實(shí)際上,，“高房價(jià)已經(jīng)抑制了很多剛需,，這部分人群被擠出了這個(gè)‘資金為王’的市場(chǎng)?！蓖跣V說,，即使放開“限購”,，若不借助“杠桿”的力量,，也沒有多少人能買得起房子，除非居民收入大幅上漲,。目前,，樓市的杠桿率是多少呢？如果是首套,，首付20%,，杠桿率是1：5。因此,，如果市場(chǎng)調(diào)整,，一些杠桿率較高的人群、項(xiàng)目等,，將首當(dāng)其沖受到波及,。

值得注意的是，居民部門加杠桿,，曾被認(rèn)為可以收到內(nèi)部杠桿騰挪和加快房地產(chǎn)去庫存的“一石二鳥”之效,，但實(shí)際上事與愿違。

“居民部門加杠桿并不能有效去化房地產(chǎn)庫存,。年初至今,，居民部門杠桿率上升2%左右，但期房和現(xiàn)房總庫存量仍在增加,，尤其是庫存壓力大的三,、四線城市，沒有實(shí)質(zhì)性去化,?！比A創(chuàng)證券分析師牛播坤說。

據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì),，從2015年二季度開始,，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升,，今年年初至今累計(jì)增速高達(dá)30%,，新開工面積同比增速也在年初大幅回升，庫存依舊處于高位,。

政策調(diào)控何去何從

目前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控的難度都在增加。一些專家認(rèn)為,，如果調(diào)控得當(dāng),，風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)降低。當(dāng)然,，調(diào)控也面臨著防風(fēng)險(xiǎn)和去庫存的兩難,，但顯然問題越拖會(huì)越復(fù)雜,。

近日，方正證券的一份題為《全球歷次房地產(chǎn)泡沫（房地產(chǎn)周期研究之八）》的研報(bào)引起了市場(chǎng)人士關(guān)注,。其中,，有幾個(gè)總結(jié)性的觀點(diǎn)，值得參考：

其一,，雖然時(shí)代和國別不同,，但歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動(dòng)性過剩和低利率的刺激；其二,，雖然時(shí)代和國別不同,，但歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)；其三,、如果缺乏人口,、城鎮(zhèn)化基本面支持，房地產(chǎn)泡沫破裂后調(diào)整恢復(fù)時(shí)間更長,；其四,，中國應(yīng)警惕并控制當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫。

事實(shí)上,，“高層已提出必須對(duì)資產(chǎn)泡沫高度警惕,，因此必須抑制房價(jià)的過快上漲?！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林對(duì)上證報(bào)記者表示,，房子已經(jīng)不再是投資首選品,，這是大勢(shì)所趨,。對(duì)于部分二線城市的持續(xù)上漲，要給予足夠重視,，并適時(shí)“分城施策”,、“從嚴(yán)管控”。

9月6日,，住建部發(fā)布貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020年）》的實(shí)施方案,。方案再次重申，要完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際,，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策,。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場(chǎng)作用相促進(jìn),，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。

但在經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來,，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)控面臨兩難選擇,。如果調(diào)控不當(dāng),，或?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放；如果通過多種舉措來維持目前房價(jià)水平,，則越往后,，人口越老齡化，流動(dòng)人口越少,，調(diào)控難度越大,。

對(duì)于一、二線城市房價(jià)“變異”,，決不能放任自流,。陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說：“這考驗(yàn)著調(diào)控的智慧?！?/p>

范小沖認(rèn)為：“化解樓市風(fēng)險(xiǎn),，根本上還是要通過改革創(chuàng)新，發(fā)展好實(shí)體經(jīng)濟(jì),，減少對(duì)房地產(chǎn)的依靠來推進(jìn),，而不是簡(jiǎn)單地‘去杠桿’?！?/p>

記者也注意到,，央行副行長易綱近日在G20發(fā)布會(huì)上表示，中國去年底總體杠桿率達(dá)234%,，處于偏高水平,。但政府和個(gè)人的杠桿與其他國家相比并不高，企業(yè)的杠桿率較高,。中國總體杠桿率較高,，短期還會(huì)上升，但要控制增長速度,。杠桿率一年增9個(gè)百分點(diǎn)太快了,，短期要穩(wěn)杠桿，就是將這一速度降下來,。

陳晟也認(rèn)為,，目前來看，“雙杠桿”下調(diào)控應(yīng)“穩(wěn)中有進(jìn)”,，既要穩(wěn)住杠桿,，又要有針對(duì)性地抑制一、二線城市的地產(chǎn)泡沫,，歸根結(jié)底還是要通過發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),，打造出新的支柱型產(chǎn)業(yè)來解決問題。

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