萬科董事長(zhǎng)自曝訂機(jī)票不買頭等艙房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代(3)

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2022-02-12 16:53:01 瀟湘晨報(bào)

一,、在戰(zhàn)略方面

外部環(huán)境的第一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源,，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān),，因?yàn)檫@些金融資源沒有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),。去金融化是一個(gè)心然的趨勢(shì),，也是痛苦的過程。好比剛開始給你吃糖感覺很好,，但吃多之后,，堆積脂肪，等到戒糖的時(shí)候就會(huì)很痛苦,。這個(gè)時(shí)候已經(jīng)嚴(yán)重依賴,，沒有糖吃就會(huì)萎靡不振。

今年是背水一戰(zhàn)的一年,，如何理解背水一戰(zhàn),？就是要么死、要么活,，沒有中間狀態(tài),。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去,。剛才的報(bào)告通過日本的案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想,，必須要快速、堅(jiān)決出清,?？s表出清對(duì)于我們來說,，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn),。

外部環(huán)境另一個(gè)輸出是今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的行業(yè)新發(fā)展模式,。預(yù)判下來，新發(fā)展模式可以概括為一個(gè)中心,，三個(gè)基本點(diǎn),。一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問題,。三個(gè)基本點(diǎn),，或三個(gè)基本抓手，分別是房住不炒,、租購并舉和人—地—房的匹配,。房住不炒其實(shí)是“房住”和“不炒”兩個(gè)方面。對(duì)“房子是用來住的”這個(gè)方面,，要切實(shí)解決居民的合理居住需求,。“不炒”是指盡管可能會(huì)放開部分購房限制,，但還是不允許炒的,，漲幅限制還會(huì)保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī),。盡管“房住”可能會(huì)釋放一些需求,，但今天還有這么大量的需求嗎？去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲,，而且隨著需求不斷被滿足,，總量也在不斷變小。二是租購并舉,。租購并舉固然對(duì)租賃住房是機(jī)會(huì),，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會(huì)分流買房子的需求,。且即使租房需求增多也對(duì)沖不了開發(fā)業(yè)務(wù)賣房子規(guī)模的下降,。同時(shí)，中國很多中小城市房子便宜,，供應(yīng)又多,。它們不需要發(fā)展租賃。三是人,、地,、房之間的匹配關(guān)系可能改變。以前建設(shè)用地指標(biāo)的分配和人口的分布是不匹配的,，人口流入的城市供應(yīng)普遍不夠,，地與房之間的關(guān)系也不匹配,。比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標(biāo)，而國外普遍是40%左右,。在新發(fā)展模式中,，人—地—房之間的關(guān)系可能會(huì)有所改善。核心,、主要城市的住房供應(yīng)會(huì)增加,，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現(xiàn)實(shí),，不要指望價(jià)格上漲,。

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