溫州老王13年炒樓記

陳周錫

[2006年至2011年,，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米,，5年時(shí)間漲了3倍左右,。老王說(shuō),，溫州房?jī)r(jià)每平方米從1萬(wàn)元漲到2萬(wàn)元,，花了一年多點(diǎn)時(shí)間,；從2萬(wàn)元漲到3萬(wàn)元，只用了一年不到,。]

[2009年,，溫州人均GDP僅4604美元，在浙江省排倒數(shù)第三,，不到杭州的一半,，也只有浙江省人均GDP的71%。]

溫州依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)獨(dú)特樣本,。

去年3月以來(lái),，國(guó)家與地方相關(guān)政策連續(xù)釋放利好消息，溫州的老王又重新恢復(fù)了炒房的信心和勇氣,。然而,，忙活了近一年，期望東山再起的老王還是失望了,。

去年以來(lái),，老王囤積了多套溫州房子，以備房?jī)r(jià)上漲時(shí)出售謀利,。今年3月,，他賣出去一套學(xué)區(qū)房，幾乎沒賺到錢,；而其他房源至今無(wú)法賣出,，來(lái)詢價(jià)的人屈指可數(shù),。更讓老王沮喪的是，他的一級(jí)合伙成員從原先十幾人,，減少至現(xiàn)在的3個(gè)人,，“因?yàn)槌捶抠嵅坏藉X，他們都轉(zhuǎn)去做別的事情了”,。

高手被套

老王是一名資深炒房者,，有著十幾年的操作經(jīng)驗(yàn)，也是目前為數(shù)不多還在溫州炒房的人,。

老王介紹,，在多重利好刺激下，去年下半年以來(lái),，溫州房?jī)r(jià)確實(shí)有所上漲,，這主要?dú)w功于學(xué)區(qū)房、中心區(qū)新推樓盤,。如老小區(qū)下呂浦的學(xué)區(qū)房,，比最低時(shí)上漲了百分之一二十；個(gè)別市中心知名學(xué)區(qū)房,，雖然是上世紀(jì)八九十年代建的老房子,，價(jià)格堅(jiān)挺在每平方米三四萬(wàn)元。同時(shí),，新盤成為剛需,、改善性購(gòu)房者的首選。

溫州泰和地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)總裁林育表示,，2013年至今,，溫州市區(qū)年度土地供應(yīng)量維持在1100畝至1500多畝之間，這幾乎是2011年之前年供應(yīng)量的好幾倍,。同時(shí),，2014年以來(lái)，溫州市區(qū)供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化,，原先只占20%左右的中心區(qū)鹿城地塊,，如今上升至50%左右，這與之前甌海區(qū),、龍灣區(qū)占比80%左右顯著不同,。

尤其是去年下半年以來(lái)，一些鹿城區(qū)出讓地塊平均溢價(jià)在35%左右,，高的達(dá)到60%,，這些樓盤陸續(xù)上市，助推房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，今年2月份,，溫州新建商品住宅價(jià)格（不含保障性住房）環(huán)比（與上月相比）上漲0.1%，同比（與去年同期相比）上漲3.5%,；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,，同比上漲3.6%。這漲幅與老王的期望值相距甚遠(yuǎn),，按照老王測(cè)算,，扣除資金成本、交易稅費(fèi),、中介費(fèi)用等,，房?jī)r(jià)需上漲10%以上,，才能保本盈利,。

老王認(rèn)為，其實(shí)是大家都在烘托樓市回暖氣氛,，一些溫州開發(fā)商最近稱,，每平方米上漲三五百元，實(shí)際打折下來(lái)與原先價(jià)格相差不大,。林育表示,，目前溫州庫(kù)存房源8000多套，預(yù)計(jì)還需要7個(gè)月的去化時(shí)間,。

老王說(shuō),，學(xué)區(qū)房、剛需或改善性購(gòu)房者,，是當(dāng)前溫州樓市的主要購(gòu)房群體,，投資性買房幾乎沒有。這與林育的市場(chǎng)判斷也完全一致,。

在房源供過(guò)于求情況下,，改善性購(gòu)房者主要考慮中心區(qū)的新建樓盤，他們要求地段要好,、配套相對(duì)成熟,，中小戶型即可，這顯然是郊區(qū)次新房難以匹敵的,。老王感嘆說(shuō),，大部分溫州炒房者依然被套，且短期內(nèi)保本脫手幾乎不可能,。

前段時(shí)間,，老王出售了下呂浦一套還算不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，只有20萬(wàn)元左右的差價(jià)空間，扣除各項(xiàng)成本后,，賺不到多少錢?，F(xiàn)在，老王手里還有三四套地段,、品質(zhì)還算不錯(cuò)的次新房,。這些房源要么是他通過(guò)網(wǎng)上司法拍賣的商品房，要么是低價(jià)收購(gòu)而來(lái)的安置房,，收購(gòu)價(jià)相對(duì)市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō),，有一定的獲利空間。

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