國家統(tǒng)計局,、中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年8月26日，房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元,，平均利率僅為5.16%,，規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2015年全年的151%。
鄭良海告訴記者,，相較其他行業(yè),，房地產(chǎn)自2014年“9·30”新政后開始回暖，房企也隨之成為公司債的發(fā)行主力,。2015年頒布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》（以下簡稱“新辦法”）實施以來,，房企發(fā)債更是快速上升，發(fā)行成本要低于其他行業(yè),?！斑@有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)未來幾年會有一個行業(yè)風(fēng)險釋放過程?！彼f,。
對此,，中國人民銀行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中發(fā)債可能造成未來集中違約”。
“據(jù)Wind統(tǒng)計,，今年上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.4%,，其中32家企業(yè)負(fù)債率已突破80%。而受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及調(diào)控政策影響,，近年來地產(chǎn)行業(yè)整體增速換擋,、內(nèi)部結(jié)構(gòu)重構(gòu)，房企盈利狀況和償債能力下降,、信用基本面持續(xù)弱化,，此時低成本集中發(fā)債可能導(dǎo)致未來集中違約?！蓖蹒f,。
鄭良海告訴記者：“2012年-2016年9月，房企每年發(fā)行公司債規(guī)模分別為4億,、10億,、161億、4342億,、6756億,。資金向地產(chǎn)領(lǐng)域的堆積，既撬動房價不斷上漲,，又造成風(fēng)險不斷累積,，預(yù)計在2018年后風(fēng)險會開始逐漸顯露?！?/p>
“政府出臺‘新辦法’確實給很多企業(yè)帶來了實惠,，但是有些企業(yè)有了錢，高價拿地,，導(dǎo)致‘地王’頻出,，進(jìn)而推高樓市預(yù)期，形成‘賭博’式的惡性循環(huán),?！狈缎_說，從現(xiàn)實來看,，賭對的企業(yè)當(dāng)然高興,。而且，當(dāng)年的“地王”都賭對了,，這自然加劇了開發(fā)商間的“博彩”心理,。此現(xiàn)象既令人深思，也令人不安。
潛在風(fēng)險在積累
無論是居民按揭貸款,，還是開發(fā)商公司債,，這兩大金融杠桿潛在風(fēng)險的上升顯而易見。道理很簡單,，天下沒有只漲不跌的商品,。
記者在采訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是從房價收入比,、租售比等評價指標(biāo)來看,，還是從供需關(guān)系的角度來看，目前一,、二線城市的房價均存在“泡沫”是不爭的事實,。
多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家向記者表示，按照國際上比較通行的說法,，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區(qū)間,，顯然中國一、二線城市已經(jīng)偏離了這個區(qū)間,。
國家統(tǒng)計局官網(wǎng)的一份材料顯示,，2006年，我國平均房價收入比為6.7,，仍屬于可接受范圍,，與國際平均水平也較接近。
但據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示,，2015年,，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2,。
深圳、上海和北京等一線城市的這一數(shù)值則更高,，深圳為27.7,，上海為20.8，北京為18.1,，而
廈門
（16.6）,、福州（14.7）、杭州（11.3）等東部二線城市也在趕超,。相比之下,，紐約的房價收入比在8左右，東京在10左右,，倫敦在12左右,，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房價不比國內(nèi)一線城市便宜,，但其房價收入比要遠(yuǎn)低于中國,。
按照國際標(biāo)準(zhǔn),，一般市場經(jīng)濟(jì)程度高的發(fā)達(dá)國家或地區(qū)租售比在1：100至200之間是比較合理的。
“如果出租,，我買的房子需要近90年才能收回成本,。”在金融業(yè)工作的周逸說,，前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子,，當(dāng)時價格在每平方米6萬元左右，短短兩三年時間,，租金只漲了千元,，房價則翻了一番，保守估計租售比已經(jīng)達(dá)到1：880,。
從供求關(guān)系來分析,，高房價也很難找到合理的解釋。
“目前中國最不缺的就是房子,?！蓖跣V一針見血地指出。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也向記者表示,，目前三,、四線城市去庫存壓力是擺在眼前的，而一,、二線城市的供需也沒有想象中的那么緊張,，更多的是投資需求。
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