風險提示:新房銷售惡化,、房企現(xiàn)金流緊張加劇土地市場下行壓力,;年初以來土地市場運行情況難以預(yù)測全年走勢;部分城市難以代表全國總體情況,。
一,、2024 年土地市場有哪些新變化?四個特征
二,、土地財政困境對地方政府造成哪些影響,?三大沖擊
三、未來土地財政如何脫困,?五大建議
一,、2024年土地市場有哪些新變化?
房地產(chǎn)庫存去化困難,,土地市場特別是住宅用地面臨供需兩端的收縮壓力,。2021年以來,商品房市場和土地市場趨勢性下行,。為應(yīng)對房地產(chǎn)的沖擊,,中央提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,形成“人,、房,、地、錢”四位一體的聯(lián)動新機制,。近一年中央和地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策,保交房和去庫存舉措密集出臺,,但商品房市場和土地市場仍在底部運行,。一方面,盡管房地產(chǎn)政策對需求的限制措施減少,,但居民購房信心和企業(yè)拿地意愿未能根本性好轉(zhuǎn),;另一方面,,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化反映經(jīng)濟發(fā)展模式的變革,工業(yè)用地和基建用地支持制造業(yè)升級和民生保障,,住宅用地供應(yīng)計劃面臨縮減,。
為避免混淆,本文中“土地成交價款”指的是土地出讓成交的金額,,區(qū)別于政府性基金預(yù)算中的“國有土地使用權(quán)出讓收入”(又稱“土地出讓收入”),,該部分是按照收付實現(xiàn)制核算進入財政國庫的金額。一般而言,,自然資源部門統(tǒng)計的“土地成交價款”相對于財政部統(tǒng)計的“土地出讓收入”具有一定的領(lǐng)先性,。一是“土地成交價款”口徑略小,僅包括土地招拍掛和協(xié)議出讓收入,,而“土地出讓收入”還包括補繳土地價款,、劃撥土地收入和其他收入。二是“土地成交價款”實行分期繳納,。
(一)供需雙弱:需求仍偏低迷,,供應(yīng)限制擴面
需求端,新一輪去庫存政策對商品房銷售的提振作用尚未體現(xiàn),,住宅用地市場需求依然低迷,。2021年以來,住宅用地成交面積萎縮,,拖累土地出讓價款增長,。根據(jù)自然資源部統(tǒng)計,2023年,,全國土地出讓成交價款50593億元,,較2020年的高點下降37.1%;土地出讓面積25.5億平方米,,較2020年累計下降19.0%,。其中,住宅用地(含綜合用地)成交面積4.51億平方米,,較2020年累計下降56.3%,,住宅用地占全部土地成交面積之比從35%降至20.3%。2024年房地產(chǎn)市場下行壓力不減,,1—5月全國商品房銷售面積,、銷售額累計同比跌幅均超20%;70個大中城市新建商品住宅,、二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.7%,、1.0%,跌幅均為2015年來新高,;新建商品住宅庫存去化周期高達22.1個月,,也超過2015年的高點,。商品房銷售拖累住宅用地需求,土地出讓價款同比跌幅繼續(xù)擴大,。2024年1—5月,,300城土地成交價款同比下降30.5%,住宅用地出讓價款同比下降38.3%,。
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