原標題：存量按揭利率調整的三個關鍵問題：如何調整,？對銀行影響幾何,？對消費的提振效果如何？

8月31日,，人民銀行和國家金融監(jiān)管總局聯合發(fā)布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,，明確了降低存量首套住房貸款利率的基本條件、適用范圍及調整方式等內容,。

當天,，農業(yè)銀行、建設銀行等機構就發(fā)布公告表示,，將抓緊制定具體操作細則,，市場也展開熱烈的討論,，我們認為圍繞這一話題,，有三個關鍵問題需要厘清。

▍問題一：存量按揭利率如何調整,？

按揭利率調整的適用對象包括兩類貸款,，配合“認房不認貸”，將進一步擴大利率調整的適用范圍,。調整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當地房地產政策,，避免借款人將利率風險轉嫁給銀行；考慮到新發(fā)個人住房按揭貸款利率自2011 年后經常高于貸款基準利率,，預計至少過半的存量按揭貸款會出現不同程度的調降,。借款人降低存量首套房貸利率，存在兩種路徑,，借款人可主動申請降低房貸利率,，但不排除后續(xù)銀行批量辦理。

▍問題二：存量按揭利率調整對銀行影響幾何,？

提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索,，對于銀行而言，下調存量房貸利率有利于緩解提前還貸問題,，留存優(yōu)質客戶,。但目前銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間,，如果存量按揭貸款平均下調80bps,，商業(yè)銀行息差可能下滑6-9bps。本輪調降存款利率對商業(yè)銀行平均存款成本節(jié)約幅度大約在4-6bps,，難以完全抵消貸款利率調整的沖擊,，因此我們認為本輪存款利率調整并非終點,，后續(xù)仍可能繼續(xù)下調存款利率，推動存款利率市場化,。

▍問題三：存量按揭利率調整對消費的提振效果如何,？

存量按揭利率調降還有助于降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎,，從需求端為經濟修復提供進一步的支持,。我們測算每戶貸款每年減少5000元利息支出，將可以帶動3000-3500元的消費支出,，而全社會消費有望增加1200-1400億元,，對應0.10-0.12個百分點的名義GDP增速。

▍后市展望：

近期地產利好政策的頻繁出臺對債市形成一定壓力,，長債利率回升至2.6%的關鍵點位之上,，預計短期寬地產預期、股債蹺蹺板等因素對債市擾動仍將持續(xù),，但后續(xù)若政策出盡而基本面修復難以超預期,，疊加貨幣政策維持寬松、銀行體系持續(xù)控制負債成本,、儲蓄資金流向理財等低波穩(wěn)健的理財產品,，中期視角下長債利率可能仍有下行的空間。

▍風險因素：

貨幣政策不及預期,；經濟修復不及預期,；文中相關測算存在較大誤差等。

近一周時間內,，農業(yè)銀行,、郵儲銀行、工商銀行,、建設銀行,、中國銀行、光大銀行,、招商銀行,、平安銀行等多家銀行在公眾平臺對存量房貸的部分疑問進行了不同程度的解答。多家銀行明確,，“認房不認貸”后被認定為首套房的存量個人商業(yè)性住房貸款,，符合調整范圍。

多方發(fā)聲的情況下,，存量房貸利率下調還是存在諸多疑點有待厘清,。記者注意到，部分城市公布的首套房貸利率下限的標準并不含括2019年10月之前的情況,，也就是LPR利率改革之前的政策下限標準,。而部分城市公布的2019年10月之前房貸利率并沒有設定加點值,，只有在LPR基礎上的上浮的比例。

其中,，北京僅公布了2019年10月至今,，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。央行北京分行公開表示,，正研究LPR改革之前的存量首套房貸利率如何調整,。

同時，記者還留意到,，2019年10月之后也有部分借款人選擇了固定利率,，固定利率并不涉及加點。對此,，光大銀行明確表示,，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后,，利率類型仍為固定利率,。工商銀行方面也公開表示，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸,，需由客戶向銀行主動申請利率調整,，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規(guī)則調整貸款利率,。

工商銀行還提到，對于2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放,、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款,，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的,，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行,。

另外，據記者不完全統計,，今年以來全國有超過20個城市處于首套房貸利率取消下限的狀態(tài),。武漢等城市公布的2022年10月至今執(zhí)行的利率下限為“階段性取消下限”。階段性取消下限的下限是什么,，目前仍需要進一步確認,。

事實上，目前銀行營業(yè)點的工作人員目前對于政策細節(jié)也不是很了解,。中國銀行武漢江漢二橋支行的一名楚姓的客戶經理告訴記者,，雖然中國銀行有發(fā)出有關存量房貸利率下調的答疑。但是,，目前銀行內部政策文件還尚未下發(fā),，自己對具體的操作細則也不是很清楚,。

而現在的房貸利率有多低，就襯得“當時”的房貸利率有多高,。2022年1月1日,，周全（化名）在武漢購置的首套房產貸款獲批。周全向記者介紹,，當時5年期以上LPR為4.65%,，周全的貸款利率在LPR基礎上浮108個基點，高達5.73%,。之后,，武漢的首套房貸利率持續(xù)下調，到2022年10月8日,，首套房貸利率在LPR的基礎上不再加點,，反而減少40個基點。前后數月,，LPR的加點差異已經達到148個基點,。相比同一年末貸款的購房者，130萬元30年期的房貸,，周全每月月供多出約1500元,。

近日，迫切想降低房貸壓力的周全打算微信咨詢交通銀行的工作人員,。不過點開一位彭姓經理的微信圖像后周全發(fā)現,，該經理已經將圖像更換為寫有“降率具體操作還未下，等通知”的圖片,?！肮烙嬎奈⑿疟粏柋恕,！敝苋行o奈地向記者感嘆道,，咨詢也只好作罷。

還將會有人提前還貸,？

就現有的信息,，業(yè)內多方對存量房貸下調進行了積極的探討。

“提前還貸的量預計會大大減少,，尤其是2021年之前房貸利率加點較高的房貸,，通過本輪下調預計會大大減低利率支出，也會明顯降低其提前還貸的動機,?！辈贿^，58安居客研究院院長張波認為，由于大環(huán)境不確定性依然存在,，以及“房住不炒”深入人心,，本輪存量利率調整并不會導致新增購房需求上升，主要可帶動社會零售層面的消費提升,。

“存量房貸利率下調只是降低了有房貸的一部分人的還款負擔,，避免了借款人提前還款，以及減少利用其它低利率資金置換目前房貸的行為,，不會形成新的房地產購買力,。” 首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長,、北京市房地產法學會副會長趙秀池持有相似的觀點,。

趙秀池在接受《華夏時報》記者采訪時表示，二套存量房貸其實也有降低利率的需要,。張波則表示,，短期內二套房存量房貸利率應該并不會下調，二套購房者未能置換人群可以等待一下明年相關政策,。

不過可以預見的是,，提前還貸的情況可能并不會被杜絕。趙秀池認為,，要根據個人情況具體問題具體分析,，看存量房貸利率是否降到與當前利率水平一致，如果利率高于當前市場利率,，還會有人提前還貸,，甚至“想辦法”重新得到較低利率的貸款。張波表示,，如果手頭資金有較多閑余,，并且也不能在此次置換中降低相應利率水平，可以選擇提前償還部分貸款的方式來減輕還供壓力,。但不建議違規(guī)通過經營貸等“打擦邊球”方式來進行曲線降低，可能會導致未來不必要的損失,。

另外,，存量房貸利率轉換過程中，不少人選擇了固定利率,。對于固定房貸利率,，趙秀池指出，這是導致部分人房貸利率在高處站崗的原因之一,。建議這種情況下,，銀行允許當下的固定利率再行轉換為基于LPR的浮動利率。而記者了解到,，目前包括工商銀行等已經就此點進行了說明,。

值得一提的是,，存量房貸利率下調并不是第一次出現。多家商業(yè)銀行在2009年初制定了存量房貸利率優(yōu)惠政策,，規(guī)定原則上存量房貸客戶可以獲得7折利率優(yōu)惠,。

相比當下較為繁雜的調整模式，統一打折的房貸利率優(yōu)惠經驗是否值得借鑒,？對此,，張波表示，和2008年的背景不同,，本次存量房貸利率的下調,，房地產已經進入到新周期，2018年以來利率“因城施策”,，各地利率調整力度不同,，首套房認定的標準、首套房利率水平均存在較大差異,，本次利率調整也不能進行“一刀切”,。

目前，存量房貸的體量已經非常之大,，所涉甚廣,。據央行公布的數據，截至今年第二季度末,，全國個人住房貸款余額為38.6萬億元,。據悉，相當大一部分存量房貸已經被打包做成了金融產品,。此前,，業(yè)內多方曾公開表示，存量房貸為銀行的優(yōu)質資產,，銀行自行下調存量房貸利率的動力不足,。

“向銀行機構申請”“與銀行機構協商”等要求，確認了銀行機構在本次利率下調中的重要地位,。類似的是,，今年3月底，北京宣布實施“帶押過戶”政策,，該政策同樣涉及銀行主體,，但是截至目前市場反饋成功的案例并不是十分普遍。

對此,，張波分析認為,，“帶押過戶”跨行辦理過程中，商業(yè)銀行不愿意讓自身房貸落到其他商業(yè)銀行手中，不同銀行間存在博弈,，導致真實落地并不普遍,。而存量房貸利率下調不涉及銀行間博弈，是貸款人和銀行之間的博弈,，其中銀行已經站在犧牲利益的一方,，貸款人沒有理由放棄這部分唾手可得的利益，整體推行難度可能并不會太大,。