今年3月以來,,一場嚴(yán)格的樓市調(diào)控風(fēng)潮席卷全國,數(shù)十個城市出臺了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策,。值得注意的是,,本輪出臺調(diào)控政策的城市不斷擴容,從北上廣深等一線城市,,到南京,、杭州、青島,、廈門等熱點二線城市,,再到環(huán)京、環(huán)滬,、環(huán)深,、甚至環(huán)合肥,、環(huán)廈門等熱點城市周邊的三四線城市,調(diào)控政策不斷加碼,。
在一二線熱點城市調(diào)控已趨“頂配”的背景下,,三四線城市的住宅市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。然而,,一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,多數(shù)三四線城市仍面臨居民購買力、人口,、產(chǎn)業(yè)競爭力不足等問題,,去庫存前景似乎并不樂觀。
熱點城市樓市降溫三四線城市樓市回暖
3月以來,,數(shù)十個城市出臺了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策,。值得注意的是,本輪出臺調(diào)控政策的城市不斷擴容,,從一二線城市擴圍至環(huán)熱點城市的三四線城市,,調(diào)控政策不斷加碼。
此輪調(diào)控中,,一二線城市從限購,、限貸、限價和限售等“四限”入手,,調(diào)控力度空前,,趨向“頂配”。在此背景下,,一二線熱點城市成交量銳減,,三四線城市的住宅市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象,一些強三四線城市的樓市甚至出現(xiàn)了供銷兩旺的景象,。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,,今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長9.1%,增速較上一季度略有提升,;新開工面積同比增長11.6%,,上個季度的新開工面積則同比增長10.4%。行業(yè)分析人士指出,,一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資再度小幅增長,,熱銷三四線城市補庫存是重要原因。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,在熱點城市受政策壓抑之下,,三四線城市會迎來良機。中金公司發(fā)布的報告預(yù)測,三四線城市2017年上半年仍將表現(xiàn)強勁,,銷售均價有望同比增長5%-10%,,銷售面積同比增長10%-15%。
今年一季度的數(shù)據(jù)佐證了以上觀點,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,,2017年第一季度,一線城市新房成交量同比下降16.3%,,三線城市則同比增長了35.84%,。北京從“317新政”出臺一個月后,房價出現(xiàn)18個月來的首次環(huán)比下跌,;而多個三四線城市新建住宅價格卻環(huán)比大漲,,如廣東清遠(yuǎn)3月房價環(huán)比上漲了18.28%,位列環(huán)比漲幅榜第一,,福建漳州房價也環(huán)比上漲了15.76%,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為,熱點城市嚴(yán)厲的調(diào)控措施,,使得部分資金出現(xiàn)外溢,,而目前國內(nèi)大部分三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商均以消化庫存、回籠資金的策略為主,,新增庫存極少,,加之政策上也有所傾斜,使得一些三四線城市的去庫存效果良好,。
分化特征明顯三四線城市庫存依然高企
有別于一二線熱點城市調(diào)控趨向“頂配”的方式,,記者梳理相關(guān)調(diào)控政策發(fā)現(xiàn),面對限購帶來的需求外溢,,一些三四線城市的調(diào)控在“活”與“火”之間尋求平衡,。如贛州在調(diào)控中并未實施全域限購,,而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn),,對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制,,繳納持續(xù)時間要求并不高,。
“部分三四線城市限購說明其進(jìn)入了去庫存和控房價雙軌并行的模式,但去庫存依然是三四線城市的核心要務(wù),,限購也主要是針對局部區(qū)域,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,。
并不是所有三四線城市都受到熱捧,。一位閩系房企投資部人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示,三四線城市可分為兩類,目前樓市火熱的三四線城市有兩個特征,,一是位于京津冀,、長三角、珠三角的城市圈中,,二是位于一線城市周邊,,受到產(chǎn)業(yè)、人口,、房價等外溢影響的城鎮(zhèn),。
對多數(shù)三四線城市來說,去庫存任務(wù)仍然艱巨,。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,,今年3月末,商品房待售面積68810萬平方米,,比2月末減少1745萬平方米,。“從數(shù)據(jù)上來說,,庫存量依然很大,,對大部分房屋供需比偏高的城市,尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說,,去庫存任務(wù)依然艱巨,。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心高級研究員黃志龍認(rèn)為,,三四線城市去庫存前景并不樂觀,其原因可能有以下四方面:其一,,三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感,;其二,三四線城市的人口流入,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、區(qū)位、居民收入水平等影響房價關(guān)鍵因素的劣勢明顯,;其三,,一二線城市不動產(chǎn)的投資和金融屬性較強,三四線城市不動產(chǎn)主要是消費屬性,,投資和金融屬性與一二線城市差距巨大,;其四,相對于一二線城市,,三四線城市土地財政問題更為突出,,土地的無限量供應(yīng)不但使得房價上漲不可持續(xù),,相反還可能進(jìn)一步加大庫存量。
去庫存并行抑房價調(diào)控須分而治之
對于三四線城市樓市的回暖,,一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是受政策驅(qū)動,,從人口、財富和其他經(jīng)濟發(fā)展因素來看,,這種回暖很難長期持續(xù),。
“實際上,部分三四線城市房價出現(xiàn)上漲是階段性的,,三四線城市價格上漲并非由內(nèi)在發(fā)展力量作支撐,,而僅僅因一二線城市限購刺激外溢需求,那么這種房價上漲和銷售繁榮是難以持續(xù)的,?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,目前對于三四線城市,,樓市調(diào)控決不會像過去那樣大水漫灌,要因地施策,。針對個別房價存在較大上漲壓力的強三四線城市,,應(yīng)實行限購等手段控房價,打擊投機需求,,而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實行去庫存政策,。
對于多數(shù)三四線城市來說,去庫存仍是持久戰(zhàn),。今年以來,,一些三四線城市推出升級版去庫存政策。記者注意到,,今年以來四川,、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點,。近期,,四川省資陽市發(fā)布的“購房獎勵”政策頗為引人注目。
3月初,,資陽市政府提出目標(biāo):年底商品住房庫存量下降10%,。當(dāng)?shù)孛鞔_,,對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)購買商品房的購房人,,給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵,。此外,,山東濰坊市,、湖南湘潭等地也發(fā)布了去庫存現(xiàn)金補貼措施。
除了從需求端入手,,還要從供給端發(fā)力,,比如控制新建住宅的數(shù)量,改善住房供給結(jié)構(gòu),。同時促進(jìn)租賃市場專業(yè)化,,因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。
從長期來看,,去庫存要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合,。“庫存積壓的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢性的變化,,三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分,,沒有就業(yè)機會,吸引不了人口,。所以如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題,,去庫存的效果就較為有限?!眹?yán)躍進(jìn)說,。
對于個別房價存在較大上漲壓力的強三四線城市,一些專家認(rèn)為,,這些城市在實行限購的同時,,土地供應(yīng)也要相對緊縮,防止再次出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面,?!跋⒈P活存量仍是最主要的,?!眹?yán)躍進(jìn)說。
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