2024年以來(lái),，越來(lái)越多的城市開(kāi)始關(guān)注得房率,，通過(guò)減少公攤,、增加“贈(zèng)送”面積來(lái)提高項(xiàng)目的實(shí)際使用面積,。河北張家口和湖南衡陽(yáng)兩地近期發(fā)文,，商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),，“取消公攤”的話題再度引起廣泛討論,。

在廣州,，得房率“近100%”,、“達(dá)100%”乃至“超100%”正成為樓市的賣(mài)點(diǎn),。廣州房產(chǎn)中介魏強(qiáng)在介紹一處待售樓盤(pán)時(shí)感慨道：“這是我從業(yè)以來(lái)看到得房率最高的一個(gè)項(xiàng)目，確實(shí)夸張,?！绷硪幻?jīng)驗(yàn)更豐富的中介羅陽(yáng)也表示這種情況很少見(jiàn)。

這個(gè)項(xiàng)目位于廣州南沙區(qū)的招商林嶼境,，由招商蛇口開(kāi)發(fā),。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，該項(xiàng)目是廣州首個(gè)“超新規(guī)四代宅”,，部分戶型的使用率超過(guò)140%,，是目前公開(kāi)信息中廣州新盤(pán)得房率最高的項(xiàng)目。招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目地塊的拿地條件本身具有“25%陽(yáng)臺(tái)率+40%空中花園占比”,，才能做到得房率達(dá)140%,。公司還有多個(gè)得房率超100%的項(xiàng)目，在廣州這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況達(dá)到了預(yù)期,。

除了招商蛇口,，廣州地鐵集團(tuán)也在今年10月為旗下得房率超100%的項(xiàng)目進(jìn)行了一波宣傳。高得房率的項(xiàng)目通常會(huì)“住在陽(yáng)臺(tái),、睡在飄窗”,。這種得房率是指套內(nèi)使用面積加上“贈(zèng)送”的陽(yáng)臺(tái)、飄窗,、花池等面積,，再除以產(chǎn)權(quán)建筑面積得出的比例。

招商林嶼境項(xiàng)目“贈(zèng)送”的面積較多,，且陽(yáng)臺(tái)報(bào)建達(dá)到25%,，比傳統(tǒng)戶型高出不少?；ǔ嘏c飄窗的面積不計(jì)入套內(nèi)使用面積,，陽(yáng)臺(tái)面積只計(jì)入一半。加上“第四代住宅”的概念,，這種較為稀缺的產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)情況應(yīng)該會(huì)很火爆,。“第四代住宅”又稱(chēng)為“城市森林花園住宅”或“垂直森林住宅”,，是一種將地面庭院搬至高層建筑中的新型住宅模式,。

記者在招商林嶼境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前開(kāi)放了售樓部以及82平方米和110平方米兩個(gè)戶型的樣板房,，整體仍在施工中,。招商蛇口在今年9月才拿下該項(xiàng)目地塊，成交總價(jià)約10.18億元,，成交樓面價(jià)為13057元/平方米,。該地塊出讓面積約3.12萬(wàn)平方米，建筑面積約7.8萬(wàn)平方米,，容積率為2.5,。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，上述地塊項(xiàng)目鼓勵(lì)采用“大陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì),，主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深,，且半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積,；每戶可設(shè)計(jì)一個(gè)或多個(gè)戶屬空中花園,，符合條件的戶屬空中花園不計(jì)入容積率,，也不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。招商林嶼境項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)7棟住宅,，分兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè),。

招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，招商林嶼境項(xiàng)目推出部分戶型超140%使用率,，將空中挑高約6米的戶屬空中花園融入每一個(gè)戶型,，以“城市森林花園住宅”的理念引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展。這類(lèi)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和施工上也比較有難度,，因?yàn)?米挑高的空中花園在設(shè)計(jì)上更考慮采光和隱私性,，公司在建筑品質(zhì)上嚴(yán)格把關(guān)，采用綠色環(huán)保材料,。

廣州放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)后,，招商蛇口自“廣州新規(guī)”后的產(chǎn)品得房率都超100%，比如雍云邸,、西派天河序。去年,，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》進(jìn)行修訂,，形成新的《容積率計(jì)算辦法》，允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái),，不限制其進(jìn)深,，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高。套內(nèi)建筑面積超過(guò)144平方米的復(fù)式住宅,，其客廳,、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬至7.2米。

克而瑞分析指出,，相比以套內(nèi)使用面積銷(xiāo)售,，市面上出現(xiàn)的“高得房率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過(guò)放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率,。新規(guī)為開(kāi)發(fā)商留出了設(shè)計(jì)空間,，廣州一批“超新規(guī)”地塊陸續(xù)面世。截至今年12月初,，廣州已完成9宗“超新規(guī)”地塊的出讓,。

高得房率并不等于高去化率?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年，全國(guó)主要城市超100%得房率的項(xiàng)目達(dá)70個(gè),，涉及廣州,、西安,、長(zhǎng)沙、成都,、武漢等城市,。盡管如此，高得房率項(xiàng)目增多,，項(xiàng)目去化率也開(kāi)始表現(xiàn)出明顯的差異,。70個(gè)項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%,，去化率超60%的不足半數(shù),，去化率超80%的只有18%。市場(chǎng)處于下行期,，疊加市場(chǎng)預(yù)期不足,、購(gòu)買(mǎi)力有限等因素，同樣是高得房率的產(chǎn)品,，入市更早的優(yōu)先搶占了市場(chǎng),，入市較晚的面臨更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

有不少購(gòu)房者對(duì)超高得房率的產(chǎn)品存在顧慮,，例如陽(yáng)臺(tái)能否封窗,、私密性和光線問(wèn)題等。合富研究院指出,，短短一年多,，廣州住宅產(chǎn)品的整體得房率已經(jīng)從80%逐漸進(jìn)化到超100%，個(gè)別項(xiàng)目已向125%,、130%突破,。新規(guī)及超新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響持續(xù)加大，未來(lái)有望形成新的市場(chǎng)格局,。加速住宅產(chǎn)品迭代,，提升新房得房率使得戶型布局更合理、居住體驗(yàn)更舒適,，但也給房企帶來(lái)更多的設(shè)計(jì)和施工挑戰(zhàn),。