133家房企存貨逼近4萬億元

A股9大房企占比過半

■本報記者 王麗新

上市房企中報業(yè)績披露已收官,?！蹲C券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企,，133家A股上市房企存貨總計逼近4萬億元,，同比增長18%?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示,，近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加,。同時,，部分房企的商業(yè)類項目存貨量過高，消化速度較慢,。此外,，部分房企為追求規(guī)模發(fā)展，通過并購等拿地手段大批量增加土地儲備,。

值得關注的是,，以萬科為首的A股9大房企存貨占比超過53%。對此,，嚴躍進認為,，房企集中度進一步提升，規(guī)模擴張仍在提速,。更重要的是,，今年多城調(diào)控加碼，下半年市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現(xiàn)金的問題,，預計房企沉淀資金規(guī)模將進一步加大,。

存貨繼續(xù)攀升

《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日,，133家上市房企存貨總計3.97萬億元,，與去年同期相比增加了6017億元，同比增長18%,。

其中，存貨門檻在1000億元以上的有9家,，分別為萬科,、綠地、保利,、華夏幸福,、招商蛇口、首開股份,、陽光城等,；500億元-1000億元的有11家,；300億元-500億元的有9家；100億元-300億元的有26家,。

據(jù)記者統(tǒng)計,，截至2017年6月30日，萬科存貨達到4963億元,，同比上漲16%,；綠地控股存貨為4682億元，同比上升15%,；保利地產(chǎn)存貨為3712億元,，同比上升22%；陽光城存貨達1132億元,，同比上漲96%,。

對此，嚴躍進表示,，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存,、土地儲備、開工建設項目等指標,，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高,。不過，嚴躍進認為,，從占比來看,，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。

另有分析人士認為,，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期較長等特點,，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量,。

《證券日報》記者注意到,，今年上半年，房企銷售規(guī)模達到歷史最高水平,，行業(yè)集中度快速提升,。龍頭房企基本按照20%左右的增速來增加土地儲備，但一些中型房企為了進入行業(yè)前列,，加大了土地儲備規(guī)模,，庫存增加明顯。此外,，一些老牌房企因為銷售額不高,，現(xiàn)金儲備量不足，拿地較為困難，庫存增速較慢,。

商業(yè)庫存難消化

值得關注的是,，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，A股9大房企存貨總計達2.12萬億元,，占比超過53%,。可見龍頭房企規(guī)?；黠@,，占據(jù)了這一行業(yè)的大量市場份額。

事實上,，今年上半年,，過去在三、四線城市布局的滯銷項目銷售提速,，甚至銷售火爆,，為部分房企減少庫存提供了助力。

相反,，一,、二線城市的高端項目銷售則較為緩慢。因為不少房企的高端項目因限價政策,，難以以理想價格拿到預售許可證,，降低預期價格取得預售許可證則會犧牲利潤，這是開發(fā)商不想看到的,。僵局之下,，項目銷售周期拉長，推高資金成本,，減緩資產(chǎn)周轉速度,。

此外，“京滬”兩城加緊了對商業(yè)項目的限購,，在不少房企的存貨構成中,，這類項目占比過高，商業(yè)項目市場陷入冰點后,，這類項目基本處于停售狀態(tài),，存貨難以消化。

鑒于此,，某業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示,，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱,，存貨周轉速度慢，流動性差,，影響企業(yè)的短期償債能力,。尤其現(xiàn)在融資渠道持續(xù)收緊,，調(diào)控力度加大，預計下半年房企銷售回款速度將放緩,，上市房企銷售壓力增加,，不排除在個別城市進行促銷的可能性。

不過,，對于布局合理的房企來說,，應對調(diào)控周期能力較強，因此反而提升了銷售目標,，市場兩極分化現(xiàn)象愈加明顯,。有統(tǒng)計顯示，行業(yè)前百家房企市占率提升7個百分點,，已接近50%,。鑒于此，重點布局一,、二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領先,，中小開發(fā)商競爭能力減弱，或?qū)⑥D讓部分項目,，行業(yè)并購案數(shù)量將進一步增加,。