8月28日,，國(guó)土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。北京,、上海,、廣州等13個(gè)試點(diǎn)城市的集體建設(shè)用地將在2020年前探索可用于建設(shè)只租不售的租賃住房。此次試點(diǎn)方案如何利民惠民,？體現(xiàn)出怎樣的房地產(chǎn)改革方向,？對(duì)房租和房?jī)r(jià)又將有怎樣影響？央廣《王冠紅人館》財(cái)經(jīng)報(bào)告為您解析房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的又一記重拳,。

　　一,、聚焦--13城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房

8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,，部署利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，探索在北京、上海,、南京等13個(gè)城市,，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場(chǎng)增加新供給,。

13個(gè)試點(diǎn)城市為北京、上海,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、合肥、鄭州,、廣州,、佛山、肇慶,、沈陽(yáng),、成都，預(yù)計(jì)在2020年底試點(diǎn)結(jié)束前,，探索出一批可復(fù)制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果,。

集體建設(shè)用地：是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地,。包括農(nóng)民宅基地,、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地都屬于集體建設(shè)用地。

二,、解析--租賃供給側(cè)改革發(fā)力 盤活存量各方共贏

　　租賃供給側(cè)改革密集啟動(dòng)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近三十年來(lái),，住宅租賃市場(chǎng)一直是"野蠻生長(zhǎng)"。來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總規(guī)模超20萬(wàn)億元,，其中，新房12萬(wàn)億元,，二手房6.5萬(wàn)億元,，租賃房卻不到2萬(wàn)億元。顯然,，購(gòu)租比例嚴(yán)重失衡,。

而在2017年下半年起不到兩個(gè)月的時(shí)間里，密集決策指向了租房市場(chǎng)，這些政策影響深遠(yuǎn),，并將帶領(lǐng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的租購(gòu)并舉時(shí)代,、一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

政府讓利+民眾得利+改革發(fā)力

首先,，這次《方案》試點(diǎn)的13座城市,，基本都是一二線城市，土地資源本來(lái)就比較稀缺,。而此次引入集體建設(shè)用地,，不僅有利于增加城市租賃房源的供應(yīng)，還能提高土地的使用效率,，激活集體土地的潛在價(jià)值,。

長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)采取的是"土儲(chǔ)模式"--國(guó)家對(duì)集體土地先征用,、變性,、收儲(chǔ)，變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地以后再進(jìn)行開發(fā),。在招拍掛環(huán)節(jié),，開發(fā)商需要繳納土地出讓金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而土地出讓金也是地方土地財(cái)政的來(lái)源,。而此次試點(diǎn)相當(dāng)于政府讓利,，免去了土地出讓金的環(huán)節(jié)，由村集體開發(fā),、村集體獲利,。

因此，刨去了土地出讓金和相應(yīng)稅費(fèi)后,，如果土地由村集體開發(fā),，建設(shè)成本至少便宜六成，租金回報(bào)率相對(duì)較高,，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增加土地收益,。再者，在一線城市,，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右,、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地直接開發(fā)的成本就低了很多,。拿集體建設(shè)用地來(lái)造租賃房,，其較高的投資回報(bào)率能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。開發(fā)商能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率,，且又不用擔(dān)心房地產(chǎn)政策的調(diào)控,，這也是為其提供一個(gè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。此外，通過(guò)"招拍掛"形式拿地,，由于資金門檻較高,，能拿到土地建造商品房的大多是國(guó)有房企，而現(xiàn)在國(guó)家允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房產(chǎn),，而集體建用地的成本低,，房屋租金的回報(bào)率又相對(duì)較高，這將為民營(yíng)房企進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng),，提供新的機(jī)遇,，并且激發(fā)民營(yíng)房企的投資積極性。

其次,，集體用地可造租賃房,，這將大大增加房屋租賃市場(chǎng)的供給，有效調(diào)節(jié)房租的同時(shí)也能夠解決居住問(wèn)題,。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房源的增加,，其可選擇的余地就更大,，房租也不會(huì)任性上漲。而對(duì)于要想買房的人來(lái)說(shuō),，租房一樣能解決居住問(wèn)題,，面對(duì)于居高不下的城市房?jī)r(jià)，也不必急著購(gòu)房,，這可以商品房市場(chǎng)更好的降溫,，回歸理性。

最后,，村鎮(zhèn)可通過(guò)入股方式建集體租賃房,。方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租,，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,，不得以租代售。承租的集體租賃住房,，不得轉(zhuǎn),。這意味著，除了國(guó)有房企和民營(yíng)房企之外,，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織也可以自己開發(fā)地土地,，并且通過(guò)不同渠道籌集資金，但 "只能出租，不可出售"的底線不可撼動(dòng),。這一方面是在探索集體土地的"入市"之路,，這直接呼應(yīng)了十八屆三中全會(huì)"農(nóng)地入市，同地同價(jià)"的改革精神,。為今后的農(nóng)地改革做了寶貴的探索,。

拿集體用地來(lái)建房出租，對(duì)于各方都是利好,，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),，既可解決百姓居住問(wèn)題，又可以盤活存量用地,，更能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫起到積極作用,。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于建房成本和稅收代,，回報(bào)率就會(huì)上升,，能獲得穩(wěn)定的回報(bào)率，何樂(lè)不為,？當(dāng)然,，對(duì)于百姓來(lái)說(shuō)，又多了一個(gè)解決居住問(wèn)題的渠道,，對(duì)于高房租和高房?jī)r(jià)有著一定的影響作用,。

對(duì)于此次試點(diǎn)方案，新華社評(píng)論稱這一新的土地政策有利于我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，可為城市住房租賃市場(chǎng)開辟新的天地,；有利于降低城市租賃住房成本，緩解年輕人的生活壓力,；有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增加土地收益,。落實(shí)試點(diǎn)方案要著眼于放大上述三大紅利。

三,、前瞻--政策開放利好 配套管理是挑戰(zhàn)

　　決不能和小產(chǎn)權(quán)混為一談,，嚴(yán)格禁止以租代售

網(wǎng)上有少數(shù)人將此次試點(diǎn)與"小產(chǎn)權(quán)房"掛鉤，而實(shí)際上集體租賃住房與"小產(chǎn)權(quán)房"有本質(zhì)區(qū)別,。一個(gè)是依法依規(guī),，一個(gè)違法違規(guī)，不能混為一談,。"小產(chǎn)權(quán)房"本身就不是一個(gè)法律概念,，既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和違法銷售,，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),。

在本次發(fā)布的《方案》中,，特別提到包括"以存量土地為主，不得占用耕地,，增加住房有效供給",，"確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作",、"村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房,；"以及"集體租賃住房出租，不得以租代售,。承租的集體租賃住房,，不得轉(zhuǎn)租。"等細(xì)則,，同時(shí)對(duì)于在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房中的"承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)"等等。這也說(shuō)明,，兩部委發(fā)布試點(diǎn)《方案》,，堅(jiān)持放管并舉，絕無(wú)給小產(chǎn)權(quán)房松綁之意,。

　　地方政府讓利，配套管理更要跟上

按照集體建設(shè)用地建租賃住房的試點(diǎn)方案來(lái)看,，政府讓渡了巨額的土地出讓金之后,，相應(yīng)的市政規(guī)劃建設(shè)和配套基礎(chǔ)服務(wù)乃至房屋質(zhì)量監(jiān)管怎么辦？房子或許說(shuō)建就能建,，但房屋安全,、配套設(shè)施等細(xì)節(jié)問(wèn)題是試點(diǎn)能否真正利民惠民，讓這些閑置存量真正轉(zhuǎn)起來(lái)活起來(lái)的關(guān)鍵,。這些后續(xù)的細(xì)節(jié)工作當(dāng)?shù)卣绾螀f(xié)調(diào)好,，是試點(diǎn)地區(qū)政府的一項(xiàng)新挑戰(zhàn),。

此外,，從政策上看，投資審批的環(huán)節(jié)打通了,，但是在融資渠道上仍有一些困難之處?！斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是"租賃住房",，只租不售,，因此房屋所有權(quán)沒(méi)有流通性,，不能成為抵押物,；加之"不得轉(zhuǎn)租",，使用權(quán)也沒(méi)有流通性。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí),，連"商品"都算不上,，因此沒(méi)有抵押貸款融資的可能。盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益,，未來(lái)租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資,，但這只是在法理上成立，實(shí)際上未必行得通,。

據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價(jià),。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半,，租賃價(jià)格不變，大約26年租金可收回成本,，若加上建設(shè)資本利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資,，意味著房屋業(yè)主--村集體在40年內(nèi)無(wú)任何凈收入,，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,，40年后才能收回本息,。在13個(gè)試點(diǎn)城市中，租售比最低的成都也要22年,。這樣龜速的貸款回收速度,，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

如果靠股權(quán)融資呢,？雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可,，但由于租賃屬性住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值，取得現(xiàn)金收益能力低,，本身缺乏對(duì)合作者的吸引力,，實(shí)際上可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果,，是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè),，如此一來(lái),，開發(fā)恐怕是有心無(wú)力。這些都是處在試點(diǎn)階段需要不斷完善和解決的問(wèn)題,。

房?jī)r(jià)和房租會(huì)有何變化,？

此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反響,。有媒體驚呼,，這是"樓市王炸"，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌,。但實(shí)際上,，情況可能不會(huì)如此。由于商品房有著唯一合法的買賣權(quán),，投資品屬性不可替代,，國(guó)人的買房觀念又不太可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)?以租為主"，買房需求沒(méi)有改變,，而此方案不是著眼增加商品房的供應(yīng),，因此在商品房的供需兩側(cè)均沒(méi)有變化。當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)主要由其投資屬性決定,，本次方案是針對(duì)住房的消費(fèi)屬性的調(diào)整政策,，因此這次的政策對(duì)房?jī)r(jià)影響著實(shí)有限。

至于租金,，此次方案的確能夠在數(shù)量上提高房屋租賃的供給,，而且成本也較低，但對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō),，集體用地的實(shí)際地理位置以郊區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)為主,，其成本優(yōu)勢(shì)實(shí)際上也不是那么大。因此其租金還是要看地區(qū)整體租金水平,，不會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)整體租金水平產(chǎn)生太大影響,。

　　四,、總結(jié)

13個(gè)城市開展試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房,，正是踐行了"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"這一戰(zhàn)略指導(dǎo)原則,，以租代售,，讓房子回歸"居住"屬性，體現(xiàn)出了住房供給側(cè)的一個(gè)巨量的改革和變化,。當(dāng)前的試點(diǎn)方案是先進(jìn)的頂層設(shè)計(jì),，而在試點(diǎn)方案試行的這三年，還有需要不斷完善的若干細(xì)節(jié)問(wèn)題,，以期在試點(diǎn)結(jié)束之后能夠形成一批可復(fù)制可推廣的改革成果,?！斗桨浮窞樵圏c(diǎn)城市留下了巨大創(chuàng)新空間，也為我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間,，值得我們繼續(xù)期待,。

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央廣《王冠紅人館》輿情課題組 朱珊珊