近期熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控力度加大，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季呈清淡局面,。國(guó)慶,、中秋假期，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降,。分析人士表示,，政策繼續(xù)收緊、房企推盤節(jié)奏減緩,、購(gòu)買者觀望情緒加重等原因?qū)е聵鞘汹吚?。未?lái)調(diào)控政策料繼續(xù)收緊。

調(diào)控持續(xù)升級(jí)

國(guó)慶假期前一周,，多地紛紛加碼樓市調(diào)控,。西安、重慶,、南昌,、南寧、長(zhǎng)沙,、石家莊,、寧波等城市發(fā)布樓市新政，迎來(lái)一波小規(guī)模調(diào)控潮,。以西安為例,，西安市物價(jià)局在《關(guān)于商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，9月25日起,，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可證前,，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào),。

中國(guó)證券報(bào)記者在西安市高新區(qū)某樓盤看到,，前來(lái)咨詢的購(gòu)房者只有五六個(gè)人。銷售人員稱：“由于節(jié)假日旅游和天氣原因,，這幾天看房者不多,。但西安今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲有目共睹,，尤其是三四月漲幅最明顯?！?/p>

銷售人員表示：“現(xiàn)在高新區(qū)土地價(jià)格每畝1500萬(wàn)元,，比之前翻了一番多。但隨著政策收緊,，炒房客肯定越來(lái)越少,。”

為避免房?jī)r(jià)快速上漲,，西安市此前在《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》中強(qiáng)調(diào),，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房,。

在熱點(diǎn)二線城市中，此前樓市大熱的南京市已明顯降溫,。中原地產(chǎn)工作人員對(duì)記者說(shuō)：“由于南京嚴(yán)格的限購(gòu)政策,，投資買房熱潮逐漸降溫。現(xiàn)今前來(lái)咨詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質(zhì)量,?！?/p>

值得注意的是，目前不僅購(gòu)房者在觀望,，很多樓盤也處在觀望中,。據(jù)記者了解，南京限購(gòu)限價(jià)政策中,，政府對(duì)南京地區(qū)新房銷售價(jià)設(shè)置上限,，南京多區(qū)域出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)比新房?jī)r(jià)高的現(xiàn)象，多數(shù)樓盤處于觀望期,，并不打算在政策收緊時(shí)進(jìn)行銷售,。某樓盤工作人員坦言，目前該樓盤可能暫停銷售,。

成交同比下滑

中國(guó)證券報(bào)記者國(guó)慶期間走訪北京市豐臺(tái)區(qū)某樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內(nèi)只見(jiàn)到兩組購(gòu)房者,。該樓盤銷售人員稱：“在節(jié)假日,，看房客不再像之前那么多。目前調(diào)控政策將投資客拒之門外,。比如,，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調(diào)20%，炒房門檻大大提高,?！?/p>

不過(guò)，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多,，但是看房的基本都是真心想買房者,，所以成交率較高?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，黃金周前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降,。其中,，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套,，均是2009年來(lái)的最低值,，同比跌幅達(dá)到72%。

在一線城市中,，不僅是北京，上海國(guó)慶假期的成交量也下跌明顯,。上海市前6天新房網(wǎng)簽量為147套,，同比去年同期的665套下跌78%。

與此同時(shí),，北京市住建委執(zhí)法檢查組在“雙節(jié)”期間開(kāi)展了房地產(chǎn)執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng),，重點(diǎn)是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售現(xiàn)場(chǎng)和銷售行為，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行,。

近期嚴(yán)查“首付貸”等違規(guī)操作使得樓市繼續(xù)降溫,。北京市銀監(jiān)局、央行營(yíng)業(yè)管理部日前聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》,，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作,，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

事實(shí)上,，從三季度整體成交數(shù)據(jù)來(lái)看,，一線城市明顯下跌?？藸柸鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示,，一線城市在各線城市中整體表現(xiàn)最差，成交面積僅458萬(wàn)平方米,，環(huán)比下跌31%,，同比更是銳減65%。主要原因,，一方面是新增供應(yīng)有限,，同比減少33%,；另一方面是“限購(gòu)”和“限貸”政策并無(wú)放松，購(gòu)房者觀望情緒加重,，新項(xiàng)目開(kāi)盤去化情況一般,。

具體來(lái)看，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三個(gè)季度下滑,，三季度成交面積僅79萬(wàn)平方米,，同比下降80%。上海案場(chǎng)到訪量連續(xù)七個(gè)月下滑,，客戶觀望情緒嚴(yán)重,，環(huán)比跌幅25%。深圳則一直保持低位運(yùn)行,。

樓市明顯降溫

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，政策收緊、房企推盤節(jié)奏減緩,、購(gòu)買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因,。

“降溫的重要原因之一就是原有購(gòu)房政策較緊的城市繼續(xù)提高了二次購(gòu)房或首付的比例，對(duì)購(gòu)房者壓力較大,?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，其次,，從房企推盤節(jié)奏來(lái)看,，預(yù)售證管控較嚴(yán)，使項(xiàng)目預(yù)售面臨很大壓力,，整體市場(chǎng)樓盤較少,，也造成市場(chǎng)降溫。這種降溫現(xiàn)象或許會(huì)倒逼部分房企后續(xù)在價(jià)格上有所調(diào)整,。

從調(diào)控政策來(lái)看,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“從去年10月計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年,，也就是有可能持續(xù)到2018年三季度,。當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)結(jié)束,，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破,，投資投機(jī)客將退場(chǎng)?！?/p>

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂(lè)加棟表示,，在全行業(yè)庫(kù)存處于低位的情況下，核心一二線城市的既有調(diào)控政策難見(jiàn)放松，甚至?xí)L(zhǎng)期化,、常態(tài)化,，并且不排除更多弱二線及三四線城市未來(lái)出臺(tái)“限售”等約束性調(diào)控措施的可能性。

“調(diào)控政策未來(lái)或持續(xù)處于收緊狀態(tài),?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，但對(duì)于房企而言,，在沖業(yè)績(jī)和保證現(xiàn)金流上,，可能還會(huì)有一波“跑量”。

從房?jī)r(jià)方面來(lái)看,，克爾瑞研究中心研究報(bào)告指出,，一線城市預(yù)售價(jià)格管控仍將從緊執(zhí)行，在市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求的大背景下,，一線城市房?jī)r(jià)走平的可能性更高,。二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)分化，成都,、武漢,、杭州等市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的二線城市可以參照一線城市，房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭,。西安,、海口,、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等新晉熱點(diǎn)二線城市,，隨著炒作氛圍逐漸消散,，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)面臨回調(diào),。三四線城市中的熱點(diǎn)城市面臨政策調(diào)控的幾率大大提升,，一旦政策基調(diào)生變，投資,、投機(jī)性需求難以為繼,，房?jī)r(jià)必將面臨顯著下調(diào)。