萬科董事長自曝訂機(jī)票不買頭等艙房地產(chǎn)黑鐵時代(3)

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2022-02-12 16:53:01 瀟湘晨報

一,、在戰(zhàn)略方面

外部環(huán)境的第一個特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說,，縮表出清就是去金融化,。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān),，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經(jīng)濟(jì),。去金融化是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程,。好比剛開始給你吃糖感覺很好,，但吃多之后，堆積脂肪,，等到戒糖的時候就會很痛苦,。這個時候已經(jīng)嚴(yán)重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振,。

今年是背水一戰(zhàn)的一年,，如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死,、要么活,，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會,，包袱甩不掉就活不下去,。剛才的報告通過日本的案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想，必須要快速,、堅決出清,。縮表出清對于我們來說,，就是一場生死之戰(zhàn),。

外部環(huán)境另一個輸出是今年經(jīng)濟(jì)工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。預(yù)判下來,，新發(fā)展模式可以概括為一個中心,，三個基本點(diǎn)。一個中心,，就是解決老百姓居住問題,。三個基本點(diǎn)，或三個基本抓手，分別是房住不炒,、租購并舉和人—地—房的匹配。房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面,。對“房子是用來住的”這個方面,，要切實解決居民的合理居住需求?！安怀础笔侵副M管可能會放開部分購房限制,，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留,，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī),。盡管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎,？去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲,，而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小,。二是租購并舉,。租購并舉固然對租賃住房是機(jī)會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇,，會分流買房子的需求,。且即使租房需求增多也對沖不了開發(fā)業(yè)務(wù)賣房子規(guī)模的下降。同時,，中國很多中小城市房子便宜,，供應(yīng)又多。它們不需要發(fā)展租賃,。三是人,、地、房之間的匹配關(guān)系可能改變,。以前建設(shè)用地指標(biāo)的分配和人口的分布是不匹配的,，人口流入的城市供應(yīng)普遍不夠，地與房之間的關(guān)系也不匹配,。比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標(biāo),，而國外普遍是40%左右。在新發(fā)展模式中,，人—地—房之間的關(guān)系可能會有所改善,。核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加,，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能,。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個現(xiàn)實，不要指望價格上漲。

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