上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,，現(xiàn)在大家對(duì)學(xué)區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源,，最高單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米,，直沖28萬(wàn)元/平方米左右的湯臣一品,。上海調(diào)整入學(xué)政策,，再疊加市場(chǎng),、房屋本身的因素,，所以大家對(duì)于是否要選擇學(xué)區(qū),，產(chǎn)生了一定分歧,。

上海頂流學(xué)區(qū)房梯隊(duì)梅園片區(qū)房源每經(jīng)記者包晶晶攝

只剩“地段價(jià)”

幾位中介都提及，客觀來(lái)看,，

全上海二手房都在不同程度下跌,，只不過(guò)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分，被擠得更干了,。

事實(shí)上,，地段、房齡,、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個(gè)單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大,，同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村，10月網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)跌破8萬(wàn)元/平方米,。據(jù)張利萍介紹,，明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬(wàn)多元了。

“這個(gè)片區(qū)已經(jīng)沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)了”

,，張利萍給了個(gè)更貼切的形容,，現(xiàn)在的價(jià)格是“地段價(jià)”。

“這一片區(qū)的房子本身在上漲過(guò)程泡沫就非常明顯,，現(xiàn)在擠泡沫的這個(gè)過(guò)程,，讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)有進(jìn)一步縮小的跡象?！北R文曦強(qiáng)調(diào),。

不過(guò)，10月份上海二手房成交量回落,，前10個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格卻同比上漲,。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)40352元/平方米,，同比增長(zhǎng)3%,。10月份全市共成交二手房1.33萬(wàn)套，環(huán)比下降13%,，同比下降19%,；值得注意的是，成交均價(jià)40670元/平方米,，環(huán)比下降3%,，同比增長(zhǎng)3%。

從上海鏈家公布的近幾周帶看量來(lái)看,，周度帶看依然維持在8月份的水平,。

盧文曦分析，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過(guò),，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來(lái)看,，包括帶看量,、掛牌價(jià)格、經(jīng)理人指數(shù)等等,，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了,。

而上海的市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模仍在，成交數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)需求的指向,。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來(lái)看,，今年前10個(gè)月，300萬(wàn)元以上的成交占比增加,，其中,，400萬(wàn)-600萬(wàn)元的占比11.9%，增加1.1個(gè)百分點(diǎn),。

那么，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

盧文曦指出,，還是要具體問(wèn)題具體分析,，市中心醫(yī)療資源、交通,、教育配套比較成熟,，可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率，但是外環(huán)以外壓力就比較大,，任何產(chǎn)品都是有生命周期的,，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過(guò)了價(jià)格快上漲的時(shí)期，接下來(lái)的價(jià)值會(huì)慢慢減少,，跑輸大盤(pán)的概率比較大,。