核心提示|河南房價限價政策終于落地。近日,，省住房和城鄉(xiāng)建設廳,、省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳河南省國土資源廳關(guān)于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定：鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平,，且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件,。
【“靴子”落地】
“暗流涌動”的限價落地：鄭州新備案商品房銷售均價不得超過去年10月份
自去年限購政策出臺以來，經(jīng)過多次升級,，目前鄭州房價整體保持穩(wěn)定態(tài)勢,。除了限購、限貸,、限售有明確規(guī)定外,，“限價”已是“暗流涌動”好幾個月了。
所謂“限價”,，意思是所售新建商品房不得超過該區(qū)域相關(guān)部門定的某個價位,，否則不予網(wǎng)簽備案。
“本輪調(diào)控以來,，為了防止房價瘋漲,，穩(wěn)定市場，相關(guān)部門已經(jīng)暗示房企在申報預售價格時,，不得超過某個價格,。”一名置業(yè)顧問向記者透露,。
以上說的“限價”并未有相關(guān)政策支持,，如今有了政策依據(jù)。
《通知》規(guī)定,，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平,。商品住房實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高,，3個月后根據(jù)市場變化確需上調(diào)的,，必須提供充足的調(diào)價依據(jù)和理由，并重新向價格主管部門申報價格備案,。
接近房管部門的人士告訴記者,，開發(fā)商申請預售證的時候，需要審報預售價格,，預售價格必須在限價范圍以內(nèi),。最終商品住房實際銷售價格不得高于申報價格,。
《通知》規(guī)定的限價參照標準為什么選擇去年10月份呢？一名地產(chǎn)專家分析認為,，去年7月,、8月、9月三個月房價開始有明顯的上漲,，漲幅甚至位列全國第一,。到了10月份達到一個峰值。國慶節(jié)當天,，鄭州出臺新一輪的調(diào)控政策,，之后房價上漲幅度開始變緩，趨于穩(wěn)定,?！叭绻x擇10月份之前的話，所限的價格會降低很多,，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，與調(diào)控初衷不符,，因此選擇去年10月份價格為參考價”,。
上述地產(chǎn)專家說，調(diào)控要求房價不得高于去年10月份,，而本輪調(diào)控又是從去年10月份開始的,，那就意味著，官方要從政策的層面上把房價穩(wěn)定在剛調(diào)控時的狀態(tài),，避免出現(xiàn)越調(diào)越漲的局面,。
記者查詢鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)得知，去年10月份,，商品住宅銷售均價10453元/,。
上周末，綠博片區(qū)某項目開盤,，低于10000元/的均價引起了業(yè)內(nèi)不小的震動,。但是按照要求，第一天全款客戶先選,，第二天按揭客戶后選,。結(jié)果，第一天開始選房5秒鐘即售罄,。
一位地產(chǎn)專家認為,，隨著調(diào)控政策力度不斷加大，購房者趨于理性,，市場逐漸回歸平靜,，一些房企為了快速回籠資金,，不觸碰政策高壓線，選擇現(xiàn)金而放棄一些利潤,，這是市場向好的一種表現(xiàn),。未來，房價大幅上漲的幾率將會小很多,。
【一放一收】
加大鄭州熱點片區(qū)的土地供應嚴格審查房企買地資金來源
“房憑地貴”,，很多地產(chǎn)人士把去年7月份的“鄭紡機”地王事件當成本輪房價上漲的導火索，并認為這是由于近兩年來“凈地”太少,，房企恐慌性瘋搶,，造成地價過高，地王頻出,。
到了去年的第四季度,，鄭州集中供應住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開發(fā)商“地渴”的恐慌局面,。
鄭州市國土資源工作會議公布的數(shù)據(jù)顯示,，2016年市本級供應商品住宅用地12300畝，同比增長150%,。
按照計劃,，今年鄭州將供應12600畝住宅用地。本次《通知》要求鄭州有針對性加大熱點片區(qū)土地供應,，引導商品房價格預期,。
同時，對開發(fā)商拿地資金的來源,，《通知》也有了更加嚴格的規(guī)定：國土資源部門要會同金融管理部門進一步加強開發(fā)企業(yè)購地資金管控,，對企業(yè)招拍掛保證金進行前置性審查，并在摘牌后對企業(yè)繳納的購地資金來源進行再次審查,，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地,。對于經(jīng)審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格,，并在一年內(nèi)禁止參加當?shù)赝恋卣信膾臁?/p>
記者了解到,，當前地產(chǎn)融資最為仰仗的銀行業(yè)已進入涉房貸款全面收緊的狀態(tài)，一些銀行開始設置涉房貸款的比例,，還有部分銀行則出現(xiàn)緩放款的情況,。
房企另一主要融資方式——信托也同樣收緊。記者從河南銀監(jiān)局了解到,，近日銀監(jiān)會已下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》,，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點?！斑@份文件直指信托公司開展的拿地融資業(yè)務,，這對房企的融資會造成不小影響,。”河南銀監(jiān)局一位人士表示,。
“之前開發(fā)商拿地,，自身資金占很少部分，因為信托機構(gòu)配資可以達到3:7,，甚至更高,。房企把股權(quán)或法定代表人變更權(quán)抵押給這些機構(gòu)進行貸款，這樣一來,，這些機構(gòu)就成為房企的大股東,，利息可以低至7-8厘。房企信譽越好,，配資越高,，利息也越低?！编嵵菽持科蟾笨偨?jīng)理對記者說,，現(xiàn)在基本所有信托機構(gòu)都不會放貸給開發(fā)商用以拿地。
事實上,，涉房融資收緊的苗頭,，從今年春節(jié)后就已逐步顯露，而從5月陸續(xù)開始的新一輪收緊,，更是范圍大、勢頭猛,。據(jù)克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，108家房企新增融資額為579.69億元,，同比下跌45.3%,。“僅靠自身資金拿地,，會對企業(yè)帶來很大困難,。”上述房企副總經(jīng)理稱,。
觀點
沒有實力的開發(fā)商,，日子將越發(fā)難熬
河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清認為，限價的背景是原材料,、融資成本,、人工成本等均上漲；加大監(jiān)管,、限時報建并責成快速上市,，這對開發(fā)商的資金,、團隊等要求嚴格，土地拍而不建的現(xiàn)象將得到有效遏制,；開發(fā)商資金來源的審查空前嚴格,，這是對借貸依賴性較高的房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則的宣戰(zhàn)。綜上,，今后沒有實力的開發(fā)商,，日子將越發(fā)難熬。
【一攔一推】
A
禁止捆綁車位不得收取任何價外費用
在調(diào)控期間,，有的開發(fā)商為了保證利潤,，不惜通過高額入會費，捆綁車位,、地下室,，簽訂“陰陽合同”等方式“綁架”房價。
地產(chǎn)人士王先生介紹,，有的開發(fā)商為了應對限價政策,，想快速回籠資金，還會要求跟購房者簽訂“陰陽合同”“雙合同”,?！瓣庩柡贤笔情_發(fā)商跟購房者簽訂兩份合同，一份交給房管局,，另一份雙方自己保存,。“雙合同”也是簽雙份合同,，一個是毛坯合同,，另一個是裝修合同。
王先生解釋,，“陰陽合同”中,，交給房管局的合同按照限價簽訂，而實際成交價格則遠遠高于限價,?！半p合同”中的毛坯合同價格低，符合限價,，為了提高價格,，房企還會跟購房者簽訂裝修合同，每平方米還要多收一兩千元,。
以后,，上述情況將會得到解決?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定,，取得預售許可證后,，企業(yè)必須一次性公開每套準售房源價格，嚴格執(zhí)行明碼標價和“一價清”制度,，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易,，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件,。
B
嚴查拖延上市房企杜絕捂盤惜售
為了應對限價政策,，不少已經(jīng)具備預售條件的開發(fā)商采取故意拖延上市，“看看形勢再說”,。
一名房企高管告訴記者,，開發(fā)商取得前4證后，按照樓層高度和層數(shù)不同,，工程主體超出地面3層,、5層、8層以后就可以申領預售證了,。按照規(guī)定,，房企取得預售證后，必須公開所有房源進行銷售,，有的房企會故意放慢工程進度,，拖延領證;還有的項目是卡在限價這一環(huán)了，相關(guān)部門卡得比較嚴,，按限價出售又遠低于預期,，也會拖延著不申領預售證。
針對開發(fā)商故意拖慢工期的問題,，《通知》要求,，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目,，要嚴肅查處;企業(yè)在招拍掛取得土地后，20日內(nèi)應建立并上報項目手冊,，并按月動態(tài)上報項目建設進度及取得規(guī)劃,、施工、預售等行政許可和開,、竣工情況,，要嚴格按照合同約定及時開工、竣工,。一旦項目進度符合預售條件,，應一次性推向市場供應，盡快形成市場有效供應,。
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