今年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)可期政策助力供需平衡(4)

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2025-03-04 06:28:37 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

雖然未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)能否企穩(wěn)回升仍未有定數(shù),，但鑒于住房政策的支持力度、現(xiàn)房庫(kù)存處于供不應(yīng)求的水平以及較低的基數(shù)因素,，預(yù)計(jì)2025年一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲2.5%左右,，二手房?jī)r(jià)格同比止跌。未來(lái)一線及重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期具有較強(qiáng)韌性,，一旦市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)好,，房?jī)r(jià)具有回升的潛力。

土地市場(chǎng)差異化特征更為明顯,。截至2025年1月末,，一線城市土地掛牌均價(jià)（年化）為8055元/平方米，均價(jià)升至過(guò)去兩年以來(lái)最高水平,，同比上漲11.5%,。2025年初以來(lái)，上海,、深圳,、杭州,、成都,、蘇州等重點(diǎn)城市的部分地塊土拍溢價(jià)率達(dá)到20%~70%，這些城市土拍市場(chǎng)熱度明顯好轉(zhuǎn)也預(yù)示著未來(lái)其商品房?jī)r(jià)格有望保持堅(jiān)挺,。

由于外部環(huán)境復(fù)雜多變,，國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視：一是部分房企仍有不小的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),；二是資產(chǎn)減值導(dǎo)致房企投資回報(bào)率持續(xù)下降,；三是房企償債難度依舊不小,；四是房地產(chǎn)開發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),；五是土地成交減少令地方政府財(cái)政承壓；六是房地產(chǎn)銷售下行,，居民相關(guān)商品消費(fèi)支出減少,；七是房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心,。

針對(duì)當(dāng)前住房需求釋放缺乏連續(xù)性、房企風(fēng)險(xiǎn)依舊較為突出的情況,，建議在以下七個(gè)方面出臺(tái)針對(duì)性政策或納入政策儲(chǔ)備工具箱內(nèi),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

為了更好地滿足個(gè)人住房需求,，建議適度調(diào)整LPR或個(gè)人住房公積金長(zhǎng)期貸款利率25~50個(gè)基點(diǎn),。商業(yè)銀行保持個(gè)人按揭投放速度和節(jié)奏。由于大城市住房需求體量大,，改善性購(gòu)房需求更為強(qiáng)勁,，建議大城市所在的商業(yè)銀行可以適當(dāng)減少二套房貸款加點(diǎn)利率幅度20個(gè)基點(diǎn)左右。

適度減免保障性租賃住房稅費(fèi),。針對(duì)商品房市場(chǎng),，建議差異化降低契稅稅率，對(duì)面積不超過(guò)140平方米的,，降低稅率25個(gè)基點(diǎn),；對(duì)面積超過(guò)140平方米的，首套住房和二套住房降低稅率50個(gè)基點(diǎn),。印花稅率和個(gè)人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進(jìn)一步調(diào)降的空間,。

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