（原標(biāo)題：集體土地供應(yīng)租賃市場(chǎng) 房?jī)r(jià)影響沒那么大）

8月28日,，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）,，確定北京,、上海、廣州等13個(gè)城市將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。按照國土部的說法,，此舉是為了緩解住房供需矛盾、構(gòu)建購租并舉的住房體系,。從全國住房土地供給角度來說,，集體土地供應(yīng)住宅用地的禁區(qū)在一定程度上被打破了。

國土部一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),，集體土地作為城市住宅供地,，改變了按照十八屆三中全會(huì)對(duì)土地利用的要求。此前一宗地的批復(fù)要有規(guī)劃,，經(jīng)過農(nóng)轉(zhuǎn)地的征收,、招拍掛?！斗桨浮分械囊?guī)定小范圍放開了集體土地的口子,，至少避開了農(nóng)村土地征收的程序。

中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員曹端海接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說,，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系，但一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī),。2012年國土資源部對(duì)北京,、上海兩個(gè)城市進(jìn)行了批復(fù)，允許其率先試點(diǎn)探索利用集體土地建設(shè)租賃住房,。這次試點(diǎn)的重大意義在于明確,、規(guī)范集體建設(shè)用地租賃住房的管理，并進(jìn)而建立相關(guān)法律法規(guī),，填補(bǔ)這方面的法律真空,。

作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本，住宅用地的供應(yīng)方式改變?cè)趽軇?dòng)市場(chǎng)的神經(jīng),。但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,，由于新政策中的租賃市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)是隔離的，試點(diǎn)對(duì)商品房房?jī)r(jià)幾乎沒有影響。而對(duì)于躍躍欲試的開發(fā)商來說,，他們恐怕也沒有太多機(jī)會(huì),。因?yàn)榧w土地的低成本決定，建設(shè)租賃住房的投入只有建安和裝修成本,。這部分資金對(duì)于試點(diǎn)中的大多村集體來說，都可以輕易解決,。

禁區(qū)打破

《方案》確定第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市為北京,、上海、沈陽,、南京等,。這份名單與此前九部委確定的首批租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市名單幾乎一致。一個(gè)月多前的7月20日,住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,其中12個(gè)試點(diǎn)城市中,，增加了北京,、上海，去掉了深圳,。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析,，這份名單中的城市構(gòu)成了中國主要的住房租賃市場(chǎng)，去掉深圳市,，是因?yàn)樯钲跊]有集體用地,。李宇嘉說，全國的存量建設(shè)用地中,，集體建設(shè)用地的體量很大,，從潛力上講，對(duì)用地的供應(yīng)潛力非常大,，但是政府不會(huì)全部放開,。“北京市十三五期間要供應(yīng)6000公頃的地,，其中集體用地1000公頃,，占比只有六分之一，說明地方政府對(duì)集體用地的規(guī)模,、節(jié)奏是有嚴(yán)格控制的,。”

根據(jù)國土資源部公布的相關(guān)數(shù)據(jù),，征收集體土地面積仍達(dá)到國有建設(shè)用地供應(yīng)面積的50%以上,。從長期來看，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房存在很大空間,，中國農(nóng)業(yè)人口占全國總?cè)丝?0%,，而農(nóng)村建設(shè)用地卻大概占全國建設(shè)用地的60%，并且農(nóng)業(yè)人口的主力軍是在城市，集體建設(shè)用地普遍效益較低,。

曹端海說,，雖然集體建設(shè)用地具有較大的潛力可挖，但仍具有較大的局限性,。就當(dāng)前而言,，僅限于住房用地部分住房用地供需矛盾突出的城市，在這些城市周邊農(nóng)村建設(shè)租賃房,，能夠形成規(guī)模效應(yīng),，便于集中建設(shè)、集中投資,。而目前不少城市尚存在住房庫存較高的狀況,，這些地方顯然是不適合的。

長期以來,，中國的城市住房用地來源于政府征地,、壟斷供應(yīng)國有土地兩方面。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系,。根據(jù)《方案》規(guī)定，租賃住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)沒有發(fā)生改變,，租賃住房所用土地仍屬于集體建設(shè)用地,；房屋只租不售，禁止轉(zhuǎn)租,，承租人不能獲得房屋產(chǎn)權(quán),。

曹端海對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析，盡管如此,，《方案》一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī),。根據(jù)《土地管理法》，當(dāng)前集體土地的使用范圍僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、村民建設(shè)住宅,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等。該法第六十三條規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但目前《土地管理法》處于修訂階段,，通過試點(diǎn),，也為這種合理的事實(shí)合法化奠定了基礎(chǔ)。

房?jī)r(jià)影響

8月28日集體用地建租賃住房的新政策發(fā)出后,，房?jī)r(jià)要降的聲音涌動(dòng),。然而,，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策對(duì)商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略,，而租賃市場(chǎng)房?jī)r(jià)是否有較大波動(dòng),，還需等待試點(diǎn)的規(guī)模和節(jié)奏。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,，他估計(jì)本次試點(diǎn)城市的集體土地供應(yīng)量不會(huì)太大,，對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒有影響?！耙?yàn)榧w土地上租賃住房的產(chǎn)權(quán)沒有變,，無論增加多少供地，都是租賃產(chǎn)權(quán),。集體土地并不會(huì)成為國有建設(shè)用地，更不會(huì)提供可以交易的商品房,?！睆埓髠フJ(rèn)為，從投資回報(bào)率的角度來說,，相對(duì)于城市郊區(qū)的集體用地,，城中村的集體用地更有可能建設(shè)租賃住房?！岸侵写宓募w用地目前已經(jīng)存在很多出租房屋,，所剩下的土地就更少了?！?/p>

早在2012年,，北京市在城中村改造時(shí)，曾推動(dòng)海淀區(qū)唐家?guī)X農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃房試點(diǎn),。當(dāng)時(shí)北京市國土局的一位負(fù)責(zé)人擔(dān)心,，“如果操作不規(guī)范，容易變成小產(chǎn)權(quán)房,，這是最大的難點(diǎn),。”今年5月,，北京市海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的927套租賃住房,，正式開啟現(xiàn)場(chǎng)選房、簽約入住,。

根據(jù)此前媒體相關(guān)報(bào)道,，唐家?guī)X項(xiàng)目在建設(shè)中，面臨著資金壓力大,、土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換審批手續(xù)漫長等諸多問題,。從2010年初算起，該項(xiàng)目已歷時(shí)八年，投資共約20億元,，多數(shù)來源于此前的征地款,。

李宇嘉說，唐家?guī)X項(xiàng)目是一個(gè)縮影,，所以本次試點(diǎn)對(duì)租賃市場(chǎng)的房?jī)r(jià),，短期內(nèi)沒有太大的影響。而由于供地向租賃傾斜,，導(dǎo)致商品房的供地會(huì)減少,，但租賃的公租房建設(shè)和商品房是隔離的，新政策對(duì)商品房市場(chǎng)的影響可以忽略,。而小產(chǎn)權(quán)房的問題也要警惕,，但從新政策的設(shè)計(jì)上，已經(jīng)明確表示“以租代售”,，這實(shí)際上為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打了預(yù)防針,。

前述國土部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，集體土地的供應(yīng)還要看有效供應(yīng)還是無效供應(yīng),。如果周邊的交通,、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施跟上,，才算有效供應(yīng),。很多地方，離市區(qū)較遠(yuǎn),，配套設(shè)施跟不上,，有閑置土地也是沒用的。地方政府偏向于搞土地財(cái)政,，所以在貫徹新政策的時(shí)候,，很容易走樣。要謹(jǐn)防在距離市中心,、產(chǎn)業(yè)聚集地偏遠(yuǎn),，配套設(shè)施跟不上的集體土地上建設(shè)租賃房，因?yàn)檫@是屬于無效供給,。

曹端海認(rèn)為,，這項(xiàng)政策設(shè)計(jì)的初衷，不是為了增加地方財(cái)政收入,，而是緩解社會(huì)矛盾,。由于集體土地性質(zhì)沒有發(fā)生改變，集體經(jīng)濟(jì)組織是租賃住房的所有者,，不存在地方政府向開發(fā)商拍賣的情形,，但這并不妨礙市場(chǎng)化,、公司化的經(jīng)營運(yùn)作方式。但一定要警惕在此過程中村,、鎮(zhèn)干部巧取豪奪,，趁機(jī)損害農(nóng)民利益的情況。