地王潮來(lái)襲房?jī)r(jià)會(huì)漲回2016年水平嗎市場(chǎng)邏輯與風(fēng)險(xiǎn)警示

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2025-04-06 19:37:14 孫壹笑

百億級(jí)地王背后的市場(chǎng)邏輯與風(fēng)險(xiǎn)警示

2016年被稱為中國(guó)房地產(chǎn)的“地王年”，全年共誕生15宗總價(jià)超百億地塊,，主要分布于北上廣深及南京,、杭州等核心城市。例如,，融信以110.1億元,、溢價(jià)率139%競(jìng)得上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)到10.02萬(wàn)元/㎡,，創(chuàng)當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄,。泰禾則以57億元拿下深圳尖崗山地王，樓面價(jià)為7.99萬(wàn)元/㎡,，但因債務(wù)危機(jī)停工至今,。這一時(shí)期民企占比超過(guò)60%，房企依賴高杠桿擴(kuò)張,，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“全國(guó)開花”態(tài)勢(shì),，三四線城市也頻現(xiàn)高價(jià)地。

到了2024-2025年,，一線城市密集成交了7宗百億級(jí)地塊,。其中，華潤(rùn)+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得深圳南山區(qū)粵海街道地塊,，刷新深圳總價(jià)紀(jì)錄,；中海以75億元摘得北京海淀樹村地塊，樓面價(jià)為10.23萬(wàn)元/㎡,，周邊二手房掛牌價(jià)達(dá)20萬(wàn)元/㎡,。此時(shí)央國(guó)企占比超過(guò)90%，地塊集中于北上深杭蓉核心區(qū)位,，民企僅濱江,、龍湖等區(qū)域龍頭參與，三四線城市幾乎絕跡,。

政策環(huán)境方面,，2016年多地執(zhí)行“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”，地王項(xiàng)目面臨嚴(yán)格售價(jià)管制,。上海前灘三湘印象名邸地塊因限價(jià)政策延遲5.5年入市,，最終售價(jià)12.18萬(wàn)元/㎡，房地差僅為5.5萬(wàn)元/㎡,。而到2025年,，一線城市取消限價(jià)、放寬戶型限制,，如上海取消“7090”政策,，杭州、成都允許房企自主定價(jià),，釋放土地市場(chǎng)價(jià)值,。上海徐匯濱江地塊未設(shè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，預(yù)計(jì)售價(jià)18.7-19萬(wàn)元/㎡,，房地差達(dá)4.7萬(wàn)元/㎡,。

市場(chǎng)供需變化顯著。2016年城鎮(zhèn)化紅利驅(qū)動(dòng)下,，房企重倉(cāng)三四線城市,，但庫(kù)存迅速積壓。至2023年,，中西部地區(qū)土地開工率僅27.4%,，大量地塊淪為“無(wú)效供應(yīng)”。2025年人口與資源向核心城市集聚,，杭州,、成都常住人口分別達(dá)1262萬(wàn)、2147萬(wàn),，年均增長(zhǎng)超1.5%,。核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，如杭州蔣村地塊樓面價(jià)8.8萬(wàn)元/㎡,，溢價(jià)率115.39%,，創(chuàng)全國(guó)TOP3。

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