風(fēng)險(xiǎn)提示：新房銷售惡化,、房企現(xiàn)金流緊張加劇土地市場(chǎng)下行壓力；年初以來土地市場(chǎng)運(yùn)行情況難以預(yù)測(cè)全年走勢(shì),；部分城市難以代表全國(guó)總體情況。

一、2024 年土地市場(chǎng)有哪些新變化,？四個(gè)特征

二、土地財(cái)政困境對(duì)地方政府造成哪些影響,？三大沖擊

三,、未來土地財(cái)政如何脫困？五大建議

一,、2024年土地市場(chǎng)有哪些新變化,？

房地產(chǎn)庫(kù)存去化困難，土地市場(chǎng)特別是住宅用地面臨供需兩端的收縮壓力,。2021年以來,，商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)趨勢(shì)性下行。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的沖擊,，中央提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，形成“人,、房、地,、錢”四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制,。近一年中央和地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策，保交房和去庫(kù)存舉措密集出臺(tái),，但商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行,。一方面，盡管房地產(chǎn)政策對(duì)需求的限制措施減少,，但居民購(gòu)房信心和企業(yè)拿地意愿未能根本性好轉(zhuǎn),；另一方面，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的變革,，工業(yè)用地和基建用地支持制造業(yè)升級(jí)和民生保障,，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃面臨縮減。

為避免混淆,，本文中“土地成交價(jià)款”指的是土地出讓成交的金額,，區(qū)別于政府性基金預(yù)算中的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”（又稱“土地出讓收入”），該部分是按照收付實(shí)現(xiàn)制核算進(jìn)入財(cái)政國(guó)庫(kù)的金額,。一般而言,，自然資源部門統(tǒng)計(jì)的“土地成交價(jià)款”相對(duì)于財(cái)政部統(tǒng)計(jì)的“土地出讓收入”具有一定的領(lǐng)先性。一是“土地成交價(jià)款”口徑略小,，僅包括土地招拍掛和協(xié)議出讓收入,，而“土地出讓收入”還包括補(bǔ)繳土地價(jià)款、劃撥土地收入和其他收入,。二是“土地成交價(jià)款”實(shí)行分期繳納,。

（一）供需雙弱：需求仍偏低迷，供應(yīng)限制擴(kuò)面

需求端,，新一輪去庫(kù)存政策對(duì)商品房銷售的提振作用尚未體現(xiàn),，住宅用地市場(chǎng)需求依然低迷。2021年以來,，住宅用地成交面積萎縮,，拖累土地出讓價(jià)款增長(zhǎng)。根據(jù)自然資源部統(tǒng)計(jì),，2023年,，全國(guó)土地出讓成交價(jià)款50593億元，較2020年的高點(diǎn)下降37.1%,；土地出讓面積25.5億平方米,，較2020年累計(jì)下降19.0%。其中，住宅用地（含綜合用地）成交面積4.51億平方米,，較2020年累計(jì)下降56.3%,，住宅用地占全部土地成交面積之比從35%降至20.3%。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不減,，1—5月全國(guó)商品房銷售面積,、銷售額累計(jì)同比跌幅均超20%；70個(gè)大中城市新建商品住宅,、二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.7%,、1.0%，跌幅均為2015年來新高,；新建商品住宅庫(kù)存去化周期高達(dá)22.1個(gè)月,，也超過2015年的高點(diǎn)。商品房銷售拖累住宅用地需求,，土地出讓價(jià)款同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,。2024年1—5月，300城土地成交價(jià)款同比下降30.5%,，住宅用地出讓價(jià)款同比下降38.3%,。