房地產預售制要終結了嗎改革信號漸強(2)

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2025-05-09 14:47:56 國民經略Pro

預售制的核心在于高周轉,，讓開發(fā)商在建設之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤,，形成滾動開發(fā),。通過預售制帶來的高周轉,，開發(fā)商有了快速做大的資本,，地方也得以將土地財政做到極致,。這套模式在黃金時代無往而不利,，但隨著房地產供求關系發(fā)生重大變化,，弊端不斷涌現。所見不能所得,，風險成本極其不對稱,，輕則貨不對板、偷工減料,，重則出現爛尾風險,。購房者全無反制手段?？陀^來說,，住房短缺時代，預售制以高周轉滿足市場所需,，推進城鎮(zhèn)化,，不乏積極意義。但如今住房結構性過剩,，上漲預期不復存在,，甚至對開發(fā)商能否順利交房心存疑慮，預售制的意義越來越弱,。

當然,，一刀切取消預售,，勢必影響既有房企的資金流,，不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟,，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣,。退一步講,，如果預售制一時難以徹底終結,，那么改革預售制不能再拖了。要么輔之以嚴格的監(jiān)管制度,，要么“新老區(qū)別對待”，新樓盤一律現售,，給出過渡時間,。信心和預期比什么都重要，對于房地產市場尤其如此,。

最早發(fā)明公攤面積,、預售制的香港地區(qū)，早已轉向,。1950年代,，香港樓宇一般整棟出售，超出一般資金承受范圍,，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意,。既然分層，必有公攤,，公攤面積由此而來,。同一時期，香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,，即在樓宇建設周期提前賣房,。1990年代，內地房地產市場崛起,，公攤面積,、商品房預售制被復制過來。不過,，近年來,，香港已經取消了公攤面積。2013年,，香港出臺新規(guī),，要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準，公攤面積從此退出江湖,。預售制雖然被保留下來,，但早已打上層層補丁。在香港,，開發(fā)商必須全額繳納地款,、提供完整建設資金證明，方能開工,；預付款要納入第三方監(jiān)管賬戶,，資金隨著工程進度而分期撥付，一旦出現問題可要求全額退款。這也是香港極少出現爛尾樓的原因,。

面對新的大環(huán)境,，革除積弊，重塑全民對于樓市的信心和預期,，是關鍵中的關鍵,。

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(責任編輯：盧其龍 CN070)

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