廣西社科院社會學研究所研究員羅國安認為,，農(nóng)民進城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟問題,，也是社會問題,。
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2015年12月份，人民日報曾兩日兩文談樓市
人民日報兩日兩文談樓市：去庫存,，房價能降多少,？
編者按：中央經(jīng)濟工作會議之后,，人民日報連續(xù)兩日刊登文章講“化解房地產(chǎn)庫存”,，昨日推出“這么多房子，究竟怎么賣”,，提出化解樓市庫存得靠開發(fā)商自己,，適當降價是最明智的選擇，引起巨大反響。今日推出“去庫存,，房價能降多少”,，分別從“農(nóng)民工買房對去庫存有何效果”“降低商品房價格，政府能做啥”“讓房地產(chǎn)商割肉,，他們情愿嗎”三個問題出發(fā),。
原標題：去庫存，房價能降多少（民生三問·化解房地產(chǎn)庫存②）
本報記者商旸劉念齊志明胡雅婷
《人民日報》（2015年12月24日11版）
一提房子,，大家最關(guān)心房價,。中央經(jīng)濟工作會議提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,，適當降低商品住房價格,，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度,。那么在去庫存的過程中,，房價能否下降，能下降多少,？
一問
農(nóng)民工買房對去庫存有何效果
理論上10%的農(nóng)民工市民化就能消化庫存,，關(guān)鍵要看政府的支持力度
記者：進城農(nóng)民工大概有多少潛在購房需求？
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人,。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套,；
商品房
待售面積6.8億平方米,，折合約680萬套。從這些數(shù)據(jù)中可以看出,，理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化,，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。
然而,，農(nóng)民工就業(yè)地和其可以買得起的住房所在的地方,，往往是分開的。比如90個重點城市的住房,，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的住房,，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市、縣城或建制鎮(zhèn),，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度,。
海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、海南錄德房地產(chǎn)股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看,，農(nóng)民工群體有購房需求,，這部分流動人口是未來購房的主力人群,。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求，還要看政府出臺什么樣的政策,，支持力度有多大,。
記者：以目前的房價水平看，如何支持才能讓農(nóng)民工付得起首付款,？
劉洪玉：讓農(nóng)民工進入商品住宅市場買房,，支付有困難。做個測算：當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米,，如果按照90平方米估算,，加上稅費、裝修等費用,，保守計算一套房子總費用為50萬元,。
據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元,。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作,，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍,。30%的首付,，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用,，負擔也挺大,。
從這個意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房,，必須要有政府的補貼,。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房、對購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠,，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式,。要能夠做到這些，必須要對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進行改革,，為政府給新落戶農(nóng)民工進行各種形式的補貼提供政策依據(jù),。
邱廷錄：近幾年我國農(nóng)民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧,，在二,、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會更高,。而本科畢業(yè)生在二,、三線城市工作兩三年后，月工資也僅達到3000元左右,。所以,，只要農(nóng)民工肯吃苦,，收入并不是大問題,。以一線城市的收入去三,、四線城市買房，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大,，但也不可能所有人均能買得起房,，總會有一部分人群是選擇租房的。
記者：讓農(nóng)民工形成真正的購房能力,，還應(yīng)配套哪些措施,？
劉洪玉：促進農(nóng)民工市民化，更多的是從促進城鎮(zhèn)化發(fā)展,、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度看的,。一個農(nóng)民工家庭，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入,，政府再提供必要的基本公共服務(wù),，就具備了成為真正的市民的條件，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求,。
如果能夠在政策支持下實現(xiàn)購買或租住住房,，就會對消化庫存、帶動住房建設(shè)和投資有幫助,。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實現(xiàn)市民化,，即在政策性住房金融支持下買房的同時，實現(xiàn)市民化,，則會存在潛在金融風險,。
國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部宏觀經(jīng)濟研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民，讓他們成為購房主力,，這就要把他們納入到很多政策體系當中,，比如公租房、保障房等,。同時,，應(yīng)該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來。此外,，還得讓開發(fā)商降價,，讓房價合理回歸。這樣,，面積小的,、地段遠一些的，新市民就能負擔得起了,。
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