在過去兩年的“加杠桿”周期之后,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資大潮正在退去,。記者日前通過查閱數(shù)據(jù)及多方采訪了解到，銀行貸款,、債券融資、股權(quán)融資甚至一些地產(chǎn)基金和資管計劃等房企“輸血”渠道均受到限制，房企融資規(guī)模大幅縮水,，而融資成本則全面上行。

業(yè)內(nèi)人士表示,，表面來看,，大部分房企賬面現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋水平較高，但是2018年和2019年,，房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期,，部分房企資金鏈風(fēng)險值得關(guān)注。

收緊 房企融資渠道多路受限

華融證券常務(wù)副總經(jīng)理張建軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，除了房地產(chǎn)信托,，近期房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債,、企業(yè)債,、IPO、上市公司股權(quán)融資等仍然受到很大限制,，甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制,。

實際上,，在不少銀行人士看來，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點是“收益高,、不良低”,，不過在調(diào)控大背景下，銀行房地產(chǎn)信貸投放速度有所放緩,。一位股份制商業(yè)銀行信貸審批人士對記者說,，銀監(jiān)會近日開展的“三違反、三套利,、四不當(dāng)”專項治理工作,，也將銀行資金是否違規(guī)流入房企作為檢查重點，這在一定程度上對房企從銀行渠道融資產(chǎn)生影響,。

與此同時,，作為前兩年融資的重要渠道，房企通過境內(nèi)債券融資規(guī)模在今年也迅速下滑,。境內(nèi)債市方面,，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至6月13日,，房企債券發(fā)行規(guī)模1474.31億元,，同比2016年同期的6098.07億元，減少了近76%,?！斑^去兩年，公司債是房企境內(nèi)發(fā)債的絕對主力,。但從2016年9月底樓市全面調(diào)控啟動以來,，從四季度開始，房企公司債驟然收緊,。2017年1月至6月13日,，房企公司債僅發(fā)行4只，規(guī)模43億元,，較去年同期的101只和1882.3億元驟減,。”東方金誠評級副總監(jiān)程春曙接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說,。

在股權(quán)融資方面,，程春曙列舉數(shù)據(jù)稱，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家,，融資金額66.95億元,，較去年同期的10家、429.57億元，均出現(xiàn)了七成以上的降幅,。

值得注意的是,，過去被不少房企所采用的、通過私募基金融資的道路也被封堵,。另外,，從最近的監(jiān)管動向看，最近有所升溫的房地產(chǎn)信托目前也已被監(jiān)管層高度關(guān)注,。

境內(nèi)房地產(chǎn)融資全面收緊，迫使房企將目光投向海外,。不過,，數(shù)據(jù)顯示，目前這一渠道也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，2017年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,，僅高于2014年同期的10億美元,，創(chuàng)2013年以來同期次低。

標(biāo)普企業(yè)評級董事鄒宇軒在接受記者采訪時表示,，今年一季度,，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在香港市場發(fā)債規(guī)模并不低，但進(jìn)入到第二季度,，這一情形已經(jīng)發(fā)生明顯變化,。“一季度房企在境外市場發(fā)債,，多使用的是去年在發(fā)改委備案的額度,，但是在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大基調(diào)下，有關(guān)部門發(fā)債審批的節(jié)奏第二季度已經(jīng)放緩,。因此,，整個房企境外融資發(fā)債的規(guī)模整體出現(xiàn)了一個比較明顯的下滑?！彼f,。

承壓 房企融資成本全面上行

張建軍表示，目前房企融資成本呈現(xiàn)上升趨勢,，尤其是近半年以來資金面緊張,、加上金融去杠桿，房企融資成本上升尤其明顯,。

上述股份制商業(yè)銀行信貸審批人士表示,，據(jù)他的觀察，房企在銀行的貸款利率和去年相比大約上行了10到20個基點?！般y行信貸額度緊張,，加之整體貨幣政策趨緊，大部分企業(yè)的融資成本都有所上行,?！彼f。

程春曙說,，發(fā)債方面,，數(shù)據(jù)顯示，2016年9月前,，房企發(fā)行的債券利率多在4%左右,。而2016年12月以來，這一數(shù)字上浮到4.2%-5.5%之間,。而5月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過6%,。“從5月中旬以來,，部分AA+級及AA級房企發(fā)債的票面利率已經(jīng)突破6%,。”他說,。

記者從業(yè)內(nèi)人士處還了解到,，一些房企的融資成本更是達(dá)到10%甚至以上。一位房地產(chǎn)私募基金人士對記者說,，大房企融資方式相對較多,，利率也相對較低。但中小房企日子就比較難過,，很多中小房企想通過信托融資都很難,，只能通過私募基金的方式來融資，而這種融資方式的成本甚至達(dá)到15%或16%,?！叭谫Y成本和去年相比變化不大，但是融資難度絕對是加大了,?！彼f。另一位私募基金人士也告訴記者,，由于近兩年整個房地產(chǎn)市場的變化,，出于避險考慮，其業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)融資的比例正在逐步壓降,。

警惕 中小房企信用風(fēng)險或加速暴露

業(yè)內(nèi)人士表示,，在過去兩年時間,，由于流動性持續(xù)寬松，房地產(chǎn)業(yè)迎來了新一輪加杠桿周期,，這在推動行業(yè)基本面復(fù)蘇的同時,，也積攢了大量的風(fēng)險。而在這輪融資潮水退去后,，在整體資金面偏緊的背景下,，房企資金鏈風(fēng)險值得關(guān)注。

據(jù)Wind統(tǒng)計,，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015至2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元,，比2010至2014年五年間的新增有息債務(wù)的總和8200億元還要多。國泰君安分析師覃漢則表示,，據(jù)測算,，405家發(fā)行人樣本中，有107家房企凈負(fù)債率超過100%,，有接近50家凈負(fù)債率超過150%，16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%,?！霸谌谫Y渠道全面緊縮趨勢下，前期激進(jìn)擴(kuò)張,、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè),，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力?！瘪麧h說,。

程春曙表示，從短期來看,，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平將保持穩(wěn)定,。一是2015年下半年以來，全國房地產(chǎn)銷售的回暖明顯增厚了企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流,，賬面現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋水平較高,；二是之前公司債等融資方式明顯降低企業(yè)融資成本，2015至2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債多以3+2結(jié)構(gòu)為主,，因此2017年債券到期償還壓力相對較小,。不過，他也表示,，從中期來看,，隨著本輪樓市調(diào)控進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到嚴(yán)格限制,，投資,、銷售等指標(biāo)都將不可避免地受到影響，或加速中小型房企信用風(fēng)險暴露。

數(shù)據(jù)顯示,，在隨后到來的2018年和2019年兩個年份中,，房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期，其兌付規(guī)模將分別達(dá)到3375億元和4474億元,。而在境外債務(wù)方面,，天風(fēng)證券分析師孫彬彬也表示，2016年四季度至今,，中資房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期,，到期主要也集中在2020年和2022年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示,，從各地樓市調(diào)控看,，預(yù)計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力，這種情況疊加發(fā)債等渠道繼續(xù)收緊等情形,，房企在未來6至9個月很可能會面臨越來越大的資金問題,，這要求房企加快銷售回籠資金。

張建軍則建議,，未來房企尤其大型房企或現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定充裕的房企可以不斷探索資產(chǎn)證券化在內(nèi)的新型融資渠道,。另外，對于一些資質(zhì)較差或儲備土地較少的中小房企,，建議由一些大型房企或者優(yōu)秀房企進(jìn)行兼并重組,。