萬達(dá)已出售超80座萬達(dá)廣場 險資成最活躍接盤方(3)
截至2025年一季度末,，保險資金運用余額達(dá)34.93萬億元,，環(huán)比提升5.03%；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對權(quán)重,，但環(huán)比已經(jīng)下降0.7個百分點,。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動的資本布局逐漸顯現(xiàn),。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計,，2022-2024年間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元,，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場首位,。與其他主要市場相比，險資在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高,，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。
這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的底層邏輯與金融市場的利率曲線變化息息相關(guān),。自2024年四季度起，10年期國債收益率持續(xù)震蕩下行,，2025年初更擊穿1.6%關(guān)口,。當(dāng)“資產(chǎn)定價之錨”持續(xù)下移，負(fù)債成本壓力相對剛性的保險機(jī)構(gòu)不得不尋找更高收益的投資標(biāo)的,。過去，保險公司投資不動產(chǎn)更多是自用和追求升值,，現(xiàn)在更多是為了長期持有,，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動率較小的價格。保險資金平均久期超過10年,，與不動產(chǎn)的屬性天然匹配,。目前主流險企負(fù)債端成本仍在3%-4%區(qū)間,，而核心地段商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率可達(dá)5%-8%,，這中間存在較高確定性的套利空間,。具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的長租公寓,、零售商業(yè)、核心辦公等資產(chǎn)類別備受險資青睞,。
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