住宅新規(guī)來了。

3月31日,，住建部正式發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《住宅新規(guī)》），自2025年5月1日起實施,。

住宅新規(guī)從基本規(guī)定、居住環(huán)境,、建筑空間,、結構、室內(nèi)環(huán)境,、建筑設備6大方面作出相應要求,，比如新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯,，提高墻體和樓板隔聲性能,，提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬,，提高陽臺等臨空處欄桿高度等等,。

該規(guī)范整合了28項現(xiàn)行標準，經(jīng)3年調(diào)研及200余次專家論證形成,。在新規(guī)出臺之后建設的住宅,，有望在空間舒適性、聲光熱環(huán)境,、安全防護與智能化配套以及適老與無障礙系統(tǒng)設計等方面得到優(yōu)化和提升,。

臥室的使用面積不應小于5m2

在綠地方面，要求新區(qū)項目人均集中綠地面積不應小于0.50m2,舊區(qū)改建項目人均集中綠地面積不應小于0.35m2,，集中綠地寬度不應小于8m等,。

住宅項目場地的自然坡度大于8.0%時，應采用臺地式布局方式,，且臺地之間應設護坡或擋土墻等支擋結構,。住宅項目場地豎向設計應有利于雨水徑流的控制和雨水的資源化利用，并應滿足防洪排澇的要求。

在建筑空間方面,，要求臥室的使用面積不應小于5m2；兼起居室的臥室使用面積不應小于9m2,；臥室短邊凈寬不應小于1.80m,。新建住宅建筑的層高不應低于3.00m；臥室,、起居室的室內(nèi)凈高不應低于2.60m,，局部凈高不應低于2.20m，且局部凈高低于2.60m的面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3,；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室,、起居室時，室內(nèi)凈高不低于2.20m的使用面積不應小于室內(nèi)使用面積的1/2,；廚房,、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于2.20m。廚房的使用面積不應小于3.5m2,。

此外,，要求臥室、起居室和廚房不應布置在地下室,。每套住宅的衛(wèi)生間應至少配置便器,、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生器具或預留安裝位置及條件,。便器,、洗浴器和洗面器集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應小于2.5m2等，衛(wèi)生間不應直接布置在其他住戶的臥室,、起居室,、廚房或餐廳的上層。

套內(nèi)入口過道凈寬不應小于1.10m,；通往臥室,、起居室的過道凈寬不應小于1.00m；通往廚房,、衛(wèi)生間,、貯藏室的過道凈寬不應小于0.90m。新建住宅建筑戶門通行凈寬不應小于0.90m,，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應小于0.80m,。臥室門的通行凈寬不應小于0.80m，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應小于0.70m,，并應預留無障礙改造的條件,。

陽臺欄桿凈高不低于1.2m

在陽臺方面，要求陽臺欄桿凈高不應低于1.20m，陽臺欄桿應采取防止攀登的措施,；各套住宅之間毗連的陽臺應設分戶隔板,。

臨空外窗的窗臺距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時，應配置防護設施,，防護設施的高度應由室內(nèi)地面或可登踏面起算,，且不應小于0.90m。當凸窗窗臺高度小于或等于0.45m時,，其防護設施高度應從窗臺面起算,，且不應小于0.90m：當凸窗窗臺高度大于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算,，且不應小于0.60m,；凸窗的防護設施應貼外窗設置。

在公共空間方面,，設有公共走廊時,，走廊凈寬不應小于1.20m，凈高不應低于2.20m,；當設置封閉外廊時,，應設可開啟的窗扇。公共樓梯方面,，當最高人戶層樓面距室外設計地面的高度不超過15m時,，公共樓梯一邊設有欄桿的，其梯段凈寬不應小于1.00m,；公共樓梯兩側均為墻體的,，其梯段凈寬不應小于1.10m。當最高入戶層樓面距室外設計地面的高度超過15m時,，公共樓梯的梯段凈寬不應小于1.10m,。

樓梯井凈寬大于0.11m時，必須采取防止人員墜落和兒童攀登的措施,。電梯井道及電梯機房,、水泵機房等產(chǎn)生噪聲或振動的房間不應緊鄰臥室布置。

新建住宅四層樓以上應設電梯

對新建住宅建筑電梯的設置,，要求最高入戶層為四層及四層以上,，或最高人戶層樓面距室外設計地面高度超過9m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置1臺電梯,。最高人戶層為十二層及十二層以上,，或最高人戶層樓面距室外設計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置2臺電梯,。設有電梯的住宅單元,，應至少有1臺電梯滿足：轎廂門凈寬不應小于0.90m,；采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小于1.60m,，短邊尺寸不應小于1.50m,，采用深轎廂時，轎廂寬度不應小于1.10m,，深度不應小于2.10m,。4電梯緊急呼叫按鈕的中心距地面高度應為0.85m等。

既有住宅建筑加裝電梯,，不應影響建筑結構安全性和正常使用功能,。加裝電梯的載重量不應小于320kg,，轎廂門凈寬不應小于0.80m,。每個住宅單元至少應有1個無障礙公共出入口。公共出入口的外門通行凈寬不應小于1.10m,。當外門為雙扇門時,，至少應有1扇門的通行凈寬不小于0.80m。

公共出入口位于陽臺,、外廊及并樓梯平臺的下部時,，應采取防止墜物傷害的安全措施。公共出入口上方應設雨篷,，雨篷的寬度不應小于門洞的寬度,，雨篷的挑出長度應超過門扇開啟時的最遠點，且不應小于1.00m,。當公共出入口臺階總高度超過0.70m且側面臨空時,，臺階和平臺的臨空側面應設防護設施，且防護設施凈高不應低于1.20m,。

外廊,、室內(nèi)回廊、內(nèi)天并,、室外樓梯及上人屋面等臨空處應設防護欄桿,，欄桿凈高不應低于1.20m；欄桿應有防止攀登和物品墜落的措施,，欄桿豎向桿件間的凈距不應大于0.11m,。公共出入口內(nèi)外、公共走廊,、公共樓梯,、電梯廳等處的地面應采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數(shù)不應小于0.6,。

實心樓板厚度不應小于1分米

在結構方面,，要求住宅建筑結構的安全等級不應低于二級,，新建住宅建筑的鋼筋混凝土結構實心樓板厚度不應小于100mm。

在室內(nèi)方面,，住宅臥室,、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應符合臥室分戶墻及分戶樓板兩側房間之間的計權標準化聲壓級差與粉紅噪聲頻譜修正量之和不應小于50dB,。臥室,、起居室樓板的計權標準化撞擊聲壓級不應大于65dB。

每套住宅應至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準,；臥室,、起居室、廚房均應有直接采光,；自然通風開口面積不應小于地面面積的5%等等,。

業(yè)界解讀：

新規(guī)激發(fā)改善住房的愿望，促進換房需求

58安居客研究院院長張波指出,，新的《住宅項目規(guī)范》突出了“安全,、舒適、綠色,、智慧”的具體要求,，通過系統(tǒng)性技術規(guī)定補齊當下存在的居住短板，是提升居住品質(zhì),，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措,，標志著我國住宅建設從“有的住”向“住得好”在規(guī)范層面邁出了一大步，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎,。

在提升居住舒適性方面,，層高標準從傳統(tǒng)2.8米提升至不低于3米，解決吊頂后空間壓抑問題,，也能更有利于室內(nèi)通風采光,。而對每套住宅提出滿足日照標準，并且在夏熱冬冷地區(qū)需預留供暖空調(diào)設施,，也更好提升居住的健康度,。

在強化適老化方面，規(guī)范中要求4層及以上住宅必須設置電梯,，也是更好方便老年人與行動不便者出行,，建筑空間設計需考慮輪椅通行、扶手安裝等細節(jié),，更是體現(xiàn)老齡化社會的包容性,。

此外，多維度強化規(guī)范要求,，包括節(jié)能,、雨水徑流控制,、可再生能源利用等技術措施，推動可持續(xù)發(fā)展,。以及引入智慧社區(qū)概念,，要求住宅配備智能化設施，提升管理效率與居住便利性,。對于安全性方面,，也明確建筑需在設計年限內(nèi)滿足抗震、防火等要求,，并限制擅自改動承重結構,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2023年開始,，剛需大多數(shù)開始轉向二手住房和租賃居住,，新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場供給的項目,，基本上開始向配套完善,、品質(zhì)優(yōu)越,、服務良好,、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品,，特別是一些低密度項目已經(jīng)開始試行3米層高,，且已經(jīng)在層高、隔聲,、降噪,、安全、服務一老一小等方面加大投入,，甚至開始內(nèi)卷式競爭,。此次發(fā)布的新規(guī)作為底線指標，提高住房建筑標準,，利好所有買新房的人群,。

他認為，住宅新標準的發(fā)布,，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望,，促進換房需求，也讓市場上的產(chǎn)品供給更加多元多樣,。在換房需求釋放出來以后,，會帶動二手房掛牌，促進新市民,、年輕人上車,，帶動構建先租后買,、先小后大，先上車后改善,、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式,，這也是我國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式,。