物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了40多年的發(fā)展,，經(jīng)歷了規(guī)模擴(kuò)張和上市熱潮后,，再次面臨瓶頸期,。中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示,，2024年以來(lái)，重慶,、銀川,、青島、武漢等城市已有超過(guò)100個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào),，降費(fèi)幅度在20%-35%之間,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月,，武漢,、南昌、青島,、重慶,、南京、常州等6個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)都有所下跌,。

近期,，60家上市物業(yè)企業(yè)披露財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示,，2024年上市物業(yè)企業(yè)凈利潤(rùn)均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%,，凈利率降至4.2%,。資本離場(chǎng)與股價(jià)下跌，加劇了物業(yè)企業(yè)的生存壓力,。從被詬病為“躺著賺錢(qián)”到內(nèi)卷式的“深耕服務(wù)”,，一場(chǎng)行業(yè)變革正在悄然展開(kāi)。面對(duì)困境,，物業(yè)企業(yè)正通過(guò)退出低效項(xiàng)目,、獨(dú)立拓展新賽道、參與老舊小區(qū)改造等方式尋求突圍,。

在某一線城市郊區(qū)新交房樓盤(pán)業(yè)主群內(nèi),，業(yè)主們討論著“換物業(yè)降費(fèi)”的話題。一位業(yè)主張澤解釋了希望物業(yè)降費(fèi)或更換物業(yè)的原因：小區(qū)去年年底交房時(shí)存在不少質(zhì)量問(wèn)題,，過(guò)半業(yè)主拒絕收房等待整改,，三個(gè)月后問(wèn)題才逐步解決，業(yè)主陸續(xù)開(kāi)始收房,。此時(shí)物業(yè)強(qiáng)制要求業(yè)主補(bǔ)齊從去年年底開(kāi)始計(jì)算的物業(yè)費(fèi),，但實(shí)際上那三個(gè)月業(yè)主并未居住。此外,，該樓盤(pán)業(yè)主還對(duì)物業(yè)一些服務(wù)問(wèn)題表達(dá)了不滿,，比如直到入住都沒(méi)有完善好門(mén)禁制度和人臉識(shí)別,，卻急著收費(fèi)。

從法律層面來(lái)說(shuō),，張澤等業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同,，雙方已經(jīng)約定，如果樓盤(pán)達(dá)到交房條件,，業(yè)主就應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),。張澤認(rèn)為，物業(yè)是開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)的公司,，購(gòu)房時(shí)已一并簽了物業(yè)合同,，這不是可以選擇的，而近5元/平方米/月的物業(yè)費(fèi),，在郊區(qū)來(lái)說(shuō)也是比較貴的,。他看到很多城市的物業(yè)公司都在降費(fèi)，物業(yè)應(yīng)該改變繼續(xù)“躺著賺錢(qián)”的觀念,。

小區(qū)業(yè)主們算了一筆賬,，小區(qū)一共有約10萬(wàn)平方米的建面，物業(yè)公司一年的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入就達(dá)到500多萬(wàn)元,，再加上電梯廣告,、停車(chē)費(fèi)、快遞柜收益,，物業(yè)公司穩(wěn)賺不虧,，即便是降費(fèi)后也肯定有其他物業(yè)公司愿意來(lái)投標(biāo)。

對(duì)此,，一位在物業(yè)行業(yè)工作十多年的資深人士表示,，像上述案例中的剛需電梯小區(qū)，一年有幾百萬(wàn)元的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入較為常見(jiàn),，這些收入過(guò)半都要花在人員成本上,。物業(yè)公司用到的人員包括保安、保潔,、綠化園藝,、工程維修、客服管家等,，配備的人員數(shù)量直接影響著物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,。物業(yè)公司還有一些支出大頭，包括設(shè)備設(shè)施的維護(hù),、暴雨臺(tái)風(fēng)天氣的突發(fā)應(yīng)急,、社區(qū)活動(dòng)等。公共區(qū)域產(chǎn)生的收益,，如電梯廣告,、車(chē)庫(kù)停車(chē)費(fèi)等,，根據(jù)民法典，在扣除合理成本之后,，應(yīng)該是業(yè)主共有的,。此外，還需要考慮到多數(shù)小區(qū)都存在一定的欠繳率,。

有些物業(yè)公司工程維修響應(yīng)及時(shí),，遇到突發(fā)情況應(yīng)對(duì)得當(dāng)，這意味著必須配備更多人員,，人員成本更高,；還有一些小區(qū)，物業(yè)每年都向業(yè)主返還公共收益,，不存在侵吞公共收益的情況,。而差的物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用不透明,、垃圾清掃不及時(shí),、綠化缺少維護(hù)、維修遲緩等現(xiàn)象,，意味著物業(yè)公司成本較低,。評(píng)判物業(yè)公司收費(fèi)高低，關(guān)鍵要看是否“質(zhì)價(jià)相符”,。

在房地產(chǎn)增量擴(kuò)張的年代,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也跟著“跑馬圈地”，曾經(jīng)歷過(guò)規(guī)模擴(kuò)張,、物業(yè)費(fèi)不斷上升、資本青睞的鼎盛期,。然而近兩年來(lái),，物業(yè)行業(yè)發(fā)生了極大變化，降價(jià)潮席卷全國(guó),、規(guī)模增長(zhǎng)乏力,、資本淡漠離場(chǎng)，物業(yè)企業(yè)不得不走向轉(zhuǎn)型與重塑,。

最近,，60家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露了2024年全年財(cái)報(bào)。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì),，2024年60家上市物企毛利潤(rùn)均值9.1億元,，同比下降2.2%；凈利潤(rùn)均值1.9億元,，同比下降19.7%,。受物業(yè)費(fèi)降價(jià),、人力成本持續(xù)上升等因素影響，59家上市物企平均毛利率為19.2%,；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致整體凈利率降至4.2%,。大型物業(yè)企業(yè)的凈利率下降幅度更大，2024年的整體凈利潤(rùn)率僅為0.3%,。

許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上市之際曾描繪過(guò)“社區(qū)增值服務(wù)”的美好前景,，但這些生意要與阿里、貝殼,、美團(tuán),、京東等大公司直接競(jìng)爭(zhēng)，并非易事,。從數(shù)據(jù)來(lái)看,，“社區(qū)增值服務(wù)”并未出現(xiàn)高增長(zhǎng)。從2021年至2024年,，60家上市物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)占總營(yíng)收比重從15%一路降到了11.9%,。

伴隨著物業(yè)降費(fèi)潮，還有資本對(duì)這個(gè)行業(yè)的淡出,。過(guò)去兩到三年,，上市物企的股價(jià)大幅下降。以世茂服務(wù)為例,，該公司在2021年4月曾達(dá)到27元/股的歷史高點(diǎn),，現(xiàn)在僅為0.8元/股；新城悅服務(wù)2021年4月時(shí)達(dá)到26元/股,，現(xiàn)價(jià)為2.8元/股,；碧桂園服務(wù)2021年6月時(shí)達(dá)到84元/股，現(xiàn)在則為6.9元/股,；融創(chuàng)服務(wù)2021年6月的股價(jià)為28元/股,，現(xiàn)在降至1.68元/股。

這種與母公司地產(chǎn)平臺(tái)之間的復(fù)雜聯(lián)系,，深刻影響著物業(yè)企業(yè),。比如年報(bào)遲遲未發(fā)的新城悅服務(wù)，由于在計(jì)劃發(fā)布年報(bào)前被啟動(dòng)了與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來(lái)調(diào)查,，其全年業(yè)績(jī)無(wú)法按期披露,，一直處于停牌狀態(tài)。

面對(duì)行業(yè)“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng),，已經(jīng)有多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目,。許多企業(yè)在擺脫原有的慣性，在獨(dú)立拓展優(yōu)質(zhì)賽道的優(yōu)質(zhì)客戶,。今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入改造范圍,，實(shí)際上這也是在對(duì)物業(yè)企業(yè)釋放增量紅利,，物業(yè)企業(yè)通過(guò)承接改造后項(xiàng)目的長(zhǎng)效管理，能夠獲得更多增量市場(chǎng),。

物業(yè)行業(yè)目前正站在歷史性的拐點(diǎn)上,，一場(chǎng)關(guān)于生存邏輯的深刻變革悄然展開(kāi)。當(dāng)房地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕,，物業(yè)企業(yè)如同大象轉(zhuǎn)身,，從追逐管理面積的“量變”轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價(jià)值的“質(zhì)變”。當(dāng)AI,、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)深度融入服務(wù)場(chǎng)景,，當(dāng)“好房子、好服務(wù)”從口號(hào)落地為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，這場(chǎng)價(jià)值深挖的征程才剛剛開(kāi)始,。