住宅新規(guī)來了,。

3月31日,，住建部正式發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《住宅新規(guī)》）,，自2025年5月1日起實(shí)施,。

住宅新規(guī)從基本規(guī)定,、居住環(huán)境,、建筑空間,、結(jié)構(gòu),、室內(nèi)環(huán)境,、建筑設(shè)備6大方面作出相應(yīng)要求，比如新建住宅建筑層高不低于3米,，4層及以上住宅設(shè)置電梯,，提高墻體和樓板隔聲性能，提高了戶門,、衛(wèi)生間門的通行凈寬,，提高陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度等等。

該規(guī)范整合了28項(xiàng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)3年調(diào)研及200余次專家論證形成。在新規(guī)出臺(tái)之后建設(shè)的住宅,，有望在空間舒適性,、聲光熱環(huán)境、安全防護(hù)與智能化配套以及適老與無障礙系統(tǒng)設(shè)計(jì)等方面得到優(yōu)化和提升,。

臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2

在綠地方面，要求新區(qū)項(xiàng)目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.50m2,舊區(qū)改建項(xiàng)目人均集中綠地面積不應(yīng)小于0.35m2,，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m等,。

住宅項(xiàng)目場(chǎng)地的自然坡度大于8.0%時(shí)，應(yīng)采用臺(tái)地式布局方式,，且臺(tái)地之間應(yīng)設(shè)護(hù)坡或擋土墻等支擋結(jié)構(gòu),。住宅項(xiàng)目場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)應(yīng)有利于雨水徑流的控制和雨水的資源化利用，并應(yīng)滿足防洪排澇的要求,。

在建筑空間方面,，要求臥室的使用面積不應(yīng)小于5m2；兼起居室的臥室使用面積不應(yīng)小于9m2,；臥室短邊凈寬不應(yīng)小于1.80m,。新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.00m；臥室,、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.60m,，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.20m，且局部?jī)舾叩陀?.60m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3,；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室,、起居室時(shí)，室內(nèi)凈高不低于2.20m的使用面積不應(yīng)小于室內(nèi)使用面積的1/2,；廚房,、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5m2,。

此外,，要求臥室、起居室和廚房不應(yīng)布置在地下室,。每套住宅的衛(wèi)生間應(yīng)至少配置便器,、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生器具或預(yù)留安裝位置及條件,。便器,、洗浴器和洗面器集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應(yīng)小于2.5m2等，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室,、起居室,、廚房或餐廳的上層,。

套內(nèi)入口過道凈寬不應(yīng)小于1.10m；通往臥室,、起居室的過道凈寬不應(yīng)小于1.00m,；通往廚房、衛(wèi)生間,、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.90m,。新建住宅建筑戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.80m,。臥室門的通行凈寬不應(yīng)小于0.80m,，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應(yīng)小于0.70m，并應(yīng)預(yù)留無障礙改造的條件,。

陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不低于1.2m

在陽(yáng)臺(tái)方面,，要求陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m，陽(yáng)臺(tái)欄桿應(yīng)采取防止攀登的措施,；各套住宅之間毗連的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板,。

臨空外窗的窗臺(tái)距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時(shí)，應(yīng)配置防護(hù)設(shè)施,，防護(hù)設(shè)施的高度應(yīng)由室內(nèi)地面或可登踏面起算,，且不應(yīng)小于0.90m。當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度小于或等于0.45m時(shí),，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算，且不應(yīng)小于0.90m：當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度大于0.45m時(shí),，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算,，且不應(yīng)小于0.60m；凸窗的防護(hù)設(shè)施應(yīng)貼外窗設(shè)置,。

在公共空間方面,，設(shè)有公共走廊時(shí)，走廊凈寬不應(yīng)小于1.20m,，凈高不應(yīng)低于2.20m,；當(dāng)設(shè)置封閉外廊時(shí)，應(yīng)設(shè)可開啟的窗扇,。公共樓梯方面,，當(dāng)最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過15m時(shí)，公共樓梯一邊設(shè)有欄桿的,，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.00m,；公共樓梯兩側(cè)均為墻體的，其梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m,。當(dāng)最高入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過15m時(shí),，公共樓梯的梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m,。

樓梯井凈寬大于0.11m時(shí)，必須采取防止人員墜落和兒童攀登的措施,。電梯井道及電梯機(jī)房,、水泵機(jī)房等產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)的房間不應(yīng)緊鄰臥室布置。

新建住宅四層樓以上應(yīng)設(shè)電梯

對(duì)新建住宅建筑電梯的設(shè)置,，要求最高入戶層為四層及四層以上,，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過9m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯,。最高人戶層為十二層及十二層以上,，或最高人戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過33m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯,。設(shè)有電梯的住宅單元,，應(yīng)至少有1臺(tái)電梯滿足：轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m；采用寬轎廂時(shí),，轎廂長(zhǎng)邊尺寸不應(yīng)小于1.60m,，短邊尺寸不應(yīng)小于1.50m，采用深轎廂時(shí),，轎廂寬度不應(yīng)小于1.10m,，深度不應(yīng)小于2.10m。4電梯緊急呼叫按鈕的中心距地面高度應(yīng)為0.85m等,。

既有住宅建筑加裝電梯,，不應(yīng)影響建筑結(jié)構(gòu)安全性和正常使用功能。加裝電梯的載重量不應(yīng)小于320kg,，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.80m,。每個(gè)住宅單元至少應(yīng)有1個(gè)無障礙公共出入口。公共出入口的外門通行凈寬不應(yīng)小于1.10m,。當(dāng)外門為雙扇門時(shí),，至少應(yīng)有1扇門的通行凈寬不小于0.80m。

公共出入口位于陽(yáng)臺(tái),、外廊及并樓梯平臺(tái)的下部時(shí),，應(yīng)采取防止墜物傷害的安全措施。公共出入口上方應(yīng)設(shè)雨篷,，雨篷的寬度不應(yīng)小于門洞的寬度,，雨篷的挑出長(zhǎng)度應(yīng)超過門扇開啟時(shí)的最遠(yuǎn)點(diǎn)，且不應(yīng)小于1.00m,。當(dāng)公共出入口臺(tái)階總高度超過0.70m且側(cè)面臨空時(shí),，臺(tái)階和平臺(tái)的臨空側(cè)面應(yīng)設(shè)防護(hù)設(shè)施，且防護(hù)設(shè)施凈高不應(yīng)低于1.20m。

外廊,、室內(nèi)回廊,、內(nèi)天并、室外樓梯及上人屋面等臨空處應(yīng)設(shè)防護(hù)欄桿,，欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m,；欄桿應(yīng)有防止攀登和物品墜落的措施，欄桿豎向桿件間的凈距不應(yīng)大于0.11m,。公共出入口內(nèi)外,、公共走廊、公共樓梯,、電梯廳等處的地面應(yīng)采用防滑鋪裝,，地面靜摩擦系數(shù)不應(yīng)小于0.6。

實(shí)心樓板厚度不應(yīng)小于1分米

在結(jié)構(gòu)方面,，要求住宅建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí),，新建住宅建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)實(shí)心樓板厚度不應(yīng)小于100mm。

在室內(nèi)方面,，住宅臥室,、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應(yīng)符合臥室分戶墻及分戶樓板兩側(cè)房間之間的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化聲壓級(jí)差與粉紅噪聲頻譜修正量之和不應(yīng)小于50dB,。臥室,、起居室樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)不應(yīng)大于65dB。

每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)臥室或起居室能滿足日照標(biāo)準(zhǔn),；臥室,、起居室、廚房均應(yīng)有直接采光,；自然通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于地面面積的5%等等,。

業(yè)界解讀：

新規(guī)激發(fā)改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,，新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》突出了“安全,、舒適,、綠色,、智慧”的具體要求，通過系統(tǒng)性技術(shù)規(guī)定補(bǔ)齊當(dāng)下存在的居住短板,，是提升居住品質(zhì),，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，標(biāo)志著我國(guó)住宅建設(shè)從“有的住”向“住得好”在規(guī)范層面邁出了一大步,，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ),。

在提升居住舒適性方面，層高標(biāo)準(zhǔn)從傳統(tǒng)2.8米提升至不低于3米,，解決吊頂后空間壓抑問題,，也能更有利于室內(nèi)通風(fēng)采光。而對(duì)每套住宅提出滿足日照標(biāo)準(zhǔn),，并且在夏熱冬冷地區(qū)需預(yù)留供暖空調(diào)設(shè)施,，也更好提升居住的健康度。

在強(qiáng)化適老化方面,，規(guī)范中要求4層及以上住宅必須設(shè)置電梯,，也是更好方便老年人與行動(dòng)不便者出行，建筑空間設(shè)計(jì)需考慮輪椅通行,、扶手安裝等細(xì)節(jié),，更是體現(xiàn)老齡化社會(huì)的包容性。

此外,，多維度強(qiáng)化規(guī)范要求,，包括節(jié)能、雨水徑流控制,、可再生能源利用等技術(shù)措施,，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。以及引入智慧社區(qū)概念,，要求住宅配備智能化設(shè)施,，提升管理效率與居住便利性。對(duì)于安全性方面,，也明確建筑需在設(shè)計(jì)年限內(nèi)滿足抗震,、防火等要求，并限制擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu),。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，從2023年開始，剛需大多數(shù)開始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住,，新房市場(chǎng)開始主要面向改善型住房需求,。新房市場(chǎng)供給的項(xiàng)目，基本上開始向配套完善,、品質(zhì)優(yōu)越,、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的“好房子”靠攏,。很多改善型產(chǎn)品,，特別是一些低密度項(xiàng)目已經(jīng)開始試行3米層高，且已經(jīng)在層高,、隔聲,、降噪,、安全、服務(wù)一老一小等方面加大投入,，甚至開始內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng),。此次發(fā)布的新規(guī)作為底線指標(biāo)，提高住房建筑標(biāo)準(zhǔn),，利好所有買新房的人群,。

他認(rèn)為，住宅新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布,，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望,，促進(jìn)換房需求，也讓市場(chǎng)上的產(chǎn)品供給更加多元多樣,。在換房需求釋放出來以后,，會(huì)帶動(dòng)二手房掛牌，促進(jìn)新市民,、年輕人上車,，帶動(dòng)構(gòu)建先租后買、先小后大,，先上車后改善,、逐步提升居住福利的梯度購(gòu)房消費(fèi)模式，這也是我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑,，也是房地產(chǎn)的新模式,。