預售制的核心在于高周轉,讓開發(fā)商在建設之初就能迅速回籠資金,再投入新樓盤,,形成滾動開發(fā),。通過預售制帶來的高周轉,開發(fā)商有了快速做大的資本,,地方也得以將土地財政做到極致。這套模式在黃金時代無往而不利,但隨著房地產供求關系發(fā)生重大變化,,弊端不斷涌現。所見不能所得,,風險成本極其不對稱,,輕則貨不對板、偷工減料,,重則出現爛尾風險,。購房者全無反制手段??陀^來說,,住房短缺時代,預售制以高周轉滿足市場所需,,推進城鎮(zhèn)化,,不乏積極意義。但如今住房結構性過剩,,上漲預期不復存在,,甚至對開發(fā)商能否順利交房心存疑慮,預售制的意義越來越弱。
當然,,一刀切取消預售,,勢必影響既有房企的資金流,不利于市場的企穩(wěn)回升,。畢竟,,許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣。退一步講,,如果預售制一時難以徹底終結,,那么改革預售制不能再拖了。要么輔之以嚴格的監(jiān)管制度,,要么“新老區(qū)別對待”,,新樓盤一律現售,給出過渡時間,。信心和預期比什么都重要,,對于房地產市場尤其如此。
最早發(fā)明公攤面積,、預售制的香港地區(qū),,早已轉向。1950年代,,香港樓宇一般整棟出售,,超出一般資金承受范圍,有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意,。既然分層,,必有公攤,公攤面積由此而來,。同一時期,,香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,即在樓宇建設周期提前賣房,。1990年代,,內地房地產市場崛起,公攤面積,、商品房預售制被復制過來,。不過,近年來,,香港已經取消了公攤面積,。2013年,香港出臺新規(guī),,要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準,,公攤面積從此退出江湖,。預售制雖然被保留下來,,但早已打上層層補丁,。在香港,開發(fā)商必須全額繳納地款,、提供完整建設資金證明,,方能開工;預付款要納入第三方監(jiān)管賬戶,,資金隨著工程進度而分期撥付,,一旦出現問題可要求全額退款。這也是香港極少出現爛尾樓的原因,。
面對新的大環(huán)境,,革除積弊,重塑全民對于樓市的信心和預期,,是關鍵中的關鍵,。
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