原標題：房企融資仍偏緊 快銷去化為上策

在調(diào)控持續(xù)強化的大背景下,，快銷去庫存仍是開發(fā)商的首選策略。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉昨日在中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國房地產(chǎn)投融資大會上表示,，2018年嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊,，融資成本或繼續(xù)提高,。開發(fā)商應(yīng)積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗,。

對此,，新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，現(xiàn)金流對房企極為重要,，開發(fā)商只有“快銷走量”向前沖,。

房企業(yè)績分化愈加明顯

會上發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》顯示，2017年在資本市場“監(jiān)管升級,、脫虛向?qū)崱钡闹餍上?，房地產(chǎn)上市公司整體融資環(huán)境趨緊，但成交規(guī)模再創(chuàng)新高,，整體實現(xiàn)“增收又增利”,。同時，房地產(chǎn)上市公司在盈利能力,、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健性等方面分化加劇,。

據(jù)統(tǒng)計，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業(yè)收入均值分別為167.37億元,、328.09億元,，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達到21億元,、51.94億元,，分別同比增長25.34%、52.27%,。據(jù)觀察,，不同銷售額陣營企業(yè)凈利潤、核心凈利潤分化現(xiàn)象顯著,，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級遞減,。

報告顯示，3000億元以上,、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%,、67.15%，相差近10個百分點,。

2018年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)強化,。“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競爭更加熾熱化,，加大杠桿實現(xiàn)快速規(guī)模擴張,，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇?！敝袊笖?shù)研究院院長莫天全說,，在此背景下，庫存管理能力,、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況成為房企的生存關(guān)鍵,。

快銷去庫存策略仍須持續(xù)

國研中心企業(yè)研究所副所長袁東明表示，上市房企必須盡快適應(yīng)國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的換擋發(fā)展,。當前我國去杠桿取得了階段性成效,，但防范和化解金融風險仍然面臨比較大的壓力。

“居民杠桿率快速上升,、地方政府隱性債務(wù)等問題都尚未得到根本性解決,，防范化解重大風險是今后3年工作的重中之重。在這樣一個環(huán)境中,，房企必須強化風險意識,，提高風險防御能力，警惕資金環(huán)境變化帶來的風險,?！彼f。

“我們預計今年全國房地產(chǎn)銷售面積會有所下降,，大概下降10%以內(nèi),，銷售額會小幅增長?！睔W陽捷說,，房企真正的風險不是負債率高低，而在于現(xiàn)金流夠不夠,，快銷走量沖規(guī)模是策略之一,。

上述報告認為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下,，目前中小型上市房企在行業(yè)內(nèi)的騰挪空間較小,。大型上市房企今年要通過加快去化、提高周轉(zhuǎn)速度來鎖定業(yè)績,。

國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認為,，目前所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)低庫存”只是一個營銷手段。“從我們觀察到的數(shù)據(jù),、第三方數(shù)據(jù)以及房企自身資產(chǎn)負債表的存貨（即便扣除應(yīng)收占款）數(shù)據(jù)看,，都得不出低庫存的結(jié)論。目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應(yīng)該在4年左右,，是歷史上偏高的水平,，而不是偏低的水平，所以一定要重視,?！敝x皓宇說。

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