133家房企存貨逼近4萬億元

A股9大房企占比過半

■本報(bào)記者 王麗新

上市房企中報(bào)業(yè)績披露已收官,?！蹲C券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企,，133家A股上市房企存貨總計(jì)逼近4萬億元，同比增長18%,?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近年來房企新增項(xiàng)目土地成本較高,，貨值增加,。同時(shí),，部分房企的商業(yè)類項(xiàng)目存貨量過高，消化速度較慢,。此外,，部分房企為追求規(guī)模發(fā)展，通過并購等拿地手段大批量增加土地儲(chǔ)備,。

值得關(guān)注的是,，以萬科為首的A股9大房企存貨占比超過53%。對此,，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，房企集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模擴(kuò)張仍在提速,。更重要的是,，今年多城調(diào)控加碼，下半年市場降溫效應(yīng)會(huì)帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題,，預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大,。

存貨繼續(xù)攀升

《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日,，133家上市房企存貨總計(jì)3.97萬億元,，與去年同期相比增加了6017億元，同比增長18%,。

其中,，存貨門檻在1000億元以上的有9家，分別為萬科,、綠地,、保利、華夏幸福,、招商蛇口,、首開股份、陽光城等,；500億元-1000億元的有11家,；300億元-500億元的有9家；100億元-300億元的有26家,。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì),，截至2017年6月30日，萬科存貨達(dá)到4963億元,，同比上漲16%,；綠地控股存貨為4682億元，同比上升15%,；保利地產(chǎn)存貨為3712億元,，同比上升22%,；陽光城存貨達(dá)1132億元，同比上漲96%,。

對此,，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存,、土地儲(chǔ)備,、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高,。不過,，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看,，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng),。

另有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期較長等特點(diǎn),，庫存增加有其合理性,，一般房企會(huì)儲(chǔ)備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量。

《證券日報(bào)》記者注意到,，今年上半年,，房企銷售規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，行業(yè)集中度快速提升,。龍頭房企基本按照20%左右的增速來增加土地儲(chǔ)備,，但一些中型房企為了進(jìn)入行業(yè)前列，加大了土地儲(chǔ)備規(guī)模,，庫存增加明顯,。此外，一些老牌房企因?yàn)殇N售額不高,，現(xiàn)金儲(chǔ)備量不足,，拿地較為困難,，庫存增速較慢,。

商業(yè)庫存難消化

值得關(guān)注的是，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，A股9大房企存貨總計(jì)達(dá)2.12萬億元,，占比超過53%?？梢婟堫^房企規(guī)?；黠@，占據(jù)了這一行業(yè)的大量市場份額,。

事實(shí)上,，今年上半年,，過去在三、四線城市布局的滯銷項(xiàng)目銷售提速,，甚至銷售火爆,，為部分房企減少庫存提供了助力。

相反,，一,、二線城市的高端項(xiàng)目銷售則較為緩慢。因?yàn)椴簧俜科蟮母叨隧?xiàng)目因限價(jià)政策,，難以以理想價(jià)格拿到預(yù)售許可證,，降低預(yù)期價(jià)格取得預(yù)售許可證則會(huì)犧牲利潤，這是開發(fā)商不想看到的,。僵局之下,，項(xiàng)目銷售周期拉長，推高資金成本,，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度,。

此外，“京滬”兩城加緊了對商業(yè)項(xiàng)目的限購,，在不少房企的存貨構(gòu)成中,，這類項(xiàng)目占比過高，商業(yè)項(xiàng)目市場陷入冰點(diǎn)后,，這類項(xiàng)目基本處于停售狀態(tài),，存貨難以消化。

鑒于此,，某業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示,，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱,，存貨周轉(zhuǎn)速度慢,，流動(dòng)性差，影響企業(yè)的短期償債能力,。尤其現(xiàn)在融資渠道持續(xù)收緊,，調(diào)控力度加大，預(yù)計(jì)下半年房企銷售回款速度將放緩,，上市房企銷售壓力增加,，不排除在個(gè)別城市進(jìn)行促銷的可能性。

不過,，對于布局合理的房企來說,，應(yīng)對調(diào)控周期能力較強(qiáng)，因此反而提升了銷售目標(biāo)，市場兩極分化現(xiàn)象愈加明顯,。有統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)前百家房企市占率提升7個(gè)百分點(diǎn),，已接近50%。鑒于此,，重點(diǎn)布局一,、二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先,，中小開發(fā)商競爭能力減弱，或?qū)⑥D(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目,，行業(yè)并購案數(shù)量將進(jìn)一步增加,。