居民杠桿率猛增

“中國(guó)的居民杠桿率近年來增長(zhǎng)非?？?，居民的負(fù)債占整個(gè)GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%?！标愱筛嬖V記者，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)達(dá)到44%,。而每一輪房?jī)r(jià)的上漲,，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。

另一組數(shù)據(jù)更有說服力,。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示,，住戶部門（指?jìng)€(gè)人群體）的中長(zhǎng)期新增貸款4773億元,，占7月全部新增貸款比例超過100%（7月人民幣新增貸款4636億元）,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元,，增長(zhǎng)54.6%,。

“從金融機(jī)構(gòu)的角度來看,，目前個(gè)人住房按揭貸款仍是各個(gè)銀行爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)資源，這也就是居民大加杠桿的原因,?！眰ゼ伟步輩顷粚?duì)上證報(bào)記者說，雖然目前北京各大銀行發(fā)放的房貸利率已經(jīng)很少再有“83折”,，大多以“85折”和“90折”為主，但平均測(cè)算下來,，其首套房的利率仍處于歷史新低,。

“根據(jù)融360的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度末,，全國(guó)首套房平均利率為4.54%,，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低,。一季度末76.98%的銀行提供優(yōu)惠利率,。從利率水平看，一季度末一線城市首套房平均利率4.27%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率87折；二線城市首套房平均利率4.45%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率91折,；三線城市首套房平均利率4.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率95折,?！迸d業(yè)證券閻常銘在研報(bào)中寫道。

在他們團(tuán)隊(duì)看來,，在利率市場(chǎng)化和金融自由化階段,，商業(yè)銀行持續(xù)增加對(duì)于住房按揭貸款的偏好，是一種重復(fù)國(guó)外主要經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)配置行為的歷史規(guī)律,。這似乎意味著,，如果宏觀調(diào)控政策沒有特別約束，住房按揭貸款仍是商業(yè)銀行的“香餑餑”,。

今年年初,，央行行長(zhǎng)周小川曾表示，我國(guó)個(gè)人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低,，很多國(guó)家占總貸款比例為40%-50%,，中國(guó)大概在百分之十幾左右,，銀行也覺得個(gè)人住房貸款相對(duì)比較安全?！斑@一態(tài)度和看法,，也令市場(chǎng)鼓舞?！迸d業(yè)證券研究員這樣分析,。然而，從另一個(gè)角度來看,，中國(guó)按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率明顯上升,，其中的隱憂不得不令人關(guān)注。

廣發(fā)證券樂加棟團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì),，目前中國(guó)按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率為39%,，壓力相對(duì)較大。他們預(yù)計(jì),，整個(gè)2016年還款負(fù)擔(dān)率將接近40%,。“對(duì)于今年按揭貸款購房的居民家庭而言,，若未來收入出現(xiàn)波動(dòng),，還款壓力可能進(jìn)一步加大?！?/p>

根據(jù)他們的測(cè)算,，2011年-2012年中國(guó)居民按揭還款負(fù)擔(dān)率在20%以下，2015年升至28%,。由此來看,，2016年居民購房的杠桿率確確實(shí)實(shí)在猛增。

陳晟告訴記者,，中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比高達(dá)0.46,，已經(jīng)超過日本泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升,。

“如果房貸增速維持在25%到30%,，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的0.5水平,?！标愱刹粺o憂慮地說。

公司債規(guī)模暴漲

開發(fā)商集中發(fā)行公司債,，成為助推房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)杠桿，很多“地王”也由此誕生,。

2016年1月14日,，保利地產(chǎn)發(fā)布公告,，最終確定第一期公司債券的票面利率為2.95%，發(fā)行規(guī)模為25億元,?！?.95%的低利率，讓企業(yè)發(fā)債動(dòng)力十足,?！睎|興證券固定收益分析師鄭良海說。

記者收集到的材料顯示,，這25億元公司債被基金（鵬華弘實(shí),、中銀新財(cái)富）認(rèn)購約3億元?！笆Ｏ碌?2億元應(yīng)該是銀行,、保險(xiǎn)、社保等吃進(jìn)的,?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，雖然這類公司債收益率低,，但其流動(dòng)性好,，還有質(zhì)押回購加杠桿的便利，因此只能是資金成本更低的機(jī)構(gòu)購入配置,。

“目前,，5年期AAA房產(chǎn)企業(yè)發(fā)行利率在3.15%-3.2%，AA級(jí)在3.5%-4.5%,，整體上與去年相比下降將近80bp-100bp,。”鄭良海說,，與以往開發(fā)貸作為開發(fā)商的資金來源不同,，近一年來房企發(fā)行公司債成為撬動(dòng)樓市的另一個(gè)杠桿。

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