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房地產(chǎn)預(yù)售制要終結(jié)了嗎 改革信號(hào)漸強(qiáng)(2)

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2025-05-09 14:47:56  國民經(jīng)略Pro

預(yù)售制的核心在于高周轉(zhuǎn),讓開發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金,再投入新樓盤,形成滾動(dòng)開發(fā)。通過預(yù)售制帶來的高周轉(zhuǎn),,開發(fā)商有了快速做大的資本,地方也得以將土地財(cái)政做到極致,。這套模式在黃金時(shí)代無往而不利,,但隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,弊端不斷涌現(xiàn),。所見不能所得,,風(fēng)險(xiǎn)成本極其不對(duì)稱,輕則貨不對(duì)板,、偷工減料,,重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。購房者全無反制手段,??陀^來說,住房短缺時(shí)代,,預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿足市場所需,推進(jìn)城鎮(zhèn)化,,不乏積極意義,。但如今住房結(jié)構(gòu)性過剩,,上漲預(yù)期不復(fù)存在,甚至對(duì)開發(fā)商能否順利交房心存疑慮,,預(yù)售制的意義越來越弱,。

當(dāng)然,一刀切取消預(yù)售,,勢必影響既有房企的資金流,,不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟,,許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣,。退一步講,如果預(yù)售制一時(shí)難以徹底終結(jié),,那么改革預(yù)售制不能再拖了,。要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度,要么“新老區(qū)別對(duì)待”,,新樓盤一律現(xiàn)售,,給出過渡時(shí)間。信心和預(yù)期比什么都重要,,對(duì)于房地產(chǎn)市場尤其如此,。

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū),,早已轉(zhuǎn)向,。1950年代,香港樓宇一般整棟出售,,超出一般資金承受范圍,,有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層,,必有公攤,,公攤面積由此而來。同一時(shí)期,,香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,,即在樓宇建設(shè)周期提前賣房。1990年代,,內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起,,公攤面積、商品房預(yù)售制被復(fù)制過來,。不過,,近年來,香港已經(jīng)取消了公攤面積。2013年,,香港出臺(tái)新規(guī),,要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),公攤面積從此退出江湖,。預(yù)售制雖然被保留下來,但早已打上層層補(bǔ)丁,。在香港,,開發(fā)商必須全額繳納地款、提供完整建設(shè)資金證明,,方能開工,;預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶,資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付,,一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款,。這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因。

面對(duì)新的大環(huán)境,,革除積弊,,重塑全民對(duì)于樓市的信心和預(yù)期,是關(guān)鍵中的關(guān)鍵,。

(責(zé)任編輯:0882)
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