“我買的學(xué)區(qū)房過(guò)去一年價(jià)格狂降,，幾乎一個(gè)月一個(gè)報(bào)價(jià),。”近期,，某一線城市市民對(duì)記者反映稱,。

許多年來(lái)，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下,，京滬頂級(jí)學(xué)區(qū)房幾乎是樓市中“不跌的神話”,，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬(wàn)元/平方米。不過(guò)2023年這種類型的學(xué)區(qū)房創(chuàng)下較高跌幅,，甚至有小區(qū)成交價(jià)較過(guò)去高點(diǎn)跌了10萬(wàn)元/平方米,。

過(guò)去的價(jià)格令人望塵莫及，而現(xiàn)在普通家庭“踮踮腳”也能購(gòu)入一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房了,，不過(guò)這類房子還有投資價(jià)值嗎,？如確實(shí)需要為孩子讀書購(gòu)買學(xué)區(qū)房，又該如何選擇,？

“老破小”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌回7年前

董緯近期很郁悶,。2020年時(shí)，為了能讓女兒未來(lái)進(jìn)入好學(xué)校,，他賣掉了自己兩室一廳的房子,，置換成了一套一室戶“老破小”，之所以這么做,，是因?yàn)檫@套“老破小”對(duì)口當(dāng)?shù)亍肮k第一牛?！泵雷u(yù)的小學(xué),。

董緯稱,，自己當(dāng)時(shí)花費(fèi)接近400萬(wàn)元，而房子面積還不到40平方米,，由于房子實(shí)在太小,，不夠全家住，董緯又在離自己公司比較近的片區(qū)租了一套兩室一廳,，暫時(shí)將這套學(xué)區(qū)房租了出去,，“以租養(yǎng)租”。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過(guò)幾年等女兒到了上學(xué)年紀(jì),，就可以穩(wěn)妥進(jìn)入頂級(jí)的公辦小學(xué),，“以租養(yǎng)租”壓力也并不大，等學(xué)區(qū)價(jià)值使用完畢,，還可以將學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手,，說(shuō)不定能小賺一筆,。

他告訴記者，這種操作模式叫做“占坑”,，也就是以低總價(jià)購(gòu)買一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房,，只為占住學(xué)位，實(shí)際上這種房子往往面積極小,，居住價(jià)值并不高,，不適合一個(gè)家庭居住，全家還要另外租房住,。

到2021年時(shí),，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)依然狂熱，董緯購(gòu)買的房子總價(jià)還有一定程度的浮盈,，2022年時(shí)市場(chǎng)已見下滑,，跌回了董緯入手時(shí)的價(jià)格，他便安慰自己：“反正女兒上學(xué)總歸是要用到的,?！?/p>

到了2023年，董緯不淡定了,，近期他告訴記者：“幾乎每個(gè)月都在下跌,，一個(gè)月一個(gè)價(jià)?！碑?dāng)時(shí)董緯入手一室戶的價(jià)格,，如今已經(jīng)足夠買下同小區(qū)兩室一廳。他懊悔地表示：“買早了,！”

記者了解到,，董緯購(gòu)買的小區(qū)，是板塊內(nèi)成交量最高的一個(gè)老小區(qū),，樓齡普遍達(dá)到三四十年,。據(jù)貝殼找房App，2023年12月,，該小區(qū)一套48.29平方米兩室一廳,，以360萬(wàn)元的價(jià)格成交，成交單價(jià)是7.5萬(wàn)元/平方米,。

而根據(jù)歷史成交記錄,，該小區(qū)在2023年4月時(shí)，成交價(jià)還普遍在9萬(wàn)元/平方米以上,，3月時(shí)有數(shù)套小戶型成交單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米,。

2021年時(shí)，該小區(qū)一套成交單價(jià)最貴的房子,，價(jià)格超過(guò)了13萬(wàn)元/平方米,，房屋總面積還不足35平方米,，賣了450萬(wàn)。近期成交單價(jià)相比這一高點(diǎn),，已經(jīng)跌去約5.5萬(wàn)元/平方米,。看來(lái)董緯所說(shuō)“幾年前一室戶的價(jià)格如今足夠買下同小區(qū)兩室一廳”并非虛言,。

一個(gè)奇特的現(xiàn)象是該小區(qū)部分房源的掛牌價(jià),，比近期的成交價(jià)更低。根據(jù)貝殼找房App,，該小區(qū)有68套掛牌房源,，一套50.8平方米的兩室一廳，掛牌單價(jià)僅7萬(wàn)元/平方米,，一套48.8平方米的南北兩房戶型,，掛牌單價(jià)為7.1萬(wàn)/平方米。

同板塊的另一個(gè)小區(qū)是上世紀(jì)80年代建成的,，目前也面臨差不多的狀況,。該小區(qū)也對(duì)口頂級(jí)小學(xué)，2018年時(shí)就有房子成交單價(jià)突破13萬(wàn)元/平方米,，從2018年到2022年,，價(jià)格一直較為堅(jiān)挺。而近期該小區(qū)成交了一套35.82平方米的一室一廳,，成交價(jià)僅為275萬(wàn)元,，單價(jià)7.6萬(wàn)元/平方米。

有學(xué)區(qū)房成交價(jià)驟降10萬(wàn)元/平

位于北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳板塊的蜂鳥家園,，也曾是北京中產(chǎn)非常熱衷購(gòu)買的學(xué)區(qū)樓盤,。

這里對(duì)口綜合實(shí)力在全北京排前三名的小學(xué)——中關(guān)村三小。而蜂鳥家園又以面積小,、總價(jià)低著稱,，非常適合“占坑”掛學(xué)位，家長(zhǎng)們花數(shù)百萬(wàn)元,，就能讓孩子讀頂級(jí)名校,。此前拍出36萬(wàn)元/平方米,、名震全國(guó)的萬(wàn)柳書院小區(qū),，就位于該板塊，對(duì)口同一所小學(xué),。

在2021年的價(jià)格巔峰期,，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價(jià)達(dá)到了985萬(wàn)元,，單價(jià)超過(guò)22.4萬(wàn)元/平方米,。不過(guò)到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價(jià)回落至617萬(wàn)元,，單價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米,，對(duì)比價(jià)格高點(diǎn)，大約降了10萬(wàn)元每平方米,。

記者查閱貝殼找房中該小區(qū)的掛牌信息,，發(fā)現(xiàn)蜂鳥家園目前總價(jià)最低的一套房報(bào)價(jià)620萬(wàn)元，面積為43平方米,，單價(jià)僅為14.4萬(wàn)元/平方米,，此外還有大量掛牌單價(jià)低于14萬(wàn)元/平方米的房源。

位于五道口的小區(qū)華清嘉園,，曾是許多互聯(lián)網(wǎng)大佬的起家之地,，這里也因?yàn)閷?duì)口中關(guān)村二小而成為知名學(xué)區(qū)房小區(qū)。該小區(qū)2020年掛牌價(jià)最高突破16萬(wàn)/平方米,，2021年價(jià)格高點(diǎn)時(shí)房屋成交價(jià)格曾達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米,，而現(xiàn)在許多房源掛牌價(jià)已調(diào)至11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米。

專家建議：兼顧學(xué)位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學(xué)區(qū)房的表現(xiàn),，不難發(fā)現(xiàn)一線城市的頂級(jí)學(xué)區(qū)房過(guò)去一年來(lái)的價(jià)格走勢(shì)可以用“跳水”來(lái)形容,，跌幅甚至大于普通類型的住宅。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為,，過(guò)去高價(jià)學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，如今隨著各地出臺(tái)教育政策對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團(tuán)化辦學(xué),，頂級(jí)學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低,，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行,，學(xué)區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害,。

“過(guò)去，在對(duì)學(xué)區(qū)房的惡性炒作中,，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格早已偏離應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài),，價(jià)格跌下來(lái)很正常?！北R文曦對(duì)記者說(shuō)道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來(lái)學(xué)區(qū)房的投資活動(dòng)已經(jīng)明顯降溫,。

出生人口的減少，極大降低了投資客對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的預(yù)期,?！斑@并不意味著學(xué)區(qū)房未來(lái)就一文不值了，頂級(jí)學(xué)校仍然具備稀缺資源,，還有一部分人在追求讓子女去讀好學(xué)校,，這種需求是一直在的，但是過(guò)度炒作已經(jīng)不存在了,?！北R文曦說(shuō)道。

一般來(lái)說(shuō),，住房具有居住屬性和投資屬性,，隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，房子的投資屬性變?nèi)?，現(xiàn)階段,，買房人普遍更看重居住屬性,，即房子要更大,、更舒適。而曾經(jīng)熱門的那些學(xué)區(qū)房,，多數(shù)都不具備居住屬性,，過(guò)去炒作學(xué)區(qū)房時(shí),，投資者都認(rèn)為面積“越小越好”,，只要能掛戶口就行，這也是如今學(xué)區(qū)房“超跌”的因素之一,。

如果購(gòu)房者確實(shí)有為孩子讀書而買房的需求,，接下來(lái)該如何選擇學(xué)區(qū)房,？盧文曦建議，購(gòu)房者應(yīng)該兼顧學(xué)位需求與居住需求,，在預(yù)算范圍內(nèi),，盡量選擇居住屬性強(qiáng)的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房,，那種僅僅用來(lái)掛戶口的二三十平方米住宅,，投機(jī)成分過(guò)高，未來(lái)價(jià)格波動(dòng)可能更大,。（作者：馬一凡）

見習(xí)編輯:李文玉|審核:李震|監(jiān)審:萬(wàn)軍偉

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