（原標(biāo)題：銀行房貸今年或全面量縮價升北京二套房利率達(dá)1.2倍）

銀行房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊的狀態(tài)仍在持續(xù)。《經(jīng)濟參考報》記者日前在北京地區(qū)采訪了解到,，多個銀行首套房房貸利率已經(jīng)回歸至基準(zhǔn)利率的水平,，甚至有個別銀行的首套房利率已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。與此同時，多數(shù)銀行房貸額度緊張，放款周期放緩甚至拉長至30天以上,。

業(yè)內(nèi)人士表示，受到調(diào)控政策的影響,，以及銀行出于自身資產(chǎn)負(fù)債調(diào)整的需要,，今年銀行房貸或出現(xiàn)全面“量縮價升”的情形。

首套房方面,，最近兩天,，某股份制銀行北京地區(qū)首套房房貸利率升至基準(zhǔn)利率1.1倍的消息引發(fā)市場關(guān)注。記者通過采訪確認(rèn),，大部分銀行的首套房利率仍為基準(zhǔn)利率水平,，但確實有個別銀行首套房利率已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。此前,，大部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行9.5折優(yōu)惠,。

二套房方面，融360報告顯示,，工行,、農(nóng)行、中行,、建行和交行等五大行二套房貸利率調(diào)升至1.2倍,，北京銀行、招行,、中信等銀行二套房利率也調(diào)升至1.2倍,，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%,。

偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊對《經(jīng)濟參考報》記者說,，在政策較嚴(yán)的2010年和2014年，首套房貸款利率都出現(xiàn)過上浮1.1倍和1.15倍的情況,。根據(jù)今年的整體市場政策環(huán)境判斷,，調(diào)整利率也在情理之中。

“要么貴,，要么等?！?/p>

當(dāng)記者問及房貸利率政策的調(diào)整情況時，某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士透露,，在該行內(nèi)部,，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”,。

換句話說,，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達(dá)數(shù)月的等待,。

銀行收緊房貸的動作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開,，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率,。當(dāng)前,，一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮1.1倍，二套房則上浮至1.2倍,。

一切早有征兆,。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自住購房,，但同時嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上談及房貸時也表示要“適當(dāng)平衡”,。

更為市場化的原因則是,，在當(dāng)前流動性趨緊、資金利率走高的背景下,，不上浮房貸利率,，“簡直在做義務(wù)勞動?！蹦彻煞葜沏y行上海分行個貸部門管理層向第一財經(jīng)記者表示,。

個別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯

房地產(chǎn)類信貸管控從嚴(yán)、市場流動性吃緊、銀行控制表內(nèi)規(guī)模增速應(yīng)對MPA(宏觀審慎評估體系)考核……多重“緊箍咒”之下,，房貸額度變得有些稀缺了,。

第一財經(jīng)記者日前從多家銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)管理層人士處求證獲悉，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款執(zhí)行利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍,。

其中一家銀行內(nèi)部規(guī)定,，對個別高凈值優(yōu)質(zhì)客戶低于此標(biāo)準(zhǔn)的定價審批，將逐筆報總行個人金融部審批,。

另一家股份制銀行還被傳已將首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍,。第一財經(jīng)記者采訪該銀行兩家上海支行后發(fā)現(xiàn)，這兩家基層行的新增房貸業(yè)務(wù)已基本停滯,。

在多家銀行的計劃財務(wù)邏輯里，房貸業(yè)務(wù)的“算盤”正在被重打,。這在外界看來的簡單業(yè)務(wù),，在銀行內(nèi)部管理里卻有三套邏輯——房貸作為房地產(chǎn)類貸款，講求風(fēng)控邏輯;房貸作為零售貸款,，講求資金定價邏輯;房貸作為中長期貸款,，講求流動性管理邏輯。

銀行的“算盤”是：信用風(fēng)險,、政策風(fēng)險和流動性風(fēng)險管理的弦一起被擰緊,，資金定價就易上翹。

根據(jù)央行公布的《2016年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》,，去年末,，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%,，全年增加近5萬億元,。

不過，從央行公布的數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn),，住戶部門中長期貸款占新增人民幣貸款的比例正逐漸降低,，從去年中最高的超100%降至當(dāng)前的40%左右。

在去年“資產(chǎn)荒”,、好貸款企業(yè)難找,、零售業(yè)務(wù)里小微貸款不良率攀升的背景下，個人房貸一度被銀行當(dāng)作策略性投靠，所謂“經(jīng)濟下行周期靠零售,，零售靠房貸”,。然而切換到了今年，房貸已成規(guī)模管控眾矢之的,。

上述上調(diào)房貸利率的股份制銀行總行零售部門人士告訴記者,，今年新風(fēng)向是，把額度調(diào)整給消費類信貸,，以及重回抵押類貸款,。

房貸利率政策的變動與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切。

在銀行信貸“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向里,，個人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類貸款”,，銀行對此有一套風(fēng)控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財經(jīng)記者,，在所有的“調(diào)結(jié)構(gòu)”考量里,，樓市宏觀調(diào)控動向是他們“最重要的指揮棒”。

早在去年底,，中央經(jīng)濟工作會議就提出,，要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,，綜合運用金融、土地,、財稅,、投資、立法等手段,，加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落;要在宏觀上管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房,。

周小川在今年全國兩會上也表示,，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產(chǎn)貸款猛增,，預(yù)計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展,，但確實要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計會適當(dāng)放慢,。

周小川表示,，總體上來看，個人通過住房貸款購房后，資金就轉(zhuǎn)到開發(fā)商,，所以這個貸款不能簡單看作是買房子,，實際上會傳遞到相當(dāng)長的產(chǎn)業(yè)鏈上。

“管住貨幣”落到具體的額度管控上,，不少銀行分行人士感受到了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管對轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視,，甚至細(xì)致到每個月的增量和余額?！拔覀兠總€月都要壓額度的,。”上述銀行個貸部門的管理層表示,。

事實上,，“配合去庫存進程”、“符合政策導(dǎo)向”等有關(guān)房貸的解讀用詞曾出現(xiàn)在上市銀行2016年半年報中,，但在年報中已不見蹤影,。

除了政策因素，各家銀行也有對房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險把控,。從數(shù)據(jù)來看,，上市銀行個人房貸不良率在0.3%左右，遠(yuǎn)低于全行業(yè)1.74%的不良率,。但銀行仍然講求信貸結(jié)構(gòu)的合理,，投向不能過度集中。在去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后,，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù),。

“流動性管理”則是高懸在銀行頭頂?shù)牧硪桓爸笓]棒”。

一方面,，個人房貸屬于中長期貸款,，在去年行業(yè)整體房貸規(guī)模快速增長之后,，不少銀行零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子已趨于飽和,。更形成壓力的是，當(dāng)前市場資金趨緊,，半年末MPA考核又大限將近,。整體來看，銀行已經(jīng)采取從嚴(yán)的流動性管控措施,。

在政策導(dǎo)向及風(fēng)控,、流動性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價邏輯上的,。

上述個貸部門管理層人士給第一財經(jīng)記者算了一筆賬：眼下資金緊,，銀行的部分高成本負(fù)債年利率約4%,。這還不是銀行的最終放貸成本，計入20%左右的存款準(zhǔn)備金后,，實際成本將達(dá)到5%左右,。而目前中長期貸款的基準(zhǔn)利率僅為4.9%。

進一步從銀行內(nèi)部計價來看,，去年初,，第一財經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線負(fù)責(zé)人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷”策略,，調(diào)低了風(fēng)險內(nèi)評法里的房貸計提,，并在FTP計算中給房貸以優(yōu)惠計價。以該行的政策計算,，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本,，因此各基層行有動力做大房貸業(yè)務(wù)。今年以來,，多家銀行類似的內(nèi)部優(yōu)惠政策均已取消,，部分銀行還數(shù)次調(diào)高了FTP(內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價)計價，房貸業(yè)務(wù)對基層行而言重回“雞肋”,。

畢竟,，繼管控流動性風(fēng)險及信用風(fēng)險之后，“穩(wěn)住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要務(wù),。額度本身從緊,，加上總行政策不再傾斜，受創(chuàng)利業(yè)績考核驅(qū)動的分支行便會抬高房貸定價,，以擴大息差,、拉動利潤,。一些房貸額度已經(jīng)所剩無幾的分行,，就會上浮利率，量少自然價高,。

對于個別額度尚寬松的銀行而言,，房貸定價也有一定程度的調(diào)整。

自稱房貸利率仍是“良心價”的某銀行內(nèi)部人士向第一財經(jīng)記者表示,，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優(yōu)惠,，但總體房貸利率必須調(diào)節(jié)到基準(zhǔn)上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折,，必須配一筆1.1倍”,，且“放貸先后按利率高低排序”。

在此之前,，多家銀行的放貸排序仍原則上為“先來后到”,，即按他項權(quán)證辦理日期先后排序,，形成放貸先后批次。

除“價高者先得”外,，上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”,，可以更快獲得貸款，因該客戶通常在理財業(yè)務(wù)等方面對銀行綜合貢獻度較高;二是對于一手房按揭貸款,，若樓盤開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶,，則房貸發(fā)放也可能“插隊”。

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