2024年以來,，越來越多的城市開始關(guān)注得房率，通過減少公攤,、增加“贈送”面積來提高項目的實際使用面積,。河北張家口和湖南衡陽兩地近期發(fā)文,，商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價，“取消公攤”的話題再度引起廣泛討論,。

在廣州,，得房率“近100%”、“達100%”乃至“超100%”正成為樓市的賣點,。廣州房產(chǎn)中介魏強在介紹一處待售樓盤時感慨道：“這是我從業(yè)以來看到得房率最高的一個項目,，確實夸張?！绷硪幻?jīng)驗更豐富的中介羅陽也表示這種情況很少見,。

這個項目位于廣州南沙區(qū)的招商林嶼境，由招商蛇口開發(fā),。據(jù)開發(fā)商透露,，該項目是廣州首個“超新規(guī)四代宅”，部分戶型的使用率超過140%,，是目前公開信息中廣州新盤得房率最高的項目,。招商蛇口廣州公司相關(guān)負責人表示，該項目地塊的拿地條件本身具有“25%陽臺率+40%空中花園占比”,，才能做到得房率達140%,。公司還有多個得房率超100%的項目，在廣州這些項目的銷售情況達到了預(yù)期,。

除了招商蛇口,，廣州地鐵集團也在今年10月為旗下得房率超100%的項目進行了一波宣傳。高得房率的項目通常會“住在陽臺,、睡在飄窗”,。這種得房率是指套內(nèi)使用面積加上“贈送”的陽臺、飄窗,、花池等面積,，再除以產(chǎn)權(quán)建筑面積得出的比例。

招商林嶼境項目“贈送”的面積較多,，且陽臺報建達到25%,，比傳統(tǒng)戶型高出不少?；ǔ嘏c飄窗的面積不計入套內(nèi)使用面積,，陽臺面積只計入一半。加上“第四代住宅”的概念,，這種較為稀缺的產(chǎn)品開盤情況應(yīng)該會很火爆,。“第四代住宅”又稱為“城市森林花園住宅”或“垂直森林住宅”,，是一種將地面庭院搬至高層建筑中的新型住宅模式,。

記者在招商林嶼境項目現(xiàn)場看到,，目前開放了售樓部以及82平方米和110平方米兩個戶型的樣板房，整體仍在施工中,。招商蛇口在今年9月才拿下該項目地塊,，成交總價約10.18億元，成交樓面價為13057元/平方米,。該地塊出讓面積約3.12萬平方米，建筑面積約7.8萬平方米,，容積率為2.5,。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，上述地塊項目鼓勵采用“大陽臺”設(shè)計,，主景觀陽臺不限制進深,，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%的,，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積,；每戶可設(shè)計一個或多個戶屬空中花園,，符合條件的戶屬空中花園不計入容積率,，也不計入產(chǎn)權(quán)面積,。招商林嶼境項目共開發(fā)7棟住宅,，分兩個地塊進行建設(shè),。

招商蛇口廣州公司相關(guān)負責人介紹,，招商林嶼境項目推出部分戶型超140%使用率,，將空中挑高約6米的戶屬空中花園融入每一個戶型,，以“城市森林花園住宅”的理念引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展,。這類產(chǎn)品在設(shè)計和施工上也比較有難度，因為6米挑高的空中花園在設(shè)計上更考慮采光和隱私性,，公司在建筑品質(zhì)上嚴格把關(guān),，采用綠色環(huán)保材料。

廣州放寬計容標準后,，招商蛇口自“廣州新規(guī)”后的產(chǎn)品得房率都超100%,，比如雍云邸,、西派天河序,。去年,，廣州市規(guī)劃和自然資源局對《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》進行修訂，形成新的《容積率計算辦法》，允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深,，高品質(zhì)住宅的上限還可適當提高。套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復式住宅，其客廳,、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬至7.2米,。

克而瑞分析指出，相比以套內(nèi)使用面積銷售,，市面上出現(xiàn)的“高得房率”項目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過放寬計容標準提高實得率,。新規(guī)為開發(fā)商留出了設(shè)計空間,，廣州一批“超新規(guī)”地塊陸續(xù)面世,。截至今年12月初,，廣州已完成9宗“超新規(guī)”地塊的出讓,。

高得房率并不等于高去化率。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，全國主要城市超100%得房率的項目達70個，涉及廣州,、西安,、長沙、成都,、武漢等城市,。盡管如此，高得房率項目增多,，項目去化率也開始表現(xiàn)出明顯的差異,。70個項目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%,，去化率超60%的不足半數(shù),，去化率超80%的只有18%。市場處于下行期,，疊加市場預(yù)期不足,、購買力有限等因素，同樣是高得房率的產(chǎn)品,，入市更早的優(yōu)先搶占了市場，入市較晚的面臨更激烈的產(chǎn)品競爭,。

有不少購房者對超高得房率的產(chǎn)品存在顧慮,，例如陽臺能否封窗、私密性和光線問題等,。合富研究院指出,，短短一年多，廣州住宅產(chǎn)品的整體得房率已經(jīng)從80%逐漸進化到超100%,，個別項目已向125%,、130%突破。新規(guī)及超新規(guī)對市場影響持續(xù)加大,，未來有望形成新的市場格局,。加速住宅產(chǎn)品迭代，提升新房得房率使得戶型布局更合理,、居住體驗更舒適,，但也給房企帶來更多的設(shè)計和施工挑戰(zhàn)。