但是,由于缺乏細(xì)則,對(duì)于自動(dòng)續(xù)期是不是需要繳納土地出讓金等問(wèn)題,并沒(méi)有明確,實(shí)踐中難以操作,。目前的爭(zhēng)議,也正是對(duì)這一條理解上的分歧,。“從立法目的和制度背景來(lái)看,顯然物權(quán)法第一百四十九條對(duì)于所謂自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定有特定內(nèi)涵,它只是針對(duì)我們過(guò)去的需要申請(qǐng),、需要重新簽訂合同做法所進(jìn)行的糾正,恐怕不能說(shuō)自動(dòng)續(xù)期就是自動(dòng)的無(wú)條件延期,?！币w說(shuō)。

立法前應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)政策

“用立法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題,并不容易,?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授、民法研究中心主任尹田在接受采訪(fǎng)時(shí)指出,目前一個(gè)最大的難點(diǎn)就是缺乏明確的經(jīng)濟(jì)政策,。

“立法解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題有一個(gè)重要前提,那就是必須要有一個(gè)明確的經(jīng)濟(jì)政策,。期滿(mǎn)后如何繳費(fèi)其實(shí)是政策而非法律問(wèn)題?！币镎f(shuō),政策不確定,立法上不可能用一個(gè)法條來(lái)強(qiáng)行規(guī)定一個(gè)制度,。

“只要房屋所有權(quán)存在,國(guó)家就不能收回土地使用權(quán),這是最基本的原則?！币锏挠^點(diǎn)十分明確,。在他看來(lái),這不僅僅是權(quán)利保護(hù)的問(wèn)題,還存在利益平衡的問(wèn)題。

“老百姓在房屋上的利益應(yīng)重點(diǎn)保護(hù),不要讓他們負(fù)擔(dān)過(guò)重,。目前房?jī)r(jià)高主要是因?yàn)榈貎r(jià)高,出于一些歷史原因,政府過(guò)分地利用了土地出讓政策,使得部分社會(huì)底層人員用畢生積蓄才能買(mǎi)房,甚至很多人成為房奴,因此在政策上本身就是有問(wèn)題的,所以在續(xù)期收費(fèi)的問(wèn)題上,就一定不能再出現(xiàn)過(guò)度的問(wèn)題,不能再增加老百姓的負(fù)擔(dān),否則會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定,對(duì)老百姓的產(chǎn)權(quán)保護(hù)就成為空話(huà),。”尹田說(shuō),在這個(gè)問(wèn)題上,政府應(yīng)當(dāng)讓利于民,以便更好地保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán),。

“法律需要首先確定房屋和土地的關(guān)系,同時(shí)明確,續(xù)期必須是無(wú)條件的,國(guó)家無(wú)正當(dāng)理由不能收回土地,不經(jīng)過(guò)法定程序不能收回土地,。”尹田的理由是,收回土地就意味著剝奪了民事主體的財(cái)產(chǎn)權(quán),。

其次,續(xù)期后如何繳費(fèi)要考慮兩方面因素,一方面要考慮保護(hù)老百姓的切身利益,穩(wěn)定社會(huì)生活秩序,；另一方面,要體現(xiàn)社會(huì)福利分配的公平公正性?！耙谡呱舷却_定下來(lái),包括收費(fèi)的方式,、標(biāo)準(zhǔn)等?！币镎f(shuō),。

談到繳費(fèi)方式,尹田認(rèn)為有兩種方案可以考慮:

一是,按照房屋面積大小來(lái)作階梯型收費(fèi)安排,對(duì)于一定生活水準(zhǔn)之下的老百姓的利益要重點(diǎn)保護(hù),比如可以規(guī)定減免其出讓金的繳費(fèi)。而對(duì)于房屋面積過(guò)大,、超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的,則應(yīng)以二次分配的形式,采取稅收等方式進(jìn)行調(diào)節(jié),讓差距不要過(guò)大,。

二是,不再繳納土地出讓金,而是納入房地產(chǎn)稅,。房地產(chǎn)稅表現(xiàn)為一種社會(huì)財(cái)富的分配方式,如果通過(guò)這個(gè)方式來(lái)解決,就不存在收費(fèi)問(wèn)題。

“問(wèn)題不在于出讓價(jià)格是不是合理,、土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)的分離究竟好不好,最終的落腳點(diǎn)還應(yīng)放在土地出讓金表現(xiàn)出的土地使用價(jià)值和交換價(jià)值,這就涉及到國(guó)家利益和個(gè)人利益之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題,所有的爭(zhēng)端其實(shí)就是社會(huì)福利的分配方法問(wèn)題,。”尹田說(shuō),。

用民法典解決續(xù)期問(wèn)題

針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律解決路徑,一些學(xué)者給出了意見(jiàn),。

北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師常鵬翱認(rèn)為,基于保護(hù)產(chǎn)權(quán)的原則,立法時(shí)除了要考慮協(xié)調(diào)房地關(guān)系這樣的宏觀問(wèn)題外,還要考慮如何登記等這樣的微觀問(wèn)題,。

“溫州的這些土地使用權(quán)到期的房屋有很獨(dú)特的歷史背景,。由于當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)出讓期限國(guó)家并沒(méi)有明確的意見(jiàn),時(shí)間長(zhǎng)短完全自由選擇。鑒于時(shí)間長(zhǎng)需要繳納的費(fèi)用高,很多人選擇了比較短的出讓期限,?！币虼?常鵬翱說(shuō),溫州問(wèn)題處理方式不具備普遍適用性,還是要有立法制度上的安排。