廣州超高得房率地塊項目近期加速入市。

12月17日,，廣州成功出讓番禺區(qū)四宗宅地,，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額達(dá)33.88億元,。其中,，成交樓面價最高的一宗宅地（番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)BC0612015地塊），被綠城集團(tuán)以總價5.08億元,、樓面價16908元/平方米,、溢價率2%競得。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,，綠城集團(tuán)拿到的該地塊此前由商務(wù)用地兼容商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地,。按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求,，而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%,。也就是說,，未來該項目住宅產(chǎn)品最高實用率可達(dá)到125%。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，自2023年11月9日起施行的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱辦法）正在重塑廣州新房市場,。辦法規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米,，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深,，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積,。

上述辦法實施之后,，由于不斷有新出讓地塊規(guī)劃突破了辦法中的新計算規(guī)定（以下簡稱“超新規(guī)”地塊），也使得廣州新房市場由過去70%的得房率演變到如今最高140%的得房率,。顯然,，這一變化對廣州的現(xiàn)有市場格局產(chǎn)生了明顯影響，對于此前未能獲得同等規(guī)劃條件的樓盤項目,，該如何維持和提升項目的市場競爭力,？

來源：中指研究院

“超新規(guī)”地塊成土拍香餑餑

近期廣州加快了“超新規(guī)”地塊的入市節(jié)奏。

今年9月底,，保利以總價118億元競得備受矚目的廣州南方面粉廠地塊（天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊）,。此前官方對該地塊的規(guī)劃意見中提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，這或?qū)⒊蔀閺V州第一個實用率超130%的第四代住宅。

此后,，招商蛇口和越秀地產(chǎn)分別以底價拿下南沙區(qū)橫瀝島地塊和白云區(qū)怡新路地塊,，這兩個地塊的規(guī)劃得房率均超過120%。

12月2日,，黃埔區(qū)廣深沿江高速以南,、開發(fā)大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)合體以底價8.54億元,、樓面價6639元/平方米（未包含配建）競得,。按照出讓公告，鼓勵項目采用“大陽臺”設(shè)計,，陽臺,、入戶花園、飄窗等空間的面積,，不超過套內(nèi)建筑面積的20%,，可以按照一半面積來計算。這也意味著，該項目的新房得房率理論上可以做到130%,。同時,，這也將是黃埔區(qū)首個得房率130%的地塊。

截至目前,，廣州已經(jīng)規(guī)劃有11塊“超新規(guī)”地塊,，其中有9塊已經(jīng)完成出讓。從市場效果來看,，“超新規(guī)”地塊項目已成為攪動廣州新房市場的“鯰魚”,，引起了包括房企、購房者,，甚至二手房持有者的高度關(guān)注,。

多名廣州當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴每經(jīng)記者，當(dāng)下廣州新房市場的暢銷項目,，要么是最新拿地塊可做到100%—130%得房率的樓盤,，要么是之前以降價優(yōu)惠等方式獲客的項目,。

“廣州住宅產(chǎn)品迭代迅速,。短短一年，陽臺占比,、飄窗寬度,、空中花園占比等條件快速放松?！焙细谎芯吭悍治鲋赋?，由于住宅產(chǎn)品存在使用率的降維打擊優(yōu)勢，“超新規(guī)”地塊成為土拍市場的“香餑餑”,。自南方面粉廠地塊開始,，廣州所有的“超新規(guī)”地塊均順利成交。而未來一個月,，廣州還將有多塊“超新規(guī)”地塊入市,。

截至12月初廣州已出讓的“超新規(guī)”地塊|合富研究院

老樓盤項目該如何應(yīng)對？

每經(jīng)記者注意到,，在近期政策利好之下,，“超新規(guī)”地塊項目正式開盤銷售前后，均引起了市場較高關(guān)注,。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，廣州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”產(chǎn)品項目占據(jù)多個席位,。

12月初,，廣州越秀云悅項目首次開盤實現(xiàn)100%去化率。該項目即白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，于9月30日由越秀地產(chǎn)以總價9.8億元,、樓面價2.99萬元/平方米競得,，推出房源為戶型88平方米和105平方米四房，實現(xiàn)了超高得房率,，

在部分從業(yè)者看來,，“超新規(guī)”地塊入市對廣州樓市的影響遠(yuǎn)超過首付降低、稅費減免等政策的刺激,，部分新房項目也不得不針對當(dāng)下市場新趨勢選擇重新報建審批,。

談及“超新規(guī)”地塊帶來的市場影響，廣州本地某房企人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示,，新規(guī)帶來的高得房率,，迫使以前80%得房率產(chǎn)品的項目不得不通過降價銷售來保持競爭力。

“現(xiàn)在88平方米的戶型可以做南向四房兩衛(wèi),，而在以前只能做北向的三房一衛(wèi),。”上述房企人士告訴記者,，此前他在廣州買的房子是80%得房率,，如果現(xiàn)在買房，他也會觀望或者選擇高實用率產(chǎn)品,，“可以說背刺,，也可以說新時代進(jìn)步”。

談到應(yīng)對辦法,，該房企人士表示：“大型小區(qū)還沒拿預(yù)售證的樓棟,，就改方案做新規(guī)戶型。個別樓棟沒建到三分之一,，還不能批預(yù)售證,，肯定是能改盡量改。還有項目建了一點的,，拆掉重新報建,，不然賣不掉?！?/p>

不過,，在專注于廣州豪宅市場的天鉆匯主理人林嘉堯來看，“超新規(guī)”地塊對廣州市場的影響并非是全方位的,。

“首先,，廣州‘超新規(guī)’地塊整體占比較低，特別是豪宅市場,，僅面粉廠地塊的入市可能會對市場供應(yīng)帶來變,。其次,，‘超新規(guī)’地塊更多是影響二手房市場，特別是早期低得房率戶型,?！绷旨螆虮硎荆俺乱?guī)”地塊不斷入市對購房者心態(tài)產(chǎn)生了很大影響,，“購房者可能會繼續(xù)觀望,，希望購買到更高得房率或更低價格的房源”。

合富輝煌廣州公司策略中心總經(jīng)理張煋路在接受每經(jīng)記者采訪時表示,，近期高使用率項目確實引發(fā)了一波高關(guān)注,，一些地段好、配套不錯,，再疊加上高使用率產(chǎn)品,，無疑是增強了競爭力。

“高使用率只是在產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計上錦上添花,，不一定代表高去化率,，未來市場會更加回歸理性，產(chǎn)品迭代再快,，沒有好地段,，價值也難以拉升?！睆垷撀氛J(rèn)為,，房企需做好產(chǎn)品,、配套和服務(wù),，給社會創(chuàng)造有價值的好房子，單想靠高使用率變相降價的做法在理性買家面前是行不通的,。