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土地市場(chǎng)供需低迷,,土地財(cái)政何去何從,?(2)

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2024-06-24 21:48:45  金融界

2、分量?jī)r(jià)看,,2024年土地成交面積和均價(jià)雙雙下行,,溢價(jià)率低位運(yùn)行。一是住宅用地成交縮量,,流拍率偏高。2024年1—5月,,各類用地成交面積同比-18.7%,住宅用地縮量更加明顯,,成交土地面積合計(jì)同比-29.9%,。2023年300城住宅用地流拍率高達(dá)17.2%,接近2021年19%的高點(diǎn),。二是土地成交價(jià)格下跌,,平均溢價(jià)率一直處于底部,。2024年以來,,土地市場(chǎng)情緒依然低迷,,5月各類用地平均溢價(jià)率1.8%,,低于去年同期的5.9%。

3,、分區(qū)域看,,拿地區(qū)域范圍更加集中,,二線城市讓位于一線,。雖然一線城市土地出讓價(jià)款增速逐年下降,,但二線以下城市負(fù)向沖擊程度更大。一線城市住宅用地土地出讓價(jià)款占300城的比重從2019年的10.9%提升至2023年18.9%,。2024年1—5月,,35個(gè)大中城市各類用地土地出讓價(jià)款同比下降30.1%,,南京(-72.6%),、青島(-69.0%),、天津(-52.5%)多數(shù)城市土地出讓價(jià)款同比跌幅較大,。

4、分拿地主體看,,房地產(chǎn)企業(yè)拿地份額持續(xù)大幅萎縮,。一是房企土地庫存高企,,限制新增土地購置意愿,。2022年,,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積達(dá)4.98億平米,,創(chuàng)歷史新高;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年土地成交價(jià)款占各類用地成交價(jià)款的比重從上年的23.0%降至15.1%,。二是房企債務(wù)和現(xiàn)金流壓力加大,限制拿地能力,。當(dāng)前房地產(chǎn)銷售低迷仍未根本解決,房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張,。2024年1—5月,,TOP100企業(yè)拿地金額同比下降26.7%,,頭部房企拿地普遍大幅萎縮,。三是城投公司開發(fā)能力不如房企,已拿土地開工率較低,,城投托底難以持續(xù),。

5、土地市場(chǎng)低迷,,預(yù)計(jì)2024年土地財(cái)政收入可能進(jìn)一步下降。由于房產(chǎn)傳導(dǎo)到地產(chǎn)存在時(shí)滯,,而土地成交價(jià)款分期繳納,領(lǐng)先于財(cái)政入庫的土地出讓收入,。根據(jù)前4個(gè)月土地出讓收入繳庫情況,,預(yù)計(jì)2024年全國財(cái)政土地出讓收入4.70萬億元,,減少約1.1萬億元,同比下降19.0%,。

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