房地產(chǎn)預(yù)售制要終結(jié)了嗎改革信號(hào)漸強(qiáng)(2)

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2025-05-09 14:47:56 國民經(jīng)略Pro

預(yù)售制的核心在于高周轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤，形成滾動(dòng)開發(fā)。通過預(yù)售制帶來的高周轉(zhuǎn),，開發(fā)商有了快速做大的資本，地方也得以將土地財(cái)政做到極致,。這套模式在黃金時(shí)代無往而不利,，但隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，弊端不斷涌現(xiàn),。所見不能所得,，風(fēng)險(xiǎn)成本極其不對(duì)稱，輕則貨不對(duì)板,、偷工減料,，重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。購房者全無反制手段,?？陀^來說，住房短缺時(shí)代,，預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿足市場所需，推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，不乏積極意義,。但如今住房結(jié)構(gòu)性過剩,，上漲預(yù)期不復(fù)存在，甚至對(duì)開發(fā)商能否順利交房心存疑慮,，預(yù)售制的意義越來越弱,。

當(dāng)然，一刀切取消預(yù)售,，勢必影響既有房企的資金流,，不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟,，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣,。退一步講，如果預(yù)售制一時(shí)難以徹底終結(jié),，那么改革預(yù)售制不能再拖了,。要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度，要么“新老區(qū)別對(duì)待”,，新樓盤一律現(xiàn)售,，給出過渡時(shí)間。信心和預(yù)期比什么都重要,，對(duì)于房地產(chǎn)市場尤其如此,。

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū),，早已轉(zhuǎn)向,。1950年代，香港樓宇一般整棟出售,，超出一般資金承受范圍,，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層,，必有公攤,，公攤面積由此而來。同一時(shí)期,，香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,，即在樓宇建設(shè)周期提前賣房。1990年代,，內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起,，公攤面積、商品房預(yù)售制被復(fù)制過來,。不過,，近年來，香港已經(jīng)取消了公攤面積。2013年,，香港出臺(tái)新規(guī),，要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積從此退出江湖,。預(yù)售制雖然被保留下來，但早已打上層層補(bǔ)丁,。在香港,，開發(fā)商必須全額繳納地款、提供完整建設(shè)資金證明,，方能開工,；預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶，資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付,，一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款,。這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因。

面對(duì)新的大環(huán)境,，革除積弊,，重塑全民對(duì)于樓市的信心和預(yù)期，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵,。

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(責(zé)任編輯：0882)

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