“只租不售”如何星火燎原？

今年,，頻頻出臺(tái)的樓市政策中,，最引人關(guān)注的便是租房市場(chǎng)的相關(guān)政策。讓開發(fā)商“只租不售”,，成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中重要的舉措之一,，正在落地。上周,，深圳推出第一宗“只租不售”宅地,，開發(fā)商需要建后自持70年。而廣州首宗自持地也已經(jīng)“名花有主”,。

深圳并不是第一個(gè)推出自持地塊的城市,。去年底，北京就已經(jīng)試水開發(fā)商自持地塊,，4宗開發(fā)商100%自持的地塊一經(jīng)出爐,，便引起了市場(chǎng)的關(guān)注。隨后北京發(fā)布的多宗地塊都有自持部分,。

自持地塊對(duì)于開發(fā)商而言是新鮮事物,，未來，“只租不售”模式將如何星火燎原,？

廣州首塊自持地?fù)u號(hào)決定買家　市場(chǎng)連呼“意想不到”

自持地塊雖然是新鮮事物,，但是開發(fā)商卻相當(dāng)熱衷。上周,，廣州推出首塊自持地,，居然需要搖號(hào)決定最終買家。而廣州同時(shí)推出的其他幾宗地塊,，最終只以底價(jià)成交,。

10月11日，廣州推出了6宗地塊,，其中有4宗為商業(yè)地塊,，2宗為宅地,。值得一提的是，位于廣州黃埔區(qū)科學(xué)城開泰大道以北,、開達(dá)路以西的KXC-K1-9地塊是廣州推出的首宗自持地塊,。

按照要求，該地塊用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房,，租賃對(duì)象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意,，項(xiàng)目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售,，自持年限與土地出讓年限一致,。起拍總價(jià)約為1.5億元，最高限價(jià)21967.5萬,，樓面價(jià)7183元/平方米,。

10月11日，這塊自持地在正式開拍前20分鐘,，地塊報(bào)價(jià)已達(dá)較高限價(jià),。廣州公共資源交易網(wǎng)所不得不就此掛出公告稱，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中有3位競(jìng)買者同意參與該地塊現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié),。也就是說,，這宗地塊最后花落誰家，還需要等待今天下午3點(diǎn)的搖號(hào)結(jié)果,。

“萬萬沒想到,，全自持地塊竟然有人爭(zhēng)搶到搖號(hào)階段?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)北京晨報(bào)記者表示,，現(xiàn)在行業(yè)對(duì)自持地塊的熱衷程度已經(jīng)出乎他的意料。

方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志也表示“著實(shí)讓市場(chǎng)意外”,。不過,，他認(rèn)為,，廣州是首批發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市，未來土地供應(yīng)計(jì)劃中有三分之一將發(fā)展租賃市場(chǎng),，傳統(tǒng)可銷售的住宅用地減少,，迫使房企參與到租賃市場(chǎng)的發(fā)展當(dāng)中,。

實(shí)際上,，在此之前,，廣州出臺(tái)“租售同權(quán)”的相關(guān)政策，同樣在業(yè)內(nèi)引起軒然大波,。這份名為《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》的文件明確指出,，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán),。同時(shí)還提到落實(shí)出租住房稅收優(yōu)惠政策,、增加租賃住房用地等有效供應(yīng),、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,。

此《方案》一出,，不少評(píng)論人士直言“房屋租賃時(shí)代或?qū)⒌絹怼保凇跋蕖弊之?dāng)頭的背景下,，此前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻,，隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng),，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法,，是符合市場(chǎng)規(guī)律的柔性手段。

深圳首宗“只租不售”地塊掛牌 未開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià),，但關(guān)注度同樣不減

與廣州第一宗自持地塊同一天推出的,，還有深圳首宗“只租不售”地塊。這宗地塊雖然目前還未開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià),，但是被關(guān)注的程度不亞于任何一宗自持地塊,。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心的信息顯示，這宗龍華A811-0323的地塊,，位于龍華民治街道,，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米,，掛牌起始價(jià)7.77億元,，最高限制地價(jià)為10.1億元。

公告稱,，該宅地以住房全年期（70年）只租不售的辦法掛牌出讓,。同時(shí)明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記,、不得分戶登記,，不得轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是,，本次出讓宗地采用“單限雙競(jìng)”的方式掛牌出讓,。所謂“單限”是限成交地價(jià)，該宗地掛牌起始價(jià)為7.77億元,，最高限制地價(jià)為10.1億元,，封頂溢價(jià)率30%?！半p競(jìng)”則是要競(jìng)成交地價(jià),、競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e。競(jìng)成交地價(jià),，是當(dāng)競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí),，按價(jià)高者得原則確認(rèn)成交,；競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e，則是當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí),，在最高限制地價(jià)和配建人才住房面積基礎(chǔ)上,，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競(jìng)得人,。

深圳市規(guī)土委表示,，此次用地出讓，拉開了深圳以住房租賃方式招拍掛出讓居住用地的序幕,。未來,，深圳將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，加大住房供應(yīng)力度,，發(fā)展租賃市場(chǎng),，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，積極培育和打造深圳租賃住房市場(chǎng)發(fā)展新常態(tài),。

實(shí)際上,，今年7月份，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展,，深圳同廣州、南京等其他11個(gè)城市一起,，成為首批試點(diǎn)地區(qū),。

北京自持土地超20宗　全國(guó)共成交近80宗，萬科是先鋒

去年11月16日,、17日,，北京首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中的三宗進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅建設(shè)環(huán)節(jié)的地塊終于塵埃落定,。12月1日,，根據(jù)北京市國(guó)土局官網(wǎng)公開信息顯示，萬科以50億獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地,；萬科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地,；中鐵36.75億競(jìng)得大興黃村地塊。值得關(guān)注的是,，這3宗地地附加條件均為企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%,，自持年限為70年。

此后,，北京再度推出多宗含有自持的地塊,，但自持比例不盡相同,。如今年8月1日，金科最終以19.9億元連續(xù)競(jìng)得平谷夏各莊兩宗地,，這兩宗地均有高于20%部分需要開發(fā)商自持的地塊,。而在10月11日，備受關(guān)注的海淀北三環(huán)附近地塊最后以16.5億元的價(jià)格,、自持率36%,、溢價(jià)率33.5%為條件被天恒拿下。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，北京地區(qū)已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地,，4宗50%以上自持,，其余自持比例均在20%左右。

在北京推出100%自持地塊之后,，天津,、杭州、廣州,、佛山和上海等城市也先后推出,、成交了相關(guān)用地。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，全國(guó)共計(jì)推出、成交近80宗相關(guān)地塊,。斬獲這80宗地的48家企業(yè),，基本都是國(guó)企或者大型房企。

截至8月底,，萬科共獲9宗自持地塊,，龍湖6宗，保利和首開各5宗,。數(shù)據(jù)顯示,，截至6月，萬科在北京,、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地,，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過50萬平方米,。其余自持宅地超過30萬平方米以上的房企有保利,、首開、龍湖,、首創(chuàng),，以聯(lián)合體形式獲取居多,；超過10萬平方米的有中海、金地,、融信,、中鐵、世茂,，其中中海為聯(lián)合體形式自持,，金地、融信,、中鐵,、世茂為獨(dú)立自持。

■專家點(diǎn)評(píng)

自持地塊如何使用仍是未知數(shù)

無論是廣州還是深圳,，都不是最早推出“自持地塊”的城市,。去年底，北京推出了4宗100%自持地塊,。獲得自持地塊的房地產(chǎn)企業(yè)直言,，雖然拿到地塊，但未來如何使用,，仍在考慮中,。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此前,，僅靠租賃住宅難以盈利,，全國(guó)一二線城市超低的租售比已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。

以深圳首推的自持宅地為例,。建筑面積為90180平方米,，若以掛牌起始價(jià)7.77億元計(jì)，平均每平方米約為8616元,；若以最高限制地價(jià)10.1億元計(jì)算,，平均每平方米約為1.12萬元。但根據(jù)Q房網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì),，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元/平方米,，若僅靠房租，且以底價(jià)計(jì)算,，房企要10年才能收回地價(jià),。

“房企還要加上建安成本、運(yùn)營(yíng)成本和各種稅費(fèi)等,。對(duì)于習(xí)慣短周期開發(fā),、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商來說，挑戰(zhàn)太大?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示,。

不過，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,，開發(fā)商后續(xù)會(huì)重點(diǎn)圍繞兩點(diǎn)做文章：第一是提前鎖定租賃客戶,，這也是提前鎖定租賃風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，但此類做法是否可持續(xù)和有效還有待商榷,；第二是通過房地產(chǎn)金融的各類操作手段提前布局,，比如說通過資產(chǎn)證券化的方式來實(shí)現(xiàn)資金的一次性回籠等?！暗壳巴恋亻_發(fā)方面的潛在盈利空間相對(duì)較小,，房企需要通過繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度和減少營(yíng)銷成本等來保持盈利空間?！?/p>