樓市資料圖
自2月22日起,，除了北京、上海,、廣州等一線城市,，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅,、營業(yè)稅征收比例將普遍降低,。加上此前降低購房首付比例,、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號,。
據(jù)粗略統(tǒng)計,，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政,。這些新政的內(nèi)容主要是哪些,？效果如何？
1問
各地去庫存組合拳有哪些
各地出臺的去庫存政策主要分為5類,。
第一,，住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50％,。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計,，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額,。
推進異地貸款,、提高貸款額度、延長貸款年限,、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”,。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策,，積極推進異地購房,。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等,。
第二，多地政府采取降低稅費,、契稅補貼等方式減輕購房者負擔(dān),。
甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33％，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費,。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措,。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1％的部分由地方財政補貼,；新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算,，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼,。
江西省南昌市日前正式出臺文件,，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算，預(yù)計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元,，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。
第三，加快農(nóng)民工市民化,，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施,。目前，山西,、山東,、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼,、規(guī)費減免,、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策,，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體,。
第四，不少地方利用棚戶區(qū)改造,，通過貨幣化安置,、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購,，福建等省明確表示不再新建公租房,。
此外，山西,、廣西,、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15％,。安徽等省住建廳要求,，確保貨幣化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80％以上,。河南出臺新政策探索“租售并舉”,，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房,。
第五,，實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革。山東,、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游,、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn),，開展多元化經(jīng)營,。如山東,、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店,、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn),、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園,、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等,。
針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū),，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地,，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地,。
2問
農(nóng)民買房積極性提高了嗎
記者走訪安徽、河南,、廣西等地樓市發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前三、四線城市去庫存壓力較大,，有的地區(qū)去化周期達30余月,。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市,?！?/p>
各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調(diào)查發(fā)現(xiàn),，按2015年的銷量算,，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月,，舞陽縣開始實行農(nóng)民進城補貼政策,，農(nóng)民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼,。目前,，前兩批73套房的補貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補貼99萬元,，第三批已上報50多套,，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢?！昂枚噢r(nóng)民都是沖著補貼來的,。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說,，今年春節(jié)期間就賣了40多套,，接近去年全年的銷量。
房價高仍是影響農(nóng)民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠,，從老家到省城合肥已有4年,，但一直沒有購房，“雖然有了幾萬元積蓄,，也看了一些遠離市中心的房子,，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍,?！?/p>
除了望而生畏的高房價，受訪農(nóng)民表示,，買房還擔(dān)心3個問題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源,？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入,？
廣西社科院社會學(xué)研究所研究員羅國安認為,，農(nóng)民進城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟問題,，也是社會問題,。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機會、子女上學(xué),、公共服務(wù),、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策,，使許多農(nóng)民放棄了進城定居的念想,，他們寧愿將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。
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