居民杠桿率猛增
“中國的居民杠桿率近年來增長非常快,，居民的負(fù)債占整個GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%,。”陳晟告訴記者,，2016年這個數(shù)字估計會達(dá)到44%。而每一輪房價的上漲,，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升,。
另一組數(shù)據(jù)更有說服力。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示,，住戶部門（指個人群體）的中長期新增貸款4773億元,，占7月全部新增貸款比例超過100%（7月人民幣新增貸款4636億元）,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個人按揭貸款13305億元，增長54.6%,。
“從金融機(jī)構(gòu)的角度來看,，目前個人住房按揭貸款仍是各個銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)資源，這也就是居民大加杠桿的原因,?！眰ゼ伟步輩顷粚ι献C報記者說，雖然目前北京各大銀行發(fā)放的房貸利率已經(jīng)很少再有“83折”,，大多以“85折”和“90折”為主,，但平均測算下來，其首套房的利率仍處于歷史新低,。
“根據(jù)融360的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù),，一季度末，全國首套房平均利率為4.54%,，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低,。一季度末76.98%的銀行提供優(yōu)惠利率。從利率水平看,，一季度末一線城市首套房平均利率4.27%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率87折；二線城市首套房平均利率4.45%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率91折,；三線城市首套房平均利率4.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率95折,?！迸d業(yè)證券閻常銘在研報中寫道。
在他們團(tuán)隊看來,，在利率市場化和金融自由化階段,，商業(yè)銀行持續(xù)增加對于住房按揭貸款的偏好，是一種重復(fù)國外主要經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)配置行為的歷史規(guī)律,。這似乎意味著,，如果宏觀調(diào)控政策沒有特別約束，住房按揭貸款仍是商業(yè)銀行的“香餑餑”,。
今年年初,，央行行長周小川曾表示，我國個人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低,，很多國家占總貸款比例為40%-50%,，中國大概在百分之十幾左右，銀行也覺得個人住房貸款相對比較安全,?！斑@一態(tài)度和看法,，也令市場鼓舞?！迸d業(yè)證券研究員這樣分析。然而,，從另一個角度來看,，中國按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率明顯上升，其中的隱憂不得不令人關(guān)注,。
廣發(fā)證券樂加棟團(tuán)隊統(tǒng)計,，目前中國按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率為39%，壓力相對較大,。他們預(yù)計,，整個2016年還款負(fù)擔(dān)率將接近40%?！皩τ诮衲臧唇屹J款購房的居民家庭而言,，若未來收入出現(xiàn)波動，還款壓力可能進(jìn)一步加大,?！?/p>
根據(jù)他們的測算，2011年-2012年中國居民按揭還款負(fù)擔(dān)率在20%以下,，2015年升至28%,。由此來看，2016年居民購房的杠桿率確確實實在猛增,。
陳晟告訴記者,，中國在2015年底的居民房貸收入比高達(dá)0.46，已經(jīng)超過日本泡沫時期的水平,，而且目前仍在飛速上升,。
“如果房貸增速維持在25%到30%，預(yù)計到2020年,，中國的房貸收入比會達(dá)到美國次貸危機(jī)時期的0.5水平,。”陳晟不無憂慮地說,。
公司債規(guī)模暴漲
開發(fā)商集中發(fā)行公司債,，成為助推房價上漲的另一個杠桿，很多“地王”也由此誕生,。
2016年1月14日,，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，最終確定第一期公司債券的票面利率為2.95%,，發(fā)行規(guī)模為25億元,?！?.95%的低利率，讓企業(yè)發(fā)債動力十足,?！睎|興證券固定收益分析師鄭良海說。
記者收集到的材料顯示,，這25億元公司債被基金（鵬華弘實,、中銀新財富）認(rèn)購約3億元?！笆Ｏ碌?2億元應(yīng)該是銀行,、保險、社保等吃進(jìn)的,?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者說，雖然這類公司債收益率低,，但其流動性好,，還有質(zhì)押回購加杠桿的便利，因此只能是資金成本更低的機(jī)構(gòu)購入配置,。
“目前,，5年期AAA房產(chǎn)企業(yè)發(fā)行利率在3.15%-3.2%，AA級在3.5%-4.5%,，整體上與去年相比下降將近80bp-100bp,。”鄭良海說,，與以往開發(fā)貸作為開發(fā)商的資金來源不同,，近一年來房企發(fā)行公司債成為撬動樓市的另一個杠桿。
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