在過去兩年的“加杠桿”周期之后,房地產(chǎn)企業(yè)的融資大潮正在退去,。記者日前通過查閱數(shù)據(jù)及多方采訪了解到,,銀行貸款、債券融資,、股權(quán)融資甚至一些地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃等房企“輸血”渠道均受到限制,,房企融資規(guī)模大幅縮水,而融資成本則全面上行,。
業(yè)內(nèi)人士表示,,表面來看,大部分房企賬面現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋水平較高,,但是2018年和2019年,,房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期,部分房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注,。
收緊 房企融資渠道多路受限
華融證券常務(wù)副總經(jīng)理張建軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,,除了房地產(chǎn)信托,近期房地產(chǎn)開發(fā)貸,、公司債,、企業(yè)債,、IPO、上市公司股權(quán)融資等仍然受到很大限制,,甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃等房企“輸血”管道均受限制,。
實(shí)際上,在不少銀行人士看來,,房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點(diǎn)是“收益高,、不良低”,不過在調(diào)控大背景下,,銀行房地產(chǎn)信貸投放速度有所放緩,。一位股份制商業(yè)銀行信貸審批人士對(duì)記者說,銀監(jiān)會(huì)近日開展的“三違反,、三套利,、四不當(dāng)”專項(xiàng)治理工作,也將銀行資金是否違規(guī)流入房企作為檢查重點(diǎn),,這在一定程度上對(duì)房企從銀行渠道融資產(chǎn)生影響。
與此同時(shí),,作為前兩年融資的重要渠道,,房企通過境內(nèi)債券融資規(guī)模在今年也迅速下滑。境內(nèi)債市方面,,Wind數(shù)據(jù)顯示,,2017年1月至6月13日,房企債券發(fā)行規(guī)模1474.31億元,,同比2016年同期的6098.07億元,,減少了近76%?!斑^去兩年,,公司債是房企境內(nèi)發(fā)債的絕對(duì)主力。但從2016年9月底樓市全面調(diào)控啟動(dòng)以來,,從四季度開始,,房企公司債驟然收緊。2017年1月至6月13日,,房企公司債僅發(fā)行4只,,規(guī)模43億元,較去年同期的101只和1882.3億元驟減,?!睎|方金誠(chéng)評(píng)級(jí)副總監(jiān)程春曙接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說。
在股權(quán)融資方面,,程春曙列舉數(shù)據(jù)稱,,今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家,融資金額66.95億元,較去年同期的10家,、429.57億元,,均出現(xiàn)了七成以上的降幅。
值得注意的是,,過去被不少房企所采用的,、通過私募基金融資的道路也被封堵。另外,,從最近的監(jiān)管動(dòng)向看,,最近有所升溫的房地產(chǎn)信托目前也已被監(jiān)管層高度關(guān)注。
境內(nèi)房地產(chǎn)融資全面收緊,,迫使房企將目光投向海外,。不過,數(shù)據(jù)顯示,,目前這一渠道也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象,。Wind數(shù)據(jù)顯示,2017年二季度以來,,房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,,僅高于2014年同期的10億美元,創(chuàng)2013年以來同期次低,。
標(biāo)普企業(yè)評(píng)級(jí)董事鄒宇軒在接受記者采訪時(shí)表示,,今年一季度,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在香港市場(chǎng)發(fā)債規(guī)模并不低,,但進(jìn)入到第二季度,,這一情形已經(jīng)發(fā)生明顯變化?!耙患径确科笤诰惩馐袌?chǎng)發(fā)債,,多使用的是去年在發(fā)改委備案的額度,但是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大基調(diào)下,,有關(guān)部門發(fā)債審批的節(jié)奏第二季度已經(jīng)放緩,。因此,整個(gè)房企境外融資發(fā)債的規(guī)模整體出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的下滑,?!彼f。
承壓 房企融資成本全面上行
張建軍表示,,目前房企融資成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì),,尤其是近半年以來資金面緊張、加上金融去杠桿,,房企融資成本上升尤其明顯,。
上述股份制商業(yè)銀行信貸審批人士表示,,據(jù)他的觀察,房企在銀行的貸款利率和去年相比大約上行了10到20個(gè)基點(diǎn),?!般y行信貸額度緊張,加之整體貨幣政策趨緊,,大部分企業(yè)的融資成本都有所上行,。”他說,。
程春曙說,,發(fā)債方面,數(shù)據(jù)顯示,,2016年9月前,,房企發(fā)行的債券利率多在4%左右。而2016年12月以來,,這一數(shù)字上浮到4.2%-5.5%之間,。而5月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過6%?!皬?月中旬以來,,部分AA+級(jí)及AA級(jí)房企發(fā)債的票面利率已經(jīng)突破6%?!彼f。
記者從業(yè)內(nèi)人士處還了解到,,一些房企的融資成本更是達(dá)到10%甚至以上,。一位房地產(chǎn)私募基金人士對(duì)記者說,大房企融資方式相對(duì)較多,,利率也相對(duì)較低,。但中小房企日子就比較難過,很多中小房企想通過信托融資都很難,,只能通過私募基金的方式來融資,,而這種融資方式的成本甚至達(dá)到15%或16%?!叭谫Y成本和去年相比變化不大,,但是融資難度絕對(duì)是加大了?!彼f,。另一位私募基金人士也告訴記者,由于近兩年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,,出于避險(xiǎn)考慮,,其業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)融資的比例正在逐步壓降,。
警惕 中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)或加速暴露
業(yè)內(nèi)人士表示,在過去兩年時(shí)間,,由于流動(dòng)性持續(xù)寬松,,房地產(chǎn)業(yè)迎來了新一輪加杠桿周期,這在推動(dòng)行業(yè)基本面復(fù)蘇的同時(shí),,也積攢了大量的風(fēng)險(xiǎn),。而在這輪融資潮水退去后,在整體資金面偏緊的背景下,,房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注,。
據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015至2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元,,比2010至2014年五年間的新增有息債務(wù)的總和8200億元還要多,。國(guó)泰君安分析師覃漢則表示,據(jù)測(cè)算,,405家發(fā)行人樣本中,,有107家房企凈負(fù)債率超過100%,有接近50家凈負(fù)債率超過150%,,16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%,。“在融資渠道全面緊縮趨勢(shì)下,,前期激進(jìn)擴(kuò)張,、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè),將會(huì)面臨越來越大的項(xiàng)目出售和流動(dòng)性壓力,?!瘪麧h說。
程春曙表示,,從短期來看,,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平將保持穩(wěn)定。一是2015年下半年以來,,全國(guó)房地產(chǎn)銷售的回暖明顯增厚了企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流,,賬面現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋水平較高;二是之前公司債等融資方式明顯降低企業(yè)融資成本,,2015至2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債多以3+2結(jié)構(gòu)為主,,因此2017年債券到期償還壓力相對(duì)較小,。不過,,他也表示,,從中期來看,隨著本輪樓市調(diào)控進(jìn)程持續(xù)推進(jìn),,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到嚴(yán)格限制,,投資,、銷售等指標(biāo)都將不可避免地受到影響,或加速中小型房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露,。
數(shù)據(jù)顯示,,在隨后到來的2018年和2019年兩個(gè)年份中,房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期,,其兌付規(guī)模將分別達(dá)到3375億元和4474億元,。而在境外債務(wù)方面,天風(fēng)證券分析師孫彬彬也表示,,2016年四季度至今,,中資房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期,到期主要也集中在2020年和2022年,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示,,從各地樓市調(diào)控看,預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)繼續(xù)受到壓力,,這種情況疊加發(fā)債等渠道繼續(xù)收緊等情形,,房企在未來6至9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題,這要求房企加快銷售回籠資金,。
張建軍則建議,,未來房企尤其大型房企或現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定充裕的房企可以不斷探索資產(chǎn)證券化在內(nèi)的新型融資渠道。另外,,對(duì)于一些資質(zhì)較差或儲(chǔ)備土地較少的中小房企,,建議由一些大型房企或者優(yōu)秀房企進(jìn)行兼并重組。