土地市場供需低迷,，土地財(cái)政何去何從？

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2024-06-24 21:48:45 金融界

伴隨房地產(chǎn)市場供需求形勢逆轉(zhuǎn),，土地市場自2021年開始遭遇沖擊,，全國土地出讓成交價(jià)款從2020年的8.04萬億元跌至2023年5.06萬億元，累計(jì)跌幅達(dá)37%,；相應(yīng)地,，政府性基金中的土地出讓收入從2021年的8.71萬億元跌至2023年的5.80萬億元。 2023年下半年以來,，中央和地方密集出臺新一輪穩(wěn)地產(chǎn)的組合政策,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。在此背景下,，土地市場總體形勢和區(qū)域結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了哪些新變化,？在房地產(chǎn)市場下行和地方債務(wù)化解任務(wù)的約束下，本輪地方財(cái)政困難又該如何化解,？本文全面梳理2024年土地市場的新變化，分析當(dāng)前土地市場下行對地方財(cái)政沖擊,，并立足長遠(yuǎn)探索土地財(cái)政脫困之道,。

一、2024年土地市場運(yùn)行特征：供需低迷,、量價(jià)齊跌,、區(qū)域集中、庫存高企

1,、從整體看,，當(dāng)前土地市場最突出的特征是庫存去化困難,，特別是住宅用地面臨“供需交困”。需求端,，2024年新一輪去庫存政策對商品房銷售的提振作用尚需一段時(shí)間生效,，住宅用地市場需求依然相對低迷。2023年,，全國土地出讓面積較2020年的高點(diǎn)下降19.0%,；其中，住宅用地出讓成交面積之比從35%降至20.3%,。2024年以來,，盡管二手房市場活躍，但新建住宅銷售仍未企穩(wěn)回升,，土地出讓價(jià)款同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,。2024年1—5月，300城土地成交價(jià)款同比下降30.5%,，住宅用地出讓價(jià)款同比下降38.3%,。供給端，“以房定地”要求下住宅用地供應(yīng)收縮,。一二線城市商品房庫存去化周期拉長,，存量住宅用地也不斷累積，住宅用地供應(yīng)放緩的城市增多,。從各地公開披露的全年供地計(jì)劃看,，2024年，17個(gè)集中供地城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積合計(jì)下降16.2%,，其中南京,、蘇州、寧波住宅用地供應(yīng)面積較2023年計(jì)劃下降超50%,，廣州住宅用地供應(yīng)面積計(jì)劃減少34%,。

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