傳統(tǒng)的“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的最旺時期，但最近一兩年的“金九銀十”卻成為了調(diào)控措施密集出臺的時期,。與去年“十一”假期前后全國多座城市接連限購或升級限購政策類似,，全國多座城市近日接連升級樓市調(diào)控，“最嚴(yán)限售加上房貸利率上浮”似乎成為新一輪的樓市調(diào)控組合拳,。

　　多城“限售”繼續(xù)發(fā)力

自上周五以來,，西安,、重慶,、南昌,、南寧、長沙,、貴陽和石家莊等城市先后出臺樓市調(diào)控新政,，重點(diǎn)都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易,；南寧要求在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購買第二套及以上住房,，須證過兩年（即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書兩年）方可轉(zhuǎn)讓；長沙要求購房滿3年方可交易,，貴陽也要求購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓,；石家莊要求新購住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易。此外,，西安還發(fā)布了商品房價格調(diào)控通知,。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，本輪政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市,，或政策力度未及其他城市的城市進(jìn)行了相應(yīng)的加碼,。如石家莊、長沙限購升級,。最重要的特點(diǎn)就是多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn),，政策的核心訴求就是抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期,、促理性,。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度,，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期,，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺表示,，限售是對此前調(diào)控政策延續(xù),，此前有限購政策，應(yīng)對目前房地產(chǎn)新形勢,，加上國慶假期即將到來,，提前出臺政策調(diào)控，是避免出現(xiàn)房價過快上漲局面,，鞏固調(diào)控效果,。

　　違規(guī)資金加杠桿

　　助長不合理需求

除了限售，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率,，進(jìn)一步加速全國多地樓市“降溫”,。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù),，深圳建行,、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%,；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%,。記者在深圳市羅湖區(qū)寶安南片區(qū)實(shí)地走訪,，多位地產(chǎn)中介向記者表示從今年年初的九折，到5月初的九五折,、8月中旬的基準(zhǔn)利率,，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房貸利率經(jīng)歷了4輪波動,，審批也比以前嚴(yán)格,，許多準(zhǔn)備出手買房的購房者也因?yàn)殂y行貸款問題暫時放棄了買房。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為,，深圳并非國內(nèi)首個將首套房房利率上調(diào)至1.1倍的城市,，相信其他城市將陸續(xù)跟進(jìn)，再加上銀行目前在控制消費(fèi)貸的貸款金額及年限,，在9月份稍微回暖的市場交易氣氛或?qū)⑹艿酱驌簟?/p>

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),，2017年3月以來，全國短期消費(fèi)貸款同比走勢大幅攀升,，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元,，估計(jì)其中至少有3000億流向樓市。目前,，控制過度“加杠桿”,，對消費(fèi)貸款迅速踩剎車已經(jīng)是大勢所趨。最近,，深圳等多座城市對消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)控,，除縮短消費(fèi)貸年限外，還要求金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸款,，不得以化整為零方式規(guī)避受托支付和用途管控,，嚴(yán)禁消費(fèi)貸流入樓市。

不過,，記者以準(zhǔn)備購房但首付款不夠?yàn)橛上蛞恍┓慨a(chǎn)中介咨詢時,，有房產(chǎn)中介向記者介紹了一種“曲線借錢”的方式：可以先通過熟人借錢墊付首付款，再以裝修的名義辦理消費(fèi)貸,，以此補(bǔ)回首付款的“缺口”,。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示，這些違規(guī)資金幫助購房者加杠桿,，助長了不合理的需求,，一旦出現(xiàn)購房者無力還貸的情況，會導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)。另一方面,，資金脫實(shí)向虛也會放大經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險,。

其實(shí)，近幾個月來全國各地似乎將更多精力放在租賃政策帶來的影響之上,。相比調(diào)控，住房租賃發(fā)展的影響相對緩慢,，但持久,，也有可能帶來住房體系的質(zhì)的改變。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為,，租賃市場是一個初始化的階段,，應(yīng)該說在未來的2到3年之內(nèi)應(yīng)該會有翻天覆地的變化。