原標題：額度緊利率提有購房者被銀行“勸退”
房貸額度緊,，放款周期延長,，“主動提出上浮利率可以快一點”；有中介勸業(yè)主降房價
某股份制銀行個貸客戶經理李明（化名）說,，他所在的銀行在監(jiān)管全面趨嚴的形勢下,，目前基本沒有個人住房按揭貸款額度,，已經到了主動“勸退”購房者的地步?！叭绻彿空咧鲃釉敢獬惺苌细±?，放貸速度會快一些，否則要等很久,?！?/p>
6月12日，方莊,，一房屋中介公司門店外,，中介人員在聊天。新京報記者王嘉寧攝
6月11日,，鏈家金融街旗艦店大門緊閉,，仍處于暫停營業(yè)狀態(tài)。新京報記者金彧攝
6月11日,，金融街中原地產門店門口張貼的承諾書和暫停營業(yè)公告,。新京報記者金彧攝
6月5日,，新京報獨家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日,，新京報記者走訪多家中介和銀行獲悉,，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過,，目前北京地區(qū)首套房貸利率仍多為基準,。
6月11日，海通證券首席經濟學家,、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因,，“銀行無米下鍋”。
一家股份制銀行高管認為,，房貸利率高企的現狀預計會持續(xù)到今年底,。民生銀行在發(fā)給新京報記者的書面回復中稱，此時對房貸利率進行調整,，是根據實際情況進行動態(tài)調整,，屬于彈性定價，非長期不變定價,，可根據客戶情況適當調整,。
北京3·17新政，以及之后的銀行房貸利率上調,，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步,，樓市降溫。此前“任性”上漲的學區(qū)房價格也出現了下降,。
“以前敞開了放貸,，現在小心翼翼”
李明（化名）是某股份制銀行個貸客戶經理，從事房貸業(yè)務4年多,，歷經2013年的小瘋狂,、2014年的短暫沉寂、2015年的復蘇以及2016年的“大爆發(fā)”,，但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭,。“去年敞開了做,，房貸市場井噴,；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒有額度了,?！?/p>
據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統(tǒng)計，2016年全年,，北京全市二手住宅網簽總量達272431套,，較2015年全年增加了38%,。買房潮帶動了房貸激增。
這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關注,，并喊話“房子是用來住的,，不是用來炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來,。
2016年12月舉行的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向,，強調要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位,，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房,，嚴格限制信貸流向投資投機性購房,。
在此之前的11月，銀監(jiān)會下發(fā)《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》,，擬對包括北京,、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構進行專項檢查,。
很快,，監(jiān)管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規(guī)模,。多家銀行內部人士透露,，今年初，北京銀監(jiān)局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行,，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。
“這意味著什么,？今年的房貸總額度肯定吃緊,，甚至驟降?！崩蠲髡J為,，雖然監(jiān)管層并未下發(fā)文件要求具體限額，但是,，回到2016年以前的正常水平已經是在收縮額度,。
李明說，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達260多億元,。而在此之前的三四年間,，每年平均授信總額約為20億元。在目前房價處于歷史高位,，購房者貸款總額增加的情況下,，20億額度將很快用完,。
“以前是敞開了大膽放貸，現在是小心翼翼嚴格控制,?！崩蠲鞅硎荆y行現在是擠牙膏式批放貸,。
額度太少,，主動“勸退”購房者
貸款利率的提高，加上批貸時間的延長讓很多購房者焦慮,。
一位購買首套房做婚房的購房者稱,，“房貸利率上漲10%，25年期限來看,，300萬的貸款每月較8.5折時多還1000元,，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸,，讓我非常焦慮,。”
李明表示,，面對這樣的客戶,，他選擇“勸退”。因為額度幾乎沒有了,，放貸時間難以預估,，排隊三五個月都是正常的，不如建議客戶選擇其他有額度的銀行,。
3月17日,，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”，“認房又認貸”政策空降,，打了眾多二套購房者一個措手不及,。此后一個半月內連續(xù)出臺十多項措施，加碼樓市調控,。此后,，樓市成交量與成交價雙跌。
“3·17之后,，由于銀行遲遲不放貸,，加上利率上升，不少投資者來銀行抗議,?！崩蠲髡f，目前他所在的支行基本不接受房貸業(yè)務,，要么說服客戶接受利率上浮,，要么就勸退,，幾乎構成了實質上的“停貸”。畢竟,，“銀行也不能賠本賺吆喝,。”
近日,，有媒體報道了融360發(fā)布的數據顯示全國20多家銀行停貸,，再次加劇市場恐慌。對此,，中原地產首席分析師張大偉表示,，由于統(tǒng)計口徑等原因，這一報道嚴重失實,。
實際上,，銀行并未大面積停貸。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：目前大部分城市的執(zhí)行利率已經基本接近首套房基準,，二套房上浮10%-20%,。
“就我個人而言，收入肯定驟降,，預計不及去年收入的一半,。”李明說,，去年樓市瘋狂時期,，他的年終獎金就有30多萬元。
要么主動提出漲利率,，不然就慢慢等
要么接受更貴的房貸,，要么接受漫長的等待。
李明說,，實際上批貸的速度基本不受影響,，但放貸時就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購房者主動愿意承受上浮利率,，那么放款速度會快一些，否則就要漫長地等待,。
據新京報記者了解,，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現了延長的情況,。據中介反映,，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”,，而不是申請時間的先后,。
“房子兩個月前就談妥了,，現在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催,?！辟彿空哧惻窟@兩個月為了房子的事情沒少跟中介、銀行聯系,。
陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室,，總價最終談定430萬。由于是首套房,，陳女士首付可以付房款的35%,，但由于房主也是等著資金換房，并不接受放款時間過長的組合貸,。為了盡快促成成交,，陳女士和家人商量多湊出了首付款，房貸部分走商貸申請了180萬元,。
在中介的協助下,，抵押等所有手續(xù)都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電,，可是兩個月過去了卻沒等到銀行放款,。
“聯系客戶經理，也是說沒額度,，讓再等等,。”陳女士無奈地說,，這套房子的房主最近也定了意向的房源,，但是因為拿不到放款，便隔三岔五地催促她,，“被夾在中間,，可也只能等著”。
小美（化名）也是排隊苦盼房貸大軍中的一員,。
她是3月16日簽的購房合同,，至今近3個月仍未盼來貸款。她想申請平安銀行9折房貸利率,，被告知“9折利率不可能,，除非接受溢價”。
“就算我接受溢價,，按照平安銀行現有的基準利率,，也沒什么貸款額度，大家都在排隊?！毙∶揽鄲赖卣f,。
昨日，新京報記者致電平安銀行北京分行個貸客戶經理,，被告知額度收縮厲害,，排隊客戶很多。批貸速度沒受影響,，但放貸速度被嚴重延期,。他告訴記者，排隊的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者,，3·17新政之后,，購房者以觀望為主，除了個別新開樓盤有新增業(yè)務之外,，二手房全面“冰封”,。
記者了解到，從一季度末開始,，各家銀行的信貸額度便出現了不同程度的緊張情況,，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。
據專業(yè)貸款服務機構“偉嘉安捷”介紹,，目前從銀行審批做抵押到放款的周期,，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行放款周期更長,，而且審批的條件也比從前更為嚴格,，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。
“類似連環(huán)單的客戶如果急需房貸放款來周轉資金,，可以主動向銀行提出上浮貸款利率,。不然可能要耐下心來等待了?！庇兄薪榻浖o人表示,。
學區(qū)房“踩剎車”，有的兩個月降200萬
而在北京3·17樓市新政中,，提高首付比例,，以及之后的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步,，從需求端抑制了樓市熱度,。
目前的北京樓市，呈現出新房和二手房同時走冷的局面,。
據偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網簽量僅2896套,，與5月上旬相比減少13.9%,，維持著3月以來的連續(xù)下滑態(tài)勢。
亞豪君岳會統(tǒng)計數據顯示,，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房,、自住房與商辦）共實現成交444套，成交面積6.28萬平方米,，環(huán)比之前一周分別增加47%,、52%。在機構看來,，雖然上周成交環(huán)比出現回升,，但仍處于低迷周期。
比如,，3·17新政,、房貸利率上調、限價,、學位搖號等政策頻出,，極速前進的北京“學區(qū)房”正踩剎車。
6月11日,，新京報記者走訪德外學區(qū),、黃城根小學、金融街學區(qū),、奮斗小學和實驗二小等多學區(qū)發(fā)現,，20萬元的學區(qū)房“消失”，部分學區(qū)房公開報價踩線15萬元,，報價14.99萬元,，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上,。
多家中介人員表示,，目前不敢接金融街學區(qū)和實驗二小學區(qū)的學區(qū)房。由于業(yè)主心理預期價位較高,，不愿降到15萬元以下,，所以暫無法掛網，并無公開成交記錄,。
黃城根小學是北京市重點小學,，黃城根小學附近學區(qū)房的報價在過去的兩三個月中經歷了多次“跳水”。
據黃城根小學附近一家房產中介向記者打開的中介內部官網顯示,，4月27日,，學校附近一套房報價由1050萬下調到1005萬。5月24日，該房報價下調75萬元,、6月8日,，該房報價下調100萬。經過三次調價,，這套房子的報價下調達到220萬元,。
報價下調200萬元并非孤例。
房產中介向記者出示的另一套房源顯示,，該房源在3月25日之前報價為950萬元,，6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間,，該房報價六次下調,。
北京市另一重點小學史家小學附近的房源報價也在下調。
史家小學附近一房產中介出示的房源顯示,，該學校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等,。“房子的報價和成交價都在下降,，房源不同,，下降幅度也不同，”上述房產中介介紹,，此前史家小學附近房源價格每平米15萬元左右,，目前每平米下降一萬元，“有的房子價格下降了150萬,，也有價格下降了200萬元,，總體看房價下降了20%?！?/p>
該房產中介稱,，房價下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。
“在新政前,，學區(qū)房價格漲得有點虛,。”該房產中介解釋,，過快的虛漲導致了目前的大幅降價,。
德外學區(qū)房源報價也出現下降。某大型中介官網顯示,，最近該小區(qū)成交均價13萬元至14萬元之間,。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價,，降幅約為15%,。不過,，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”,。
教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元,，最近報價670萬元。中介表示,，可議價，650萬成交應該沒問題,。
上述中介人員介紹,，目前整體學區(qū)房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元,，現在成交價只有805萬,。
在他看來，德外學區(qū)這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業(yè)主,，“心理價位還停留在市場好的時候,，預計未來將降價?！?/p>
“紅線”之下,，中介勸業(yè)主降房價
3·17新政之后，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網,。為抑制學區(qū)房價格畸高,，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴大多校劃片，并將通過“隨機搖號”的方式確定具體學校學位,。
單價不超過15萬元的紅線出爐,，各大中介房源報價回到15萬元之下。
新京報記者走訪發(fā)現,，一些售價較高的二手房房源,，無論在中介機構APP和網站中，已經基本“消失”,。中介機構不僅制定了一套識別,、標定“高價房”的標準，且有部分中介機構開始給經紀人員制定引導掛牌房源業(yè)主“議價成交”的鼓勵政策,。
“那些預期15萬元以上的業(yè)主,，我們會對其勸說。如果你不降價,，沒人看得到這個房源,，你也賣不出去。同時,，如果二手房單價超過15萬元,，也無法成交,。為此，多數業(yè)主會在勸說下同意降價,?！倍辔恢薪槿藛T說。
有金融街門店中介表示,，有部分業(yè)主此時想出售房子,，但心理預期很高，不愿降至15萬元以下,。即便勸說降價,，業(yè)主也不同意降至15萬元。
3月23日,，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構負責人,，進行集體約談，明確提出,，中介機構和人員不得參與炒房,，包括炒作天價房、學區(qū)房等,，將逢炒必辦,。
多位業(yè)內人士表示，在學區(qū)房政策的變動,、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下,，預計學區(qū)房將持續(xù)降溫。
中介關店,，金融街學區(qū)房“暫無成交”
6月11日下午4時許,，記者來到位于金融街的鏈家，該店大門緊閉,，玻璃門上貼著暫停營業(yè)的通知,。一墻之隔的中原地產和我愛我家也均關著門。
一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求,，其表示自己目前不做房屋買賣,，轉做房屋租賃。
多家鏈家其他門店人員告訴記者,，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職,，另一部分“寄養(yǎng)”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店,。
一位金融街店中介說,，自己目前在宣武門西大街店上班，對于金融街店何時營業(yè),，要等上面通知,。
據媒體報道,，在市住建委等多部門聯合執(zhí)法檢查中，數十家中介機構門店被關停,，其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈家金融街旗艦店,、中原地產和我愛我家。
中原地產在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學區(qū)房概念的房源推廣,、銷售,、信息收集、帶看,、談判,、簽約等商業(yè)行為。落款時間為3月24日,。
上述門店中介人員告訴記者，停業(yè)整頓后,，該店目前暫無營業(yè)計劃,，需要接到住建委的通知才可以開業(yè)。最初計劃關門1個月,，現在已經快關門三個月了,。
記者從上述三家關門的中介機構現職人員處了解到，該片區(qū)的學區(qū)房暫時“冰凍”,，沒有成交,。
“我們門店不敢再做學區(qū)房，如果將來開業(yè),，主要代理金融街的商品房和租賃,。”中原地產上述人員表示,。
新政之后,，房產市場交易遇冷，房產中介工作量也幾乎“冰凍”,。
“我們網點目前有四個人離職,，有四個人轉到了租賃，”史家小學附近的一房產中介因任務量不達標,，剛從“房屋買賣”轉到“房屋租賃”,，“我們每個月都有一定的帶看任務量，但是這兩三個月幾乎沒多少人看房,?！?/p>
上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子,，賺了六萬多元,?！皟商追孔佣际窃?月份賣出去的，有的年后一套也沒有賣出去就離職了,?！?/p>
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，今年以來的房地產收緊調控,，一方面是對購房資格加強限制,，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購,，修改非京籍購房的納稅標準等等,，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對購房能力進行制約,，近期個別銀行首套房貸利率再次上調,，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大,。受到這兩方面的制約,，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續(xù),。
■分析
“銀行無米下鍋,，房貸利率上升”
6月5日，新京報記者獨家獲悉,，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準利率基礎上最低上浮10%,。近日，又有中信銀行,、廣發(fā)銀行在內的銀行跟進,，上調首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調,。
對于本輪房貸利率的不斷上調,，海通證券姜超認為，金融去杠桿是主因,。同時,，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮,，導致銀行無米下鍋,，房貸利率飆升。
姜超稱,，過去兩年,，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源于金融發(fā)展過度,，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快,。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標是抑制貨幣超增,。所以,，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放,，貨幣市場資金整體極度偏緊,。而銀監(jiān)會收緊了金融市場融資的閘門。
他認為,，在今年國內房貸利率上升的過程中,，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前,，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源,，一是央行，二是金融同業(yè)機構,。去年末同業(yè)存單利率2.8%,，今年初，央行大幅收緊了公開市場融資,，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達到5%以后,，已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率,，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導致同業(yè)存單發(fā)行萎縮,。
“銀行無米下鍋,，房貸利率飆升?！苯硎?，信貸收縮是下半年最大風險。
中原地產首席分析師張大偉認為,，信貸利率上行是趨勢,，但不可能出現大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升,，包括余額寶等理財收益年化資金成本已經接近4.1%,，這種情況下，疊加管理成本,，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說,，已經屬于低利潤產品。所以預計后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮,。
他表示,，購房者的資金成本持續(xù)上升,，已逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大,。目前市場成交已經全面降溫,，降價開始出現。
一家股份制銀行副行長對新京報記者表示,，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率,，也是資金市場全面吃緊的表現之一。預計資金荒的6月過后,，資金市場略有改善,，但依然偏緊，信貸收縮的風險猶存,。
■預期
“北京調控加碼可能性不大”
對于學區(qū)房價格下降的情況,，中原地產首席分析師張大偉認為，價格跳水原因在于三月份學區(qū)房的報價過于虛高,。此外,，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了,，而賣不出手著急調價的個案,。”
“現在有些個案的確出現了明顯的報價下行,，實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置,。”張大偉指出,，報價不代表最高成交價格,，也不代表現在的成交價格。從市場趨勢看,，最近市場從量跌到價跌,，預計學區(qū)房價格在七八月淡季的下行速度加快。
“樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控,，”張大偉說,，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯,，三四線城市依然在平穩(wěn),，部分區(qū)域甚至還在上升。
未來北京是否會繼續(xù)出臺相關調控政策,？張大偉認為,，北京調控的目的已經達到，樓市已經開始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大,。
