實際上,，“高房價已經(jīng)抑制了很多剛需,，這部分人群被擠出了這個‘資金為王’的市場,?！蓖跣V說，即使放開“限購”,，若不借助“杠桿”的力量,，也沒有多少人能買得起房子,，除非居民收入大幅上漲,。目前,，樓市的杠桿率是多少呢？如果是首套,，首付20%,，杠桿率是1：5。因此,，如果市場調(diào)整,，一些杠桿率較高的人群,、項目等，將首當其沖受到波及,。
值得注意的是,，居民部門加杠桿，曾被認為可以收到內(nèi)部杠桿騰挪和加快房地產(chǎn)去庫存的“一石二鳥”之效,，但實際上事與愿違,。
“居民部門加杠桿并不能有效去化房地產(chǎn)庫存。年初至今,，居民部門杠桿率上升2%左右，但期房和現(xiàn)房總庫存量仍在增加,，尤其是庫存壓力大的三,、四線城市，沒有實質(zhì)性去化,?！比A創(chuàng)證券分析師牛播坤說。
據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計,，從2015年二季度開始,，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升,，今年年初至今累計增速高達30%,，新開工面積同比增速也在年初大幅回升，庫存依舊處于高位,。
政策調(diào)控何去何從
目前,，房地產(chǎn)市場的風險與調(diào)控的難度都在增加。一些專家認為,，如果調(diào)控得當,，風險度會降低。當然,，調(diào)控也面臨著防風險和去庫存的兩難,，但顯然問題越拖會越復雜。
近日,，方正證券的一份題為《全球歷次房地產(chǎn)泡沫（房地產(chǎn)周期研究之八）》的研報引起了市場人士關(guān)注,。其中，有幾個總結(jié)性的觀點,，值得參考：
其一,，雖然時代和國別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激,；其二,，雖然時代和國別不同,，但歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)；其三,、如果缺乏人口,、城鎮(zhèn)化基本面支持，房地產(chǎn)泡沫破裂后調(diào)整恢復時間更長,；其四,，中國應警惕并控制當前的房地產(chǎn)泡沫。
事實上,，“高層已提出必須對資產(chǎn)泡沫高度警惕,，因此必須抑制房價的過快上漲?！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林對上證報記者表示,，房子已經(jīng)不再是投資首選品，這是大勢所趨,。對于部分二線城市的持續(xù)上漲,，要給予足夠重視，并適時“分城施策”,、“從嚴管控”,。
9月6日，住建部發(fā)布貫徹《法治政府建設實施綱要（2015-2020年）》的實施方案,。方案再次重申,，要完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。要根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實際,，堅持分類調(diào)控,，因城施策。堅持加強政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進,，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展和群眾居住需求相適應,。
但在經(jīng)濟學家李迅雷看來，當前房地產(chǎn)政策的調(diào)控面臨兩難選擇,。如果調(diào)控不當,，或?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)風險集中釋放；如果通過多種舉措來維持目前房價水平,，則越往后,，人口越老齡化，流動人口越少,，調(diào)控難度越大,。
對于一、二線城市房價“變異”,，決不能放任自流,。陽光100集團常務副總裁范小沖說：“這考驗著調(diào)控的智慧,。”
范小沖認為：“化解樓市風險,，根本上還是要通過改革創(chuàng)新,，發(fā)展好實體經(jīng)濟，減少對房地產(chǎn)的依靠來推進,，而不是簡單地‘去杠桿’,。”
記者也注意到,，央行副行長易綱近日在G20發(fā)布會上表示,，中國去年底總體杠桿率達234%，處于偏高水平,。但政府和個人的杠桿與其他國家相比并不高,，企業(yè)的杠桿率較高。中國總體杠桿率較高,，短期還會上升，但要控制增長速度,。杠桿率一年增9個百分點太快了,，短期要穩(wěn)杠桿，就是將這一速度降下來,。
陳晟也認為,，目前來看，“雙杠桿”下調(diào)控應“穩(wěn)中有進”,，既要穩(wěn)住杠桿,，又要有針對性地抑制一、二線城市的地產(chǎn)泡沫,，歸根結(jié)底還是要通過發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),，打造出新的支柱型產(chǎn)業(yè)來解決問題。
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