常鵬翱認(rèn)為,立法來解決這個復(fù)雜問題,必須要先理順幾個重要的關(guān)系,。
首先,要處理好局部與全面的關(guān)系,。溫州,、深圳,、山東等地出現(xiàn)的土地使用權(quán)到期問題,大多數(shù)都是非常特定的歷史時期下產(chǎn)生的短期土地出讓問題,跟大多數(shù)的土地使用權(quán)續(xù)期問題不一樣,不能等同對待,否則就會產(chǎn)生問題,。
常鵬翱舉例說,目前國家只規(guī)定了最長70年的土地出讓年限,但對最短出讓年限并沒有規(guī)定,如果個別開發(fā)商通過權(quán)力尋租的方式,以極其低的價格取得短期土地使用權(quán),拿到地之后,快速把房屋建起來賣出去,最終這些住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期了,與70年使用期限的出讓價格取得的地塊可以一樣續(xù)期,就會產(chǎn)生問題,。
其次,要考慮手段和方式的關(guān)系?,F(xiàn)在對不動產(chǎn)進(jìn)行法律管制的手段還比較單一,土地出讓其實就是長租的關(guān)系,而國有住宅的出租方式則比較少見,如果加以靈活控制,也可以成為一個調(diào)劑手段,。
最后,還要處理好民意和專業(yè)的關(guān)系,。通過個別媒體的放大,民眾或許會產(chǎn)生一些片面認(rèn)識,立法時也要考慮到這方面帶來的影響,。
“住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題很復(fù)雜。”北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長,、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記程嘯介紹說,政府在收取續(xù)期的土地出讓金時必須考慮年限問題?,F(xiàn)在有一種擔(dān)心,就是會不會讓一些開發(fā)商鉆空子?會不會采取拿地的時候按照最短期限拿、事后再按照最長期限來續(xù)期?或者拿地的時候按照商業(yè)用地之后再轉(zhuǎn)成普通住宅用地,以此獲得無限制的免費(fèi)的續(xù)期,以便規(guī)避更多的出讓金?
“這就會涉及到國有資源的流失問題,。所以,是否續(xù)期,、如何續(xù)期、自動續(xù)期是不是就是無條件續(xù)期,這些都不是簡單問題,?!背虈[主張,可以用民法典來解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題,具體可分兩步走:
首先,在編纂民法典時,在物權(quán)法編里要進(jìn)行明確,對現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條的規(guī)定作出細(xì)化。這是重大的民事權(quán)利,必須要由法律來作出規(guī)定,。要不要繳費(fèi),自動續(xù)期可以續(xù)多久,、續(xù)幾次等,都要說清楚。包括,明確到底什么是住宅用地,是只能以出讓時是住宅為準(zhǔn),還是之后轉(zhuǎn)為住宅的也可以適用等問題,。
其次,在此基礎(chǔ)上,法律還需要作出一個授權(quán)性規(guī)定,因為太細(xì)節(jié)性的內(nèi)容是沒辦法在民法典中一一羅列出來的,而是需要法律或者行政法規(guī)來調(diào)整,這樣就可以在土地管理法或者國務(wù)院的一些行政法規(guī)中進(jìn)行具體規(guī)定,。