編者按：

近期熱點城市樓市調(diào)控政策不斷加碼,，僅9月末就有10余個城市出臺了調(diào)控新政,。傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季成交清淡。數(shù)據(jù)顯示,，黃金周前6天,，多個熱點城市樓市成交量明顯下降。跟去年同期相比平均跌幅近8成,，而北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的黃金周,。

業(yè)內(nèi)人士認為，消費貸收緊帶來的資金價格繼續(xù)上升,，熱點城市繼續(xù)擴圍調(diào)控,，三四線城市開始約束性調(diào)控，這些都導致今年“金九銀十”成交遠遠低于預(yù)期,，預(yù)計在“四限”不斷加碼,、信貸持續(xù)收緊的作用下，四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀,，成交持續(xù)低位運行將成市場常態(tài),。

此外，熱點城市的二手房市場也十分冷清,。在北京,、上海等地，多家知名中介都表示,，與往年忙著帶客戶看房不同,，今年是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。由于交易清淡,，不少房主的掛牌意愿不高,，掛牌量一路下滑。但就掛出的房源來看,，房主降價動力增強,，買家議價幅度在3%至5%。

調(diào)控持續(xù)升級

國慶假期前一周，多地紛紛加碼樓市調(diào)控,。西安,、重慶、南昌,、南寧,、長沙、石家莊,、寧波等城市發(fā)布樓市新政,，迎來一波小規(guī)模調(diào)控潮。以西安為例,，西安市物價局在《關(guān)于商品住房價格申報有關(guān)問題的通知》中明確,，9月25日起，商品住房項目在辦理預(yù)售許可證前,，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價格前,，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。

中國證券報記者在西安市高新區(qū)某樓盤看到,，前來咨詢的購房者只有五六個人,。銷售人員稱：“由于節(jié)假日旅游和天氣原因，這幾天看房者不多,。但西安今年以來房價快速上漲有目共睹,，尤其是三四月漲幅最明顯?！?/p>

銷售人員表示：“現(xiàn)在高新區(qū)土地價格每畝1500萬元,，比之前翻了一番多。但隨著政策收緊,，炒房客肯定越來越少,。”

為避免房價快速上漲,，西安市此前在《關(guān)于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》中強調(diào),，在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房,。

在熱點二線城市中，此前樓市大熱的南京市已明顯降溫,。中原地產(chǎn)工作人員對記者說：“由于南京嚴格的限購政策,，投資買房熱潮逐漸降溫。現(xiàn)今前來咨詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質(zhì)量,?！?/p>

值得注意的是,，目前不僅購房者在觀望，很多樓盤也處在觀望中,。據(jù)記者了解,，南京限購限價政策中,，政府對南京地區(qū)新房銷售價設(shè)置上限,，南京多區(qū)域出現(xiàn)二手房價比新房價高的現(xiàn)象，多數(shù)樓盤處于觀望期,，并不打算在政策收緊時進行銷售,。某樓盤工作人員坦言，目前該樓盤可能暫停銷售,。

成交同比下滑

中國證券報記者國慶期間走訪北京市豐臺區(qū)某樓盤時發(fā)現(xiàn),，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內(nèi)只見到兩組購房者,。該樓盤銷售人員稱：“在節(jié)假日,，看房客不再像之前那么多。目前調(diào)控政策將投資客拒之門外,。比如,，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調(diào)20%,，炒房門檻大大提高,。”

不過,，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多,，但是看房的基本都是真心想買房者，所以成交率較高,?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天,，多個熱點城市樓市成交量明顯下降,。其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套,，二手房網(wǎng)簽23套,，均是2009年來的最低值，同比跌幅達到72%,。

在一線城市中,，不僅是北京，上海國慶假期的成交量也下跌明顯,。上海市前6天新房網(wǎng)簽量為147套,，同比去年同期的665套下跌78%,。

與此同時，北京市住建委執(zhí)法檢查組在“雙節(jié)”期間開展了房地產(chǎn)執(zhí)法專項行動,，重點是檢查房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的銷售現(xiàn)場和銷售行為,，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

近期嚴查“首付貸”等違規(guī)操作使得樓市繼續(xù)降溫,。北京市銀監(jiān)局,、央行營業(yè)管理部日前聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況,。

事實上，從三季度整體成交數(shù)據(jù)來看,，一線城市明顯下跌,。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，一線城市在各線城市中整體表現(xiàn)最差,，成交面積僅458萬平方米，環(huán)比下跌31%,，同比更是銳減65%,。主要原因，一方面是新增供應(yīng)有限,，同比減少33%,；另一方面是“限購”和“限貸”政策并無放松，購房者觀望情緒加重,，新項目開盤去化情況一般,。

具體來看，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三個季度下滑,，三季度成交面積僅79萬平方米,，同比下降80%。上海案場到訪量連續(xù)七個月下滑,，客戶觀望情緒嚴重,，環(huán)比跌幅25%。深圳則一直保持低位運行,。

樓市明顯降溫

業(yè)內(nèi)人士認為,，政策收緊、房企推盤節(jié)奏減緩,、購買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因,。

“降溫的重要原因之一就是原有購房政策較緊的城市繼續(xù)提高了二次購房或首付的比例,，對購房者壓力較大,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，其次,，從房企推盤節(jié)奏來看,，預(yù)售證管控較嚴，使項目預(yù)售面臨很大壓力,，整體市場樓盤較少,，也造成市場降溫。這種降溫現(xiàn)象或許會倒逼部分房企后續(xù)在價格上有所調(diào)整,。

從調(diào)控政策來看,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“從去年10月計算,，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年,，也就是有可能持續(xù)到2018年三季度。當市場調(diào)整期與風險來臨之后,，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)結(jié)束,，房價上漲預(yù)期打破，投資投機客將退場,?！?/p>

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂加棟表示，在全行業(yè)庫存處于低位的情況下,，核心一二線城市的既有調(diào)控政策難見放松,，甚至會長期化、常態(tài)化,，并且不排除更多弱二線及三四線城市未來出臺“限售”等約束性調(diào)控措施的可能性,。

“調(diào)控政策未來或持續(xù)處于收緊狀態(tài)?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策表示,，但對于房企而言，在沖業(yè)績和保證現(xiàn)金流上,，可能還會有一波“跑量”,。

從房價方面來看，克爾瑞研究中心研究報告指出,，一線城市預(yù)售價格管控仍將從緊執(zhí)行,，在市場持續(xù)供不應(yīng)求的大背景下，一線城市房價走平的可能性更高,。二線城市房價將持續(xù)分化,，成都,、武漢,、杭州等市場依舊供不應(yīng)求的二線城市可以參照一線城市,，房價將以“穩(wěn)”字當頭。西安,、?？凇⑸蜿?、長春等新晉熱點二線城市,，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續(xù)過快上漲,，預(yù)計四季度房價面臨回調(diào)。三四線城市中的熱點城市面臨政策調(diào)控的幾率大大提升,，一旦政策基調(diào)生變,，投資,、投機性需求難以為繼,，房價必將面臨顯著下調(diào)。