大家好,，我來(lái)聊聊上海樓市的情況。關(guān)于樓市的冷熱問(wèn)題，我們經(jīng)常能看到各種數(shù)據(jù)和分析，但這些碎片化的信息有時(shí)反而讓人更加迷茫。今天我想和大家探討一些基本面的內(nèi)容,。三月份以來(lái)，上海樓市成交非常活躍,。截至18號(hào)，整體成交已突破1.6萬(wàn)套,，每個(gè)周末的成交速度也非常穩(wěn)定,，上周六單日二手房成交達(dá)到1473套，創(chuàng)下了新高,。預(yù)計(jì)三月成交量將超過(guò)2萬(wàn)套,，甚至可能達(dá)到2.5萬(wàn)套。

新房市場(chǎng)方面,，截至3月17號(hào),，上海新房認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目共計(jì)36個(gè),，其中44%的樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%。前灘公館單個(gè)項(xiàng)目吸引了802位意向業(yè)主認(rèn)購(gòu),，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到334%,。已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，45%實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即清盤(pán),。

土地市場(chǎng)也顯示出市場(chǎng)的信心,。從去年7月到現(xiàn)在，有超過(guò)20幅地塊溢價(jià)率在10%以上,，其中10幅地塊溢價(jià)率突破20%,，最高的兩幅地塊溢價(jià)率達(dá)到了40%及以上。例如,，新楊思地塊在短短兩年內(nèi)樓板價(jià)從5萬(wàn)/平躍升到7.4萬(wàn)/平,，漲幅接近50%。上海每逢土拍幾乎都會(huì)出現(xiàn)地王,，拿地名單中還出現(xiàn)了貝殼集團(tuán)旗下的貝好家等新面孔,。

進(jìn)入2025年后，上海樓市異?；钴S,。雖然過(guò)去幾年上海樓市的成交并不持久，但這次回暖沒(méi)有政策刺激,，是市場(chǎng)自發(fā)反彈的結(jié)果,。經(jīng)歷了三年周期后，市場(chǎng)預(yù)期筑底完成,，3月的成交回暖正是對(duì)這一趨勢(shì)的體現(xiàn),。

討論樓市時(shí)，信心非常重要,。所謂信心本質(zhì)上是購(gòu)買(mǎi)力的信心,。上海樓市有兩個(gè)底層邏輯：一是城市樓市的資金池，每年都有過(guò)萬(wàn)億的現(xiàn)金流動(dòng),；二是上海二手資金池大于一手資金池,，這使得房產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)固,。此外,，上海塔尖購(gòu)買(mǎi)力在全國(guó)范圍內(nèi)具有壟斷地位，高端購(gòu)買(mǎi)力的認(rèn)可度極高,。

上海樓市可以分為三個(gè)區(qū)域：市中心,、五大新城和浦東。這三個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)和走勢(shì)各不相同。市中心經(jīng)濟(jì)活躍度高,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)明顯,，購(gòu)買(mǎi)力充沛；五大新城主要服務(wù)于外來(lái)人口置業(yè)需求,；浦東則依賴產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展,。不同區(qū)域的驅(qū)動(dòng)力、供求關(guān)系和客群差異導(dǎo)致了體感的不同,。

對(duì)于不同區(qū)域,，激活政策也可以有所不同。市中心需要放寬住宅限制性指標(biāo),，提供更多優(yōu)質(zhì)房源,；五大新城需加強(qiáng)教育資源落地；而浦東則應(yīng)繼續(xù)擁抱新經(jīng)濟(jì),，保持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),。

上海樓市的結(jié)構(gòu)性復(fù)雜性要求我們不能僅憑點(diǎn)狀體感來(lái)解讀全面表現(xiàn)。房地產(chǎn)的信心來(lái)自市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn),，上海擁有成千上萬(wàn)人用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)著對(duì)市場(chǎng)的信心。