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土地市場供需低迷，土地財政何去何從？

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2024-06-24 21:48:45  金融界

伴隨房地產市場供需求形勢逆轉,，土地市場自2021年開始遭遇沖擊,，全國土地出讓成交價款從2020年的8.04萬億元跌至2023年5.06萬億元，累計跌幅達37%,； 相應地,，政府性基金中的土地出讓收入從2021年的8.71萬億元跌至2023年的5.80萬億元。 2023年下半年以來,，中央和地方密集出臺新一輪穩(wěn)地產的組合政策,，加快構建房地產新發(fā)展模式。 在此背景下,，土地市場總體形勢和區(qū)域結構出現(xiàn)了哪些新變化,？ 在房地產市場下行和地方債務化解任務的約束下，本輪地方財政困難又該如何化解,？ 本文全面梳理2024年土地市場的新變化,，分析當前土地市場下行對地方財政沖擊，并立足長遠探索土地財政脫困之道,。

一,、2024年土地市場運行特征：供需低迷、量價齊跌,、區(qū)域集中,、庫存高企

1、從整體看,，當前土地市場最突出的特征是庫存去化困難,，特別是住宅用地面臨“供需交困”。需求端,，2024年新一輪去庫存政策對商品房銷售的提振作用尚需一段時間生效,，住宅用地市場需求依然相對低迷。2023年,，全國土地出讓面積較2020年的高點下降19.0%,；其中，住宅用地出讓成交面積之比從35%降至20.3%,。2024年以來,，盡管二手房市場活躍，但新建住宅銷售仍未企穩(wěn)回升,，土地出讓價款同比跌幅繼續(xù)擴大,。2024年1—5月，300城土地成交價款同比下降30.5%,，住宅用地出讓價款同比下降38.3%,。供給端,，“以房定地”要求下住宅用地供應收縮。一二線城市商品房庫存去化周期拉長,，存量住宅用地也不斷累積,，住宅用地供應放緩的城市增多。從各地公開披露的全年供地計劃看,，2024年,，17個集中供地城市住宅用地計劃供應面積合計下降16.2%，其中南京,、蘇州,、寧波住宅用地供應面積較2023年計劃下降超50%，廣州住宅用地供應面積計劃減少34%,。

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