制圖/李曉軍　　

□　本報(bào)記者　　朱寧寧

2016年末,針對(duì)浙江溫州20年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題,人們總算盼來(lái)了官方的正式回應(yīng)——“兩不一正?！?。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華在相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上稱,國(guó)土資源部和住建部會(huì)商后回復(fù),可以采用“兩不一正常”的過(guò)渡性辦法處理,即不需要提出續(xù)期申請(qǐng),不收取費(fèi)用,正常辦理交易和登記手續(xù),。

去年11月,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》提出:“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期,?！?/p>

而王廣華的表態(tài),被解讀為“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排”在政策和實(shí)踐層面的一大突破。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題之所以備受關(guān)注,與當(dāng)下高漲的房?jī)r(jià)密不可分,越來(lái)越多的老百姓為了居者有其屋,只能傾囊買房,房屋成為普通老百姓最重要的財(cái)產(chǎn),。

此次國(guó)土資源部提出的“兩不一正?！边^(guò)渡性辦法回應(yīng)了社會(huì)高度關(guān)切,贏得了一片叫好聲。這五個(gè)字,也被網(wǎng)友評(píng)為“年度最好消息”,。

與此同時(shí),多位專家學(xué)者也發(fā)出不同聲音,認(rèn)為這只是一個(gè)“權(quán)宜之計(jì)”,沒(méi)有徹底解決問(wèn)題,只是過(guò)渡時(shí)期的暫時(shí)辦法,。“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后續(xù)期問(wèn)題十分重大而且復(fù)雜,用紅頭文件來(lái)解決這么大的問(wèn)題,還是有些欠妥,最終問(wèn)題的解決還是要靠立法,?！?/p>

眼下,民法典正在編纂中,保護(hù)民事權(quán)利作為一個(gè)重要內(nèi)容和原則貫穿其中,用民法典來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題,恰逢其時(shí)。但如何在法律上進(jìn)一步明確,多位受訪者比較一致的觀點(diǎn)是,問(wèn)題太過(guò)復(fù)雜,并非易事,。

顯然,住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題,既不是“掏不掏錢”的問(wèn)題,也不是簡(jiǎn)單的續(xù)期時(shí)間長(zhǎng)短問(wèn)題,。

爭(zhēng)議物權(quán)法“自動(dòng)續(xù)期”

我國(guó)在物權(quán)法出臺(tái)前,曾有兩個(gè)重要文件涉及住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題。

一個(gè)是1990年的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,其中規(guī)定,土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得,。這就是說(shuō),國(guó)家在收回土地使用權(quán)的同時(shí),也無(wú)償收回建筑物、其他附著物的所有權(quán),。

另一個(gè)是1994年的城市房地產(chǎn)管理法,。這部法律轉(zhuǎn)換了立場(chǎng),要求土地權(quán)利期限屆滿前權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)續(xù)期,未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未被批準(zhǔn)的,土地乃至房屋將被無(wú)償收回。即便得到批準(zhǔn),也要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

“這一做法用于工業(yè)商業(yè)用地,但用于民眾安身立命之本的住宅,顯然損及私人房屋所有權(quán),不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定,有?！Ｗo(hù)物權(quán),、有恒產(chǎn)者有恒心’的立法指導(dǎo)思想。此外,如果要求對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期,那么一個(gè)小區(qū)土地期限同時(shí)屆滿,數(shù)千戶過(guò)來(lái)辦理手續(xù),過(guò)大的工作量恐怕也是相關(guān)主管部門無(wú)法承擔(dān)的,?！北本┦蟹▽W(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛分析說(shuō),。

有鑒于此,2007年頒布實(shí)施的物權(quán)法,改變了城市房地產(chǎn)管理法的做法,。物權(quán)法第一百四十九條明確規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理,。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定,；沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。