□ 本報記者 何 可
一次房產(chǎn)交易,簽訂兩份合同。一份價低,,用作網(wǎng)簽偷稅,;一份是真實成交價格,,是買賣雙方心照不宣的“君子協(xié)定”,。
在二手房買賣市場中,,如此的兩筆簽約又被稱作“陰陽合同”,?!瓣柡贤睌[在明面,,用來交稅、過戶,;“陰合同”私下簽訂,,促成交易。只要動動筆頭,,買,、賣及中介三方無需付出任何成本,就能省去一筆不小的稅款,,這對于已經(jīng)“傾其所有”的購房者來說,,顯然是一個巨大的誘惑。
不過,,這個看似“三贏”的私下操作,,卻蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險。
高評,、低評“好商量”
近日,,消費者李先生在中介的幫助下,順利購入北京朝陽區(qū)一處價值500萬的二手房,。通過中介操作“將評估價格做低至300萬”,,原本應(yīng)繳的5萬元契稅降到了3萬元。
當(dāng)然,,如果按照現(xiàn)行的交稅政策,對于“不滿二”和“不唯一”的房源,,通過“陰陽合同”能夠節(jié)省出來的營業(yè)稅和個人所得稅將會更多,。按照比例,兩份合同每100萬差價,,將會少交近10萬元稅款,。
記者在求證中發(fā)現(xiàn),不少房產(chǎn)中介都暗示可以提供“陰陽合同”服務(wù),。而網(wǎng)簽版和經(jīng)紀(jì)成交版兩個版本的合同也在多家中介公司普遍存在,。
北京城承物業(yè)租售中心中介業(yè)務(wù)員表示,“在房管局的指導(dǎo)價格范圍內(nèi),,找評估公司做低評或者高評都可以,。”低評是將房屋評估價格做低,以少交稅款,。高評是在首付不足的情況下,,做高房價,以在銀行申請更多貸款,。
據(jù)一位曾在我愛我家從事中介服務(wù)的業(yè)務(wù)員介紹,,“陰陽合同”已經(jīng)存在多年,除了找評估公司做“高評”和“低評”外,,中介公司還可以通過“房價+裝修款”的模式,,來幫助買賣雙方規(guī)避稅款。
2011年9月21日,,北京統(tǒng)計局曾發(fā)布消息稱,,中介壓低上報價格,造成發(fā)布的數(shù)據(jù)與市場價格存在差距,,為了不給公眾造成誤解,,已停發(fā)的二手房價格指數(shù)將不再列入發(fā)布計劃。時至今日,,記者查詢北京市住建委的官網(wǎng)上,,仍然無二手房的價格數(shù)據(jù)。
“陰陽合同”部分有效
那么,,“陰陽合同”是否真的“有利無害”呢,?
記者就此向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會進(jìn)行了函詢,協(xié)會復(fù)函表示:對于買方而言,,如果房屋漲價,,賣方可能以“陰陽合同”無效為由,解除合同,,再賣一個更高的價格,;對于賣方而言,存在買方不按期支付備案(網(wǎng)簽)價格外的房款,,或者惡意要求以備案價格進(jìn)行交易的風(fēng)險,。
復(fù)函同時指出,延誤辦理轉(zhuǎn)移登記,,無法取得應(yīng)有額度貸款,,再次出售時稅負(fù)過高,遭遇合同違約或解除均為潛在風(fēng)險,。同時,,一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為,則不僅會被追繳稅款,,還可能被處以罰款,。
“‘陰陽合同’在二手房買賣中普遍存在,,但合同并非完全無效?!睋?jù)北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律委員會委員李松介紹,,2014年12月《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件疑難問題的會議紀(jì)要》第4條“房屋買賣合同陰陽合同效力”中,明確規(guī)定當(dāng)事人在房屋買賣合同中,,為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實的交易價格,,該價格條款無效;但條款無效并不影響合同其他部分的效力,。當(dāng)事人以逃避稅收為由,,要求確認(rèn)買賣合同全部無效的,不予支持,。
“當(dāng)‘陰陽合同’中的價格約定無效時,,房屋總價高了,多出來的稅費也將成為買賣雙方新一輪博弈的焦點,?!崩钏烧f。
中介責(zé)任難推諉
作為買賣雙方的居間人,,一旦達(dá)成“陰陽合同”,,中介服務(wù)到底應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢?
據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會介紹:根據(jù)協(xié)會調(diào)查以及各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋,,“陰陽合同”與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益相悖,,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者更傾向于網(wǎng)簽合同價款與房地產(chǎn)交易服務(wù)合同成交價格一致。因為,,一方面,,“不成交不收傭”是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的慣例,“陰陽合同”增加了房屋買賣的不確定性,,不利于安全成交,;另一方面,為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利,,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要面臨被罰款、停網(wǎng)簽和記信用檔案等行政處罰風(fēng)險,。同時,網(wǎng)簽價格往往以政府部門確定的過戶指導(dǎo)價為參照,,是買賣雙方協(xié)商一致的結(jié)果,,不是中介方說了算的。
“即便沒有民事上的法律責(zé)任,,也不代表能免除行政上的法律責(zé)任,。”李松說,根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利,將由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正,,記入信用檔案,;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會做出相應(yīng)處罰。