交381萬,，當(dāng)前在掛376萬。

維持我們之前的結(jié)論,，

只有當(dāng)?shù)涂們r房源,，包括老破小，它們的價格能夠穩(wěn)住時,，整體房地產(chǎn)市場的大盤價格才能真正穩(wěn)定下來。

只有在這種情況下,，向上置換到品質(zhì)更高的小區(qū)的房價才能有底氣地穩(wěn)步上升,。

否則

，購房者的心理價位仍然會停留在之前的低價水平,。

因為他們在向上置換時,，自己出售的房子可能還在面臨降價的壓力。

其實從

去年開始,，我們就一再強調(diào),，

上海樓市已經(jīng)進入分化時代，再難普漲,。

不同區(qū)域,，不同產(chǎn)品冷熱不均，會是未來房地產(chǎn)市場的常態(tài),。

所以建議每一個買房人把精力從宏觀的判斷放到更加

微觀的市場觀察中,。

花更多的精力放在選房這件事上,，

關(guān)注每個小

區(qū)的真

實成

交價走

勢

。

成交價變化小就擇機而動,，成交價一直往上走,，就果斷出手。

至于怎么看真實成交,？

可以從鏈家APP看成交價,，也可以咨詢我們來判斷。

大盤止跌回穩(wěn),，微觀千姿百態(tài),。

這種市場行情對買賣雙方的要求更高。

面對當(dāng)下的狀況,，觀觀老師對大家有幾點

貼心

建議

：

1,、不要太擔(dān)心，上海樓市最悲觀的時候已經(jīng)過去,。

2,、對于今年必買房的購房者，要做好預(yù)警,，多做備份,，找對標(biāo)最低的房源。及時用“備胎策略”對抗?jié)q價：A板塊次新漲價明顯,，轉(zhuǎn)投B板塊

倒掛盤,。

3、剛需客群提前做好防御性購買,，性價比高的房源可以加大買入力度,。

不過經(jīng)濟增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資,。

建議關(guān)注頭部,、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種,。

比如：中環(huán)內(nèi)次新,、頂流學(xué)區(qū)、超跌,、高租售比,、二手倒掛的板塊。

4,、手上有好房子的房東,，可以適當(dāng)?shù)踔鴥r格賣，但置換客戶依舊要把握時機,。

同質(zhì)化嚴重,、供大于求,、包租房上市分流的產(chǎn)品要加速賣出。

3月是比較好的出貨窗口,，4月之后置換客可能會流失加劇,。

比如：無學(xué)區(qū)的老公房、外環(huán)外非地鐵次新房,、動遷房,。

當(dāng)然，如果你不看好后市,，或是對于自己的收入,，穩(wěn)定月供沒有信心，那么再觀望一下也是可以的,。

我不認為“觀望”對上海樓市來說是一件壞事,。

在眾多觀望的購房者身影下，我感受到的是

暗流涌動

,。

是蕓蕓眾生,，對于安家上海的渴望。