隨著城鄉(xiāng)住房建設(shè)進(jìn)程加快,，生活水平不斷提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高。因此，有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,、收費(fèi)的糾紛時(shí)有發(fā)生。如果物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵,，業(yè)主能否以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi),？廣東某小區(qū)的一起案例給出了答案。

廣東某物業(yè)公司是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位,，李某是該小區(qū)的業(yè)主,。雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米1.2元,，逾期繳費(fèi)的從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用的千分之三/日交納違約金,。然而，李某自2022年1月1日起至2023年12月31日止拖欠了24個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)共2870.78元,。物業(yè)公司多次催收無果后,，向法院提起訴訟，要求李某支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及違約金,。

李某辯稱,，物業(yè)服務(wù)不到位，如小區(qū)內(nèi)的路燈不亮,，電梯有故障等問題,，故拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。

肇慶廣寧縣人民法院審理認(rèn)為,，按照合同約定,，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，同時(shí)也是物業(yè)公司維系正常經(jīng)營(yíng),，更好地為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)保證,。李某提交的證據(jù)雖然在一定程度上反映出物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，但不屬于物業(yè)公司根本違約,，不足以構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由,。物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，李某以個(gè)體感受和一般性瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi),，理?yè)?jù)不足,，法院不予采納。

關(guān)于違約金方面,，雙方合同中約定的違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯過高,，結(jié)合案涉物業(yè)的現(xiàn)狀，綜合考慮李某的違約情況及物業(yè)公司的損失等，法院酌定違約金按李某拖欠物業(yè)管理費(fèi)總額的20%計(jì)算,。最終,，法院判決李某向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)2870.78元以及按拖欠物業(yè)管理費(fèi)的20%計(jì)算的違約金。

法官表示,，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ),，具有公共屬性。如果物業(yè)公司已履行合同約定的義務(wù),，不宜根據(jù)某一短期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量或單個(gè),、局部瑕疵來認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。在物業(yè)公司履行合同義務(wù)沒有重大瑕疵的情形下,，個(gè)別業(yè)主因物業(yè)服務(wù)的一般瑕疵拒交物業(yè)管理費(fèi)則構(gòu)成違約,，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通交流,，及時(shí)聽取意見和建議,，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。如果小區(qū)物業(yè)公司提供的物業(yè)管理未達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，如因小區(qū)安保不到位發(fā)生盜竊頻繁或其他影響業(yè)主正常生活,、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情形時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任,。

法官提醒,，物業(yè)公司與業(yè)主之間是相互依存、相互支持的關(guān)系,。物業(yè)公司要不斷提高服務(wù)意識(shí)與質(zhì)量,，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；業(yè)主們也需按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi),，積極配合物業(yè)公司的工作順利開展,。只有雙方共同努力，才能營(yíng)造一個(gè)和諧,、舒適,、安全的小區(qū)環(huán)境。